Objektbeschreibung

Zum Verkauf steht ein außergewöhnlich großzügiges, massiv erbautes und gepflegtes Einfamilienhaus, dessen wahre Größe und besondere Qualität sich von der Straßenseite aus erst auf den zweiten Blick offenbaren. Hinter der zurückhaltenden Straßenansicht eröffnet sich ein Anwesen mit beeindruckender Grundstücksgröße von 1.735 m², einem wunderschön eingewachsenen Garten, altem Baumbestand und einem außergewöhnlich privaten Charakter.

Der rückwärtige Grundstücksbereich gleicht beinahe einem kleinen privaten Naturrefugium: Zwei kleine Biotope, verbunden durch einen Bachlauf, eine weitläufige Rasenfläche und der gewachsene Baumbestand schaffen eine grüne, nahezu uneinsehbare Oase mit hohem Erholungswert.

Das Haus selbst präsentiert sich als zweispänniger Baukörper in L-Form mit klassischem Walmdach. Im geschützten Innenbereich dieser L-Form befindet sich eine großzügige Terrasse mit ca. 40 qm Fläche, die teilweise mit Glas überdacht ist und den zentralen Mittelpunkt des Außenbereichs bildet. Von hier aus genießt man einen herrlichen Blick in den Garten und eine besonders ruhige, private Atmosphäre.

Zur Straßenseite hin zeigen sich lediglich die Doppelgarage, die Zufahrt zur Tiefgarage unter dem Haus sowie eine seitliche Nebeneinfahrt. Der Hauseingang liegt zurückversetzt und wird über einen Weg entlang der schönen Terrasse erreicht — ein Zugang, der bereits beim Betreten des Grundstücks den besonderen Charakter dieses Anwesens spürbar macht.

Im Erdgeschoss erschließen eine Diele sowie zwei Flurbereiche die großzügige Raumaufteilung. Hier befinden sich ein geräumiges Wohnzimmer, die angrenzende Küche, ein Gäste-WC, ein modernes Badezimmer sowie drei Schlafzimmer. Sämtliche Räume profitieren von schönen Blickachsen in den grünen Garten, der im hinteren Bereich sogar blickdicht ist. Das Wohnzimmer ist mit einem modernen Kachelofen ausgestattet und bietet eine behagliche Wohnatmosphäre. Bei Bedarf ließe sich die Küche unkompliziert zum Wohnbereich öffnen, da sie lediglich durch eine leichte Trockenbauwand abgetrennt ist.

Das Kellergeschoss bietet weitere vielseitig nutzbare Flächen. Über eine Diele und zwei Flure erreicht man ein helles Gäste- oder Arbeitszimmer, eine Werkstatt, den Wasch- und Heizraum, zwei Vorratsräume sowie die Tiefgarage. Das ca. 25,5 qm große Gäste- bzw. Bürozimmer wirkt durch die nach Süden ausgerichteten großen Fenster angenehm hell und wohnlich. Diese Fläche wurde in der angegebenen Wohnfläche berücksichtigt, auch wenn der Raum im Zuge der ursprünglichen Bauzeit baurechtlich nicht als Wohnraum genehmigt wurde (Rechtlicher Hinweis!). Aufgrund der Hanglage wirken auch die Werkstatt und der Waschraum nahezu ebenerdig und verfügen über gute Tageslichtfenster. Zusätzlich besteht vom Kellergeschoss aus ein direkter Zugang über eine Außentreppe in den Garten.

Insgesamt handelt es sich bei diesem gepflegten Anwesen um eine Immobilie mit besonderem Charakter und hohem Seltenheitswert — ideal für Familien, die großzügige Flächen, Privatsphäre, Naturverbundenheit und einen großen Garten zu schätzen wissen. Auch hinsichtlich möglicher Folgeinvestitionen präsentiert sich das Objekt erfreulich solide: Die kostenintensiveren Gewerke wie Dach, Badezimmer, Solarthermieanlage sowie die moderne Brennwertheizung aus dem Jahr 2014 befinden sich in einem gepflegten bzw. bereits erneuerten Zustand, sodass hinsichtlich Modernisierung kein unmittelbarer größerer Handlungsbedarf besteht.

Ausstattung

• Brennwert-Zentralheizung (Öl) aus 2014 mit Solarthermie und großem Wasserspeicher
• Doppelverglaste Isolierverbundfenster mit Kunststoffrahmen und Außenrollos aus 1992
• Dacheindeckung aus 1988
• Modernes Bad mit bodentiefer Dusche
• Moderner Kachelofen im Wohnzimmer
• Tiefgarage mit elektrischem Tor
• Doppelgarage
• Zusätzlicher Außenstellplatz (Nebeneinfahrt zum Garten)
• Sehr große Terrasse mit rund 40 m²
• Riesiger Garten mit Biotopen, Bachlauf, Rasenfläche und Wald
• Kabel-TV
• Internet 1000 Mbit / sec

Lage

Die Immobilie befindet sich in einer ruhigen und gewachsenen Wohnlage von Röttenbach bei Erlangen. Der Waldweg ist geprägt von einem angenehmen Wohnumfeld mit aufgelockerter Bebauung, viel Grün und einer familienfreundlichen Nachbarschaft – ohne Durchgangsverkehr. Die Lage verbindet ein hohes Maß an Privatsphäre und Naturnähe mit einer zugleich alltagstauglichen Infrastruktur.

Röttenbach zählt zu den beliebten Wohnorten im nördlichen Einzugsgebiet von Erlangen und bietet eine attraktive Mischung aus ländlich-ruhigem Wohnen, guter Erreichbarkeit und gewachsener Ortsstruktur. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Bäckereien, Ärzte, Apotheken, Gastronomie sowie weitere Dienstleister befinden sich im Ort bzw. in den unmittelbar angrenzenden Nachbargemeinden Hemhofen und Zeckern. Auch Familien profitieren von kurzen Wegen: In Röttenbach stehen verschiedene Kinderbetreuungsangebote zur Verfügung, zudem befindet sich eine Grund- und Mittelschule direkt im Ort.

Die Umgebung bietet einen hohen Freizeit- und Erholungswert. Spaziergänge, Radtouren und sportliche Aktivitäten lassen sich direkt von der Haustür aus oder in der näheren Umgebung beginnen. Der Ort und sein Umland sind geprägt von Wiesen, Waldflächen und Weiherlandschaften. Auch beliebte Naherholungsziele wie der Dechsendorfer Weiher oder die Landschaftsräume des Aischgrunds und des Erlanger Umlands sind gut erreichbar.

Verkehrstechnisch ist Röttenbach sehr gut angebunden. Über die umliegenden Staats- und Kreisstraßen erreicht man Erlangen, Höchstadt an der Aisch, Forchheim und Herzogenaurach in komfortabler Fahrzeit. Auch die Anbindung an das überregionale Verkehrsnetz ist günstig, insbesondere für Berufspendler in Richtung Erlangen, Nürnberg, Forchheim oder Herzogenaurach. Zusätzlich bestehen eng getaktete Busverbindungen innerhalb des VGN-Verkehrsverbunds.

Insgesamt bietet die Lage am Waldweg eine sehr gelungene Kombination aus ruhigem, naturnahem Wohnen, guter Infrastruktur und attraktiver Nähe zu den Wirtschafts- und Universitätsstandorten der Metropolregion Nürnberg-Erlangen. Damit eignet sich die Adresse besonders für Familien, Paare und alle, die ein großzügiges Wohnumfeld mit hoher Lebensqualität suchen, ohne auf eine gute Erreichbarkeit verzichten zu wollen.

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Begehungen und Sonstiges

Die Immobilie wird im Alleinauftrag durch “ULRICHS IMMOBILIEN” verkauft. Das Angebot erfolgt freibleibend und unverbindlich. Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten. Trotz regelmäßiger Prüfung von Daten, Bildern und Informationen weist “ULRICHS IMMOBILIEN” darauf hin, dass im Rahmen der Auftragserfüllung weitergegebenen Objektinformationen und Quadratmeterangaben vom Verkäufer, Ämtern bzw. von Dritten stammen und weder auf Richtigkeit, noch Ihre Vollständigkeit vollständig überprüft werden können.
Die Käuferprovision beträgt 3,57% inklusive 19% MwSt auf dem Kaufpreis.

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Objektbeschreibung

Zum Verkauf steht ein gepflegter Bungalow mit Doppelgarage, großzügiger Südterrasse und einem außergewöhnlich schönen Hanggrundstück mit herrlichem Fernblick. Die Immobilie befindet sich in einer attraktiven und angenehm ruhigen Wohnlage und eignet sich hervorragend für Familien, die großzügiges Wohnen, eine solide Bausubstanz und ein naturnahes Umfeld mit guter Anbindung miteinander verbinden möchten.

Aufgrund der Hanglage liegt das Untergeschoss auf der Nordseite nahezu ebenerdig im Souterrain. Hier wurde nachträglich eine freundliche Einliegerwohnung geschaffen, die über ein Schlafzimmer, ein Wohnzimmer, eine Küche und ein Badezimmer verfügt. Die Räume wirken angenehm hell. Insbesondere das Wohnzimmer bietet einen schönen Ausblick in den vorderen Gartenbereich.

Die Hauptwohnebene im Erdgeschoss wird über einen großzügigen, nahezu hausbreiten Balustradengang erschlossen, der zugleich zum Hauseingang führt und einen reizvollen Fernblick eröffnet.

Die geräumige Diele bietet ausreichend Platz für eine Garderobe und bildet den zentralen Mittelpunkt des Hauses. Von hier aus sind die Küche, das Wohnzimmer, das Badezimmer sowie der Flur zum privaten Wohnbereich erreichbar. Eine modern gestaltete Treppe verbindet alle drei Geschosse komfortabel miteinander.

Das großzügige und lichtdurchflutete Wohnzimmer bildet gemeinsam mit dem Essbereich das Herzstück des Hauses. Von hier aus gelangt man direkt auf die sonnige Südterrasse, die einen wunderschönen Blick ins Grüne bietet. Ein Kachelofen sorgt zusätzlich für eine behagliche Wohnatmosphäre.

Über den angrenzenden Flur erschließen sich ein geräumiges Elternschlafzimmer sowie zwei gut geschnittene Kinderzimmer. Dem Elternschlafzimmer ist ein weiteres, besonders elegant gestaltetes Badezimmer zugeordnet.

Ergänzend gehört zum Hauptwohnbereich ein weiteres Zimmer im Untergeschoss, das zuletzt als Büro genutzt wurde und bequem über das innenliegende Treppenhaus erreichbar ist. Die Einliegerwohnung und der Hauptwohnbereich einschließlich des Büroraums sind durch eine separate Eingangstür voneinander getrennt.

Das Dachgeschoss ist bislang nicht vollständig ausgebaut. Es ist über das Treppenhaus gut zugänglich und bietet derzeit großzügige Abstell- und Nutzflächen. Darüber hinaus eröffnet es interessante Möglichkeiten für eine weitergehende Nutzung oder einen späteren Ausbau, vorbehaltlich der erforderlichen Genehmigungen.

Insgesamt präsentiert sich diese Immobilie als attraktives Angebot für Familien, die Wert auf großzügige Raumverhältnisse, vielfältige Nutzungsmöglichkeiten, einen schönen Garten und eine ruhige Wohnlage mit zugleich guter Verkehrsanbindung legen.

Ausstattung

• Sehr gute Energieeffizienz
• Gedämmtes Dach
• Viessmann NT-Öl-Zentralheizung BJ 1998 Brenner 1998 mit 130 Ltr. Speicher,, 8000 Ltr. PE-Tanks (keine Austauschpflicht)
• Isolierverbundfenster mit Holzrahmen und Außenrollos (teilweise austauschwürdig)
• Doppelgarage mit viel Platz für z.B. zusätzliche Werkstatt
• Einliegerwohnung
• Südterrasse mit Überdachung und Markise
• Außendusche und Gartenelektrik
• Vollautomatische Gartenbewässerungsanlage mit eigenem Grundstücksbrunnen
• Unterstand für Gartengeräte und Brennholz
• Wäscheschlucker im Badezimmer
• Drei Badezimmer (zwei davon modernisiert)

Lage

Die Immobilie befindet sich in einer ruhigen und gewachsenen Wohnlage von Gremsdorf. Durch die topografisch erhöhte Position und die leichte Hanglage eröffnet sich vom Grundstück ein reizvoller Fernblick über die grüne Umgebung.

Gremsdorf verbindet naturnahes Wohnen mit einer ausgesprochen verkehrsgünstigen Lage. Die nahe gelegenen Bundesstraßen B 470 sowie die Autobahn A 3 ermöglichen eine schnelle Anbindung an Höchstadt an der Aisch, Erlangen, Herzogenaurach, Forchheim, Nürnberg und Bamberg. Eine Bushaltestelle mit Anbindung an das regionale Verkehrsnetz ist bequem zu Fuß erreichbar.

Die unmittelbar benachbarte Stadt Höchstadt an der Aisch ist auch über das örtliche Radwegenetz gut erreichbar und bietet eine umfassende Infrastruktur für den täglichen Bedarf. Neben zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten und dem großen Aisch-Park-Center stehen hier Kindergärten, Grund- und Mittelschulen, eine Realschule, ein Gymnasium sowie berufliche Bildungseinrichtungen zur Verfügung.

Auch die medizinische Versorgung ist durch verschiedene Haus- und Facharztpraxen, Apotheken sowie das Kreiskrankenhaus St. Anna umfassend gewährleistet.

Ein vielfältiges Freizeit- und Erholungsangebot unterstreicht die hohe Wohnqualität der Lage. Das Höchstadter Wellenfreibad, Sport- und Reitanlagen sowie zahlreiche Spazier-, Wander- und Radwege befinden sich in der näheren Umgebung. Der landschaftlich reizvolle Aischgrund mit seinen Wiesen, Weihern und Wäldern ist fußläufig erreichbar. Auch der bekannte Aischtalradweg, der auf naturnahen Wegen durch die fränkische Landschaft führt, verläuft durch Gremsdorf.

Die Lage eignet sich damit ideal für Familien und Naturliebhaber, die ein ruhiges Wohnumfeld mit kurzen Wegen, guter Infrastruktur und schneller Anbindung an die umliegenden Städte verbinden möchten.

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Begehungen und Sonstiges

Die Immobilie wird im Alleinauftrag durch “ULRICHS IMMOBILIEN” verkauft. Das Angebot erfolgt freibleibend und unverbindlich. Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten. Trotz regelmäßiger Prüfung von Daten, Bildern und Informationen weist “ULRICHS IMMOBILIEN” darauf hin, dass im Rahmen der Auftragserfüllung weitergegebenen Objektinformationen und Quadratmeterangaben vom Verkäufer, Ämtern bzw. von Dritten stammen und weder auf Richtigkeit, noch Ihre Vollständigkeit vollständig überprüft werden können.
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Objektbeschreibung

Zum Verkauf steht ein massiv erbauter Bungalow auf einem außergewöhnlich schönen Eckgrundstück in angenehm luftiger, erhöhter und sehr begehrter Wohnlage im Einzugsgebiet von Erlangen.

Bereits von außen vermittelt das Anwesen einen besonderen Eindruck: Das großzügige Grundstück, die gepflegte Einfriedung und der weitläufige Garten mit altem Baumbestand unterstreichen den privaten und repräsentativen Charakter dieser Immobilie. Über den Vorgarten führt ein Weg zum Hauseingang. Von dort gelangt man zunächst durch einen Windfang in die großzügige Diele, die als zentraler Verteiler des Erdgeschosses dient.

Das helle Wohnzimmer überzeugt durch seine bodentiefen Öffnungen zur Gartenterrasse und den schönen Blick ins Grüne. Von der Diele aus erschließen sich außerdem die Küche, das Gäste-WC, die Treppe ins Kellergeschoss sowie der Flur zum privaten Wohntrakt. Dieser umfasst drei Schlafzimmer sowie ein großes Badezimmer. Nahezu alle Räume des Erdgeschosses bieten reizvolle Ausblicke in den eingewachsenen Garten mit altem Baumbestand, blütenreicher Bepflanzung und weitläufigen Rasenflächen.

Im Kellergeschoss erwartet Sie ein großzügiger Party- bzw. Hobbyraum mit Bartresen. Ergänzt wird diese Ebene durch drei weitere Kellerräume, die bislang als Werkstatt, Waschküche und Stauraum genutzt wurden. Einer der Räume verfügt zusätzlich über Anschlüsse für eine kleine Küche. Auch ein weiteres kleines Badezimmer mit Dusche und WC ist im Kellergeschoss vorhanden. Einige Kellerräume verfügen über große Fensteröffnungen und bieten damit ein attraktives Nutzungspotenzial; sie sind jedoch nicht in der angegebenen Wohnfläche enthalten.

Ein besonderes Highlight ist der große, nahezu uneinsehbare Garten. Hohe Bäume, liebevolle Bepflanzung und mehrere kleinere Terrassenbereiche schaffen unterschiedliche Rückzugsorte im Freien. Die direkt vom Wohnzimmer zugängliche Terrasse ist nach Südosten ausgerichtet und bietet einen geschützten Platz für entspannte Stunden im Grünen.

Abgerundet wird das Angebot durch eine großzügige Doppelgarage, die ausreichend Platz für zwei moderne Pkw sowie zusätzlichen Stauraum bietet.

Insgesamt eröffnet diese Immobilie eine seltene Gelegenheit, einen großzügigen Familientraum in gefragter Lage zu verwirklichen. Das Haus bietet eine solide bauliche Grundlage, viel Privatsphäre und erhebliches Entwicklungspotenzial. So wäre beispielsweise ein Ausbau des Dachgeschosses denkbar, etwa durch Dachgauben oder eine Umgestaltung der Dachform zu einem Satteldach, da die obere Geschossdecke ebenfalls massiv ausgeführt ist. Von dort könnte sich ein beeindruckender Fernblick ergeben.

Das Anwesen richtet sich an Käufer, die den besonderen Charakter, die Lage und das Grundstück zu schätzen wissen und zugleich bereit sind, Modernisierungen nach eigenen Vorstellungen umzusetzen. Gerade dadurch bietet sich die Chance, ein sehr individuelles Zuhause mit viel Gestaltungsspielraum zu schaffen.

Ausstattung

• Öl-Zentralheizung (NT, nicht austauschpflichtig) mit 6200 Ltr. Stahltank
• Doppelverglaste Isolierverbundfenster mit Holzrahmen und Außenrollos (austauschwürdig)
• Südost-Terrasse
• Doppelgarage
• Gäste-WC
• Kellerbar / Hobbykeller
• Kabel TV
• 1.000 MBit/s Internet möglich
• Sehr großer und schöner Garten

Lage

Röttenbach zählt zu den gefragten Wohnorten im nördlichen Einzugsgebiet von Erlangen und verbindet eine angenehm gewachsene Wohnstruktur mit guter Infrastruktur und schneller Erreichbarkeit der umliegenden Wirtschaftsstandorte. Zusammen mit Hemhofen und Zeckern bildet der Ort einen zusammenhängenden Siedlungsbereich und profitiert von seiner Lage zwischen Erlangen, Höchstadt an der Aisch und Herzogenaurach.

Die Bergstraße gehört dabei zu den besonders begehrten Wohnlagen Röttenbachs. Durch ihre erhöhte Position hebt sie sich spürbar von der übrigen Bebauung ab und vermittelt ein luftiges, ruhiges und zugleich sehr privates Wohngefühl. Gerade in Verbindung mit großzügigen Grundstücken, gewachsenem Baumbestand und der Nähe zur Natur entsteht hier eine Wohnqualität, die im Erlanger Umland nur selten in dieser Form zu finden ist.

Der Ort selbst bietet eine sehr gute Versorgung für den täglichen Bedarf. Kindergärten, Kinderkrippen, Grundschule, Mittagsbetreuung, ärztliche Versorgung, Zahnärzte, Apotheke, Gastronomie, Einkaufsmöglichkeiten sowie verschiedene Dienstleistungs- und Freizeitangebote befinden sich direkt in Röttenbach bzw. im nahen Umfeld. Auch Sport-, Vereins- und Naherholungsmöglichkeiten sind gut erreichbar und machen den Standort besonders attraktiv für Familien, Berufspendler und Menschen, die naturnah wohnen möchten, ohne auf Infrastruktur verzichten zu müssen.

Ein weiterer Pluspunkt ist die gute Verkehrsanbindung. Über die umliegenden Straßenverbindungen erreicht man Erlangen, Höchstadt an der Aisch, Herzogenaurach sowie die weiteren Orte der Metropolregion Nürnberg bequem mit dem Pkw. Auch die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist durch VGN-Buslinien in Richtung Erlangen, Höchstadt und Herzogenaurach in enger Taktung gegeben.

Die Umgebung ist geprägt vom landschaftlich reizvollen Aischgrund mit Weihern, Wiesen, Waldflächen und zahlreichen Möglichkeiten für Spaziergänge, Fahrradtouren und Freizeitaktivitäten im Grünen. Damit vereint diese Lage die Vorzüge eines ruhigen, gehobenen Wohnumfeldes mit kurzen Wegen zu Arbeit, Schule, Versorgung und Erholung.

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Begehungen und Sonstiges

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Objektbeschreibung

Zum Verkauf steht ein gepflegtes Einfamilienhaus mit Bungalow-Charakter mit ausgebautem Dachgeschoss in angenehmer Wohnlage von Höchstadt. Das Haus befindet sich auf einem großzügigen, schön eingewachsenen Gartengrundstück und wurde von der Firma Heinlein in solider, hochwertiger Holzständerbauweise errichtet.

Bereits der durchdachte Grundriss überzeugt durch eine klare Struktur und ein zeitgemäßes Wohnkonzept. Der Eingangsbereich empfängt mit einer Diele, die ausreichend Platz für eine Garderobe bietet und sowohl den Zugang zum Dachgeschoss als auch zum Wohnzimmer und zum Gäste-WC erschließt.

Das Herzstück des Hauses bildet der großzügige Wohnbereich im Erdgeschoss. Durch die breite Fensterfront entlang der Südseite wirkt der Raum besonders hell, offen und naturnah – fast so, als würde der Garten Teil des Wohnraums werden. Von hier aus eröffnet sich ein schöner Blick über die große Terrasse in den liebevoll eingewachsenen Garten mit altem Grünbestand und attraktiver Bepflanzung. Für eine behagliche Atmosphäre in den kühleren Monaten sorgt ein zentral platzierter moderner Kaminofen.

Vom Wohnbereich aus gelangen Sie direkt in die Küche, auf die Südterrasse sowie in den privaten Wohntrakt. Über einen Flur erschließen sich drei Schlafzimmer und das Badezimmer, wodurch sich eine angenehme Trennung zwischen Wohnen und Schlafen ergibt.

Das vollständig ausgebaute Dachgeschoss bietet einen weiteren, nahezu autark nutzbaren Wohnbereich. Dieser umfasst ein Wohnzimmer mit Essbereich, ein Schlafzimmer, eine kleine Küche sowie ein Badezimmer und eignet sich damit ideal als separater Bereich für Familienmitglieder, Gäste, Homeoffice oder eine Nutzung ähnlich einer Einliegerwohnung.

Auch das Kellergeschoss überzeugt mit vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten. Neben einem Wellnessbereich mit Sauna und zusätzlicher Fläche für Ruheliegen stehen ein großer Kellerraum, eine geräumige Waschküche, ein Technikraum sowie der Heizungsraum zur Verfügung.

Abgerundet wird das Angebot durch eine große Garage mit elektrischem Tor und direktem Zugang zum Garten. Ein zusätzlicher Unterstand für Gartengeräte schafft praktischen Stauraum für Gartenutensilien, Werkzeuge oder Hobbybedarf.

Insgesamt handelt es sich um ein gepflegtes und attraktives Wohnhaus mit großzügigem Grundstück, viel Platz und einer durchdachten Raumaufteilung. Gleichzeitig bietet die Immobilie perspektivisch interessante Möglichkeiten für individuelle Modernisierungen und eine zeitgemäße Weiterentwicklung nach eigenen Vorstellungen.

Ausstattung

• Effiziente Öl-Zentralheizung aus 2016 mit Brennwerttechnik und 6 Tsd. Ltr. Tank
• Doppeltverglaste Isolierverbundfenster mit Holzrahmen und Außenrollos
• Gedämmtes Dach
• Südterrasse mit Markise
• Moderner Kaminofen
• Großer Garten
• Garage elektrischem Rolltor und Platz für Werkstatt
• Sauna
• Wäsche-/Haushaltskeller
• Weiter großer Kellerraum
• Kabel-TV
• 1.000 MBit / s Internet

Lage

Höchstadt an der Aisch ist eine historisch gewachsene Stadt, die eine gelungene Verbindung aus naturnahem Wohnen und ausgezeichneter Infrastruktur bietet. Der Standort ist geprägt vom grünen Aischgrund und umliegenden Wäldern und gleichzeitig hervorragend angebunden über die Autobahn A3, die Bundesstraße B470, ein ausgebautes Radwegenetz sowie eng getaktete öffentliche Verkehrsmittel.

In direkter Nähe befindet sich das Aisch-Park-Center mit Bäckereien, Apotheken, Restaurants, Supermärkten, Bekleidungsgeschäften und diversen Fach- und Spezialläden. Ebenfalls schnell erreichbar sind das Eisstadion, das Freibad sowie die historische Innenstadt von Höchstadt. Für eine Stadt dieser Größe verfügt Höchstadt über eine bemerkenswerte Dichte an Gewerbebetrieben und Arbeitgebern. Sämtliche Schulformen bis hin zum Gymnasium sowie mehrere akademische Einrichtungen sind am Ort vertreten, was zu einem hohen Bildungsniveau und stabiler Kaufkraft beigetragen hat.

Durch die Nähe zur Autobahn A3 sind Erlangen, Fürth, Nürnberg (mit Flughafen) und Herzogenaurach in sehr guter Pendeldistanz erreichbar. Die dort ansässigen Global Player wie Siemens, Puma, Adidas, Schaeffler sowie die Universität Erlangen-Nürnberg sind in angemessener Fahrzeit erreichbar – nach Erlangen beispielsweise in rund 30 Minuten.

Das Haus selbst befindet sich in einem ruhigen, reinen Wohngebiet. In fußläufiger Entfernung liegen Grundschule, weiterführende Schulen ein Kindergarten, mehrere Supermärkte, Bäckerei, Apotheke sowie weitere Geschäfte des täglichen Bedarfs. Damit verbindet die Lage eine hohe Wohnqualität mit sehr guter Nahversorgung.

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Die Immobilie wird im Alleinauftrag durch “ULRICHS IMMOBILIEN” verkauft. Das Angebot erfolgt freibleibend und unverbindlich. Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten. Trotz regelmäßiger Prüfung von Daten, Bildern und Informationen weist “ULRICHS IMMOBILIEN” darauf hin, dass im Rahmen der Auftragserfüllung weitergegebenen Objektinformationen und Quadratmeterangaben vom Verkäufer, Ämtern bzw. von Dritten stammen und weder auf Richtigkeit, noch Ihre Vollständigkeit vollständig überprüft werden können.
Die Käuferprovision beträgt 3,57% inklusive 19% MwSt auf dem Kaufpreis.

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Objektbeschreibung

Zum Verkauf steht ein massiv erbautes Einfamilienhaus auf einem attraktiven Hanggrundstück mit sonnigem Südgarten inklusive Terrasse sowie einem weitläufigen, ruhig gelegenen Nordgarten.

Ein im Jahr 2019 errichteter Anbau verbindet Garage und Wohnhaus und schafft einen einladenden Windfang mit großzügiger, lichtdurchfluteter Eingangsdiele. Bodentiefe Fenster über die gesamte Front eröffnen hier einen beeindruckenden Fernblick und verleihen dem Eingangsbereich ein besonderes Raumgefühl. Von hier aus gelangen Sie sowohl über eine Treppe in den Garten als auch in den Wohnbereich des Erdgeschosses.

Das Erdgeschoss überzeugt durch eine klassische und funktionale Raumaufteilung: Über einen zentralen Flur erschließen sich ein Garderobenbereich, ein großzügiges Wohnzimmer mit direktem Zugang zur Südterrasse, ein separates Esszimmer, die Küche, ein Vorratsraum sowie ein Gäste-WC.

Im Obergeschoss befinden sich, ebenfalls über einen Flur verbunden, drei gut geschnittene Schlafzimmer sowie ein Badezimmer.

Das Dachgeschoss bietet zusätzliches Ausbaupotenzial. Zwei großzügige Räume sind bereits vorhanden, bedürfen jedoch noch abschließender Fertigstellung.

Das Haus ist vollständig unterkellert und verfügt über einen Waschkeller, einen separaten Kellerraum, einen Heizungsraum mit integriertem Werkstattbereich sowie einen ehemaligen Öl-Tank-Raum, der durch die Umstellung auf eine moderne Gasheizung nicht mehr genutzt wird. Über einen durchgehenden Kellergang besteht zudem ein direkter Zugang in den Garten.

Das ursprünglich im Jahr 1962 als Zweifamilienhaus errichtete Gebäude wurde in den vergangenen Jahren umfassend modernisiert:
2017: Modernisierung der Bäder und WCs (noch nicht ganz abgeschlossen)
2018: Austausch der elektrischen Verteilerkästen
2019: Dacherneuerung des Zwischenbaus Garage-Haupthaus und Jura-Marmor im Erdgeschoss
2021: Sanierung des Kachelofens im Wohnzimmer
2022: Erneuerung nahezu sämtlicher Fenster
2022: Installation einer Gasheizung mit moderner Brennwerttechnik
2022: Zwischensparrendämmung sowie teilweiser Ausbau des Dachgeschosses

Trotz der umfangreichen Modernisierungen besteht in Teilbereichen noch weiterer Handlungsbedarf. Insbesondere die Dacheindeckung sollte erneuert werden. In diesem Zuge empfiehlt sich auch eine Überarbeitung bzw. Versiegelung der Fassadenflächen.

Insgesamt präsentiert sich diese Immobilie als ideales Zuhause für Familien mit erhöhtem Platzbedarf und dem Wunsch nach großzügigen Gartenflächen. Ebenso bietet sich das Objekt für Kapitalanleger an, da eine Rückführung in ein Zweifamilienhaus attraktive Nutzungsmöglichkeiten und solide Mietrenditen eröffnen kann.

Ausstattung

– Gas-Brennwert-Zentralheizung aus 2022
– Doppelverglaste Isolierverbundfenster mit Außenrollos
– Südterrasse mit Markise
– Balkon
– Garage
– Werkstatt
– Einbauküche
– Parkettböden im Erdgeschoss
– Jura-Marmor im Erdgeschoss
– Gewächshaus im Garten
– 1000 MBit/s Internet
– Kabel-TV

Lage

Kleinerlbach ist ein ruhiger und naturnah gelegener Ortsteil der charmanten Kreisstadt Neustadt an der Aisch und überzeugt durch eine gelungene Kombination aus ländlicher Idylle und sehr guter infrastruktureller Anbindung.

Die Verkehrsanbindung ist besonders attraktiv: Über die nahegelegenen Bundesstraßen B8 und B470 sind sowohl die umliegenden Städte als auch die regionalen Wirtschaftszentren schnell und bequem erreichbar. Dadurch eignet sich der Standort ideal für Berufspendler.

Im direkten Umfeld sowie im nahegelegenen Stadtgebiet finden sich sämtliche Einrichtungen des täglichen Bedarfs – darunter Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Apotheken sowie Kliniken. Ergänzt wird das Angebot durch vielfältige Freizeitmöglichkeiten, wie etwa das beliebte Naturfreibad und zahlreiche Naherholungsflächen in der Umgebung.

Die Kreisstadt Neustadt an der Aisch mit rund 14.000 Einwohnern besticht zudem durch ihren historischen Stadtkern mit liebevoll erhaltenen Gebäuden, kleinen Gassen und einem hohen Maß an Lebensqualität.

Auch wirtschaftlich präsentiert sich die Region dynamisch und wachstumsstark: Zahlreiche namhafte Unternehmen in der Umgebung sorgen für eine stabile Beschäftigungslage und ein überdurchschnittlich solides Einkommensniveau.

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Objektbeschreibung

Zum Verkauf steht ein massiv erbautes und außerordentlich gepflegtes Einfamilienhaus in einer der begehrtesten Wohnlagen von Höchstadt. Bereits beim ersten Eindruck überzeugen das repräsentative Erscheinungsbild des Hauses sowie der liebevoll angelegte und vollständig eingefriedete Garten.

Der Zugang zum Haus erfolgt über einen gepflasterten Weg entlang gepflegter Rasenflächen zur offenen Rückseite des Gebäudes. Ein heller Windfang empfängt Bewohner und Gäste gleichermaßen freundlich und führt in eine großzügige Diele mit ausreichend Platz für eine umfangreiche Garderobenlösung. Von hier erschließt sich ein zentraler Flur, der sämtliche Räume auf dieser Ebene verbindet.

Das Herzstück des Hauses bildet das beeindruckend großzügige, zur Südseite ausgerichtete Wohnzimmer. Große Fensterflächen sorgen für ein lichtdurchflutetes Ambiente. Eine gemütliche Kaminofenecke unterstreicht den Wohnkomfort. Von hier aus gelangt man auf die rund 30qm große Südterrasse mit herrlichem Blick in den aufwendig gestalteten Garten sowie in die gepflegte, grüne Nachbarschaft mit gewachsenem Baumbestand. Ein angrenzendes Schlafzimmer verfügt ebenfalls über einen direkten Terrassenzugang.

Auf dieser Ebene befinden sich darüber hinaus zwei weitere Schlafzimmer, eine Küche, ein Badezimmer sowie ein separates Gäste-WC.

Auch das Untergeschoss präsentiert sich dank Marmorböden und hochwertiger Fliesen ausgesprochen wohnlich. Dieser Bereich wurde zu Wohnzwecken genutzt und umfasst ein helles Gästezimmer, ein weiteres großzügiges Zimmer, eine zusätzliche Küche, ein weiteres Badezimmer, einen Vorratsraum sowie einen Wasch- und Trockenraum. Heizungsanlage und Öltanks befinden sich im hinteren, separierten Bereich. Über den Waschraum besteht ein direkter Zugang in den Garten.

Ein Großteil des Untergeschosses – ca. 51qm – ist grundsätzlich wohnlich nutzbar, wurde jedoch in der offiziellen Wohnflächenangabe bislang nicht berücksichtigt.

Der über eine komfortable Treppe vom Windfang erreichbare Dachstuhl bietet zusätzliche, großzügige Nutzfläche und eröffnet weitere Ausbau- oder Lagermöglichkeiten.

Abgerundet wird dieses attraktive Angebot durch eine große Doppelgarage mit angrenzender Werkstatt, ein separates Gartenhaus für Geräte und Utensilien sowie ein vorhandenes Gewächshaus.

Insgesamt handelt es sich um ein äußerst gepflegtes Anwesen mit umfangreicher Ausstattung und hohem Wohnkomfort – ideal für Familien, die Wert auf Großzügigkeit, Qualität und eine hervorragende Lage legen.

Ausstattung

• Effiziente NT-Ölheizung (1997) mit 8.000 Ltr.-Tanks
• Doppeltverglaste Holzrahmenverbundfenster mit Jalousien
• Doppelgarage
• Südterrasse mit rund 30 Quadratmetern und Markise
• Untergeschoss wohnlich nutzbar mit eigener Küche und Badezimmer
• Gäste-WC
• Wasch- und Trockenraum
• Großer Dachboden, ggf. ausbaubar
• Werkstatt
• Gartenhäuschen
• Gewächshaus
• 1000 MBit/s Internet möglich
• Kabel-TV

Letzte Modernisierungen

• 2021 Dacheindeckung beschichtet
• 2023 Terrasse neu gefliest

Lage

Höchstadt an der Aisch ist eine historisch gewachsene Stadt, die eine gelungene Verbindung aus naturnahem Wohnen und ausgezeichneter Infrastruktur bietet. Der Standort ist geprägt vom grünen Aischgrund und umliegenden Wäldern und gleichzeitig hervorragend angebunden über die Autobahn A3, die Bundesstraße B470, ein ausgebautes Radwegenetz sowie eng getaktete öffentliche Verkehrsmittel.

In direkter Nähe befindet sich das Aisch-Park-Center mit Bäckereien, Apotheken, Restaurants, Supermärkten, Bekleidungsgeschäften und diversen Fach- und Spezialläden. Ebenfalls schnell erreichbar sind das Eisstadion, das Freibad sowie die historische Innenstadt von Höchstadt. Für eine Stadt dieser Größe verfügt Höchstadt über eine bemerkenswerte Dichte an Gewerbebetrieben und Arbeitgebern. Sämtliche Schulformen bis hin zum Gymnasium sowie mehrere akademische Einrichtungen sind am Ort vertreten, was zu einem hohen Bildungsniveau und stabiler Kaufkraft beigetragen hat.

Durch die Nähe zur Autobahn A3 sind Erlangen, Fürth, Nürnberg (mit Flughafen) und Herzogenaurach in sehr guter Pendeldistanz erreichbar. Die dort ansässigen Global Player wie Siemens, Puma, Adidas, Schaeffler sowie die Universität Erlangen-Nürnberg sind in angemessener Fahrzeit erreichbar – nach Erlangen beispielsweise in rund 30 Minuten.

Das Haus selbst befindet sich in einem ruhigen, reinen Wohngebiet. In fußläufiger Entfernung liegen Grundschule, weiterführende Schulen ein Kindergarten, mehrere Supermärkte, Bäckerei, Apotheke sowie weitere Geschäfte des täglichen Bedarfs. Damit verbindet die Lage eine hohe Wohnqualität mit sehr guter Nahversorgung.

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Der Beitrag Stilvoll gepflegtes Einfamilienhaus in bester Wohnlage von Höchstadt erschien zuerst auf ULRICHS IMMOBILIEN | Immobilienmakler in Erlangen und Höchstadt.

Objektbeschreibung

Zum Verkauf steht ein äußerst großzügiges und gepflegtes Einfamilienhaus mit separater Einliegerwohnung in begehrter, zugleich ruhiger Wohnlage im Herzen von Höchstadt, unweit des beliebten Kellerbergs.

Bereits der liebevoll angelegte Vorgarten und der repräsentative Eingangsbereich mit hochwertiger Klinkerfassade, kunstvoller Schmiedearbeit und überdachtem Entrée vermitteln den stilvollen Charakter dieser Immobilie. Von hier aus gelangen Sie sowohl in das großzügige Haupthaus als auch in die separate Einliegerwohnung.

Das Haupthaus bietet rund 241qm Wohnfläche und empfängt Sie mit einer weitläufigen Diele sowie einer offen gestalteten, eindrucksvollen Treppenanlage ins Obergeschoss.
Im Erdgeschoss befinden sich sämtliche zentralen Wohnbereiche: ein großzügiges Wohnzimmer, ein geräumiges Esszimmer mit angrenzendem Kaminzimmer als behagliches Separee, ein lichtdurchfluteter Wintergarten, ein Arbeitszimmer sowie – über einen separaten Flur erreichbar – Küche und Gäste-WC.

Im Obergeschoss eröffnet eine weitere große Diele den Zugang zu vier großzügigen Schlafzimmern, die sämtlich auf den durchgehenden Südbalkon führen. Dieser erstreckt sich über die gesamte Hauslänge und bietet einen herrlichen Blick in den Garten sowie in die umliegende Umgebung mit Fernblick über Höchstadt. Ergänzt wird diese Ebene durch ein separates WC und ein geräumiges Badezimmer.
Über eines der Schlafzimmer besteht zudem Zugang zum Dachraum des Nebengebäudes, der zuletzt als Hobbybereich genutzt wurde.

Die Einliegerwohnung mit ca. 65qm Wohnfläche präsentiert sich hell und grundsätzlich sofort bezugsbereit. Sie umfasst ein großzügiges Wohnzimmer mit Südbalkon und Gartenzugang, ein Schlafzimmer, eine geräumige Wohnküche mit großem Essbereich, Bad, separates WC sowie einen praktischen Abstellraum.

Das Kellergeschoss überzeugt durch seine außergewöhnliche Größe und gute Deckenhöhe. Mehrere Flure erschließen vier teils sehr große Kellerräume, Wasch- und Trockenraum, Kühlraum, separates WC sowie zusätzliche Abstellflächen. Der größte Raum wurde als stimmungsvoller Partykeller mit Tresen, Tanzfläche und Lichttechnik ausgebaut.

Das 1.706qm große Grundstück in leichter Südhanglage begeistert mit weitläufigem, liebevoll gestaltetem Garten, Obstgehölzen, großen Rasenflächen, Beeten sowie beleuchteten, befestigten Wegen.Neben der integrierten Doppelgarage stehen vier weitere Garagen sowie zwei Garten- bzw. Werkstatthäuschen zur Verfügung. Vom Balkon eröffnet sich zudem ein schöner Fernblick über Höchstadt.

Fazit:
Ein außergewöhnlich großzügiges, gepflegtes Zuhause in bester, ruhiger Innenstadtlage – ideal für größere Familien. Die separate Einliegerwohnung bietet darüber hinaus attraktives Vermietungspotenzial und kann zur nachhaltigen Entlastung der monatlichen Kosten beitragen.

Hinweis zur Einliegerwohnung: Seit vielen Jahren wohnlich genutzt, ursprünglich als Büro genehmigte Einheit; Nutzungsänderung zur Wohnnutzung bislang nicht beantragt, jedoch grundsätzlich genehmigungsfähig – Wohnflächenangabe inkl. dieser Räume.

Ausstattung

• Effiziente Öl-NT-Zentral BJ 1998 mit großem 13.000 L-Öl-Tank, nicht austauschpflichtig gem. GEG
• Solarthermie
• Doppeltverglaste Isolier-Verbundfenster, teils mit Holzrahmen, teils in den 2000ern modernisiert
• Fenster mit Jalousien
• Süd-Balkon mit Markisen
• Südterrasse
• Wintergarten mit Hitzeschutz und modernen Hebe-Schiebe-Fenstern (Isolierglas)
• Doppelgarage im Haus integriert
• Weitere 4 Garagen mit gepflastertem Vorhof
• Nebengebäude für Garten, Werken und z.B. Brennholz
• Treppenlifter (bereits installiert, bei Bedarf)
• Gäste-WC
• Bad und WC getrennt
• Viel Nutzfläche in den Kellern
• Partyraum im Keller mit Tresen
• Einbauküchen mit Elektrogroßgeräten
• Kühlraum im Keller
• Wasch- und Trockenraum
• Kabelfernsehen möglich
• Internet bis 1000 MBit/s möglich

Lage

Höchstadt an der Aisch ist eine historisch gewachsene Stadt, die eine gelungene Verbindung aus naturnahem Wohnen und ausgezeichneter Infrastruktur bietet. Der Standort ist geprägt vom grünen Aischgrund und umliegenden Wäldern und gleichzeitig hervorragend angebunden über die Autobahn A3, die Bundesstraße B470, ein ausgebautes Radwegenetz sowie eng getaktete öffentliche Verkehrsmittel.

In kurzer Fahrradentfernung befindet sich das Aisch-Park-Center mit Bäckereien, Apotheken, Restaurants, Supermärkten, Bekleidungsgeschäften und diversen Fach- und Spezialläden. Ebenfalls schnell erreichbar sind das Eisstadion, das Freibad sowie fußläufig die historische Innenstadt von Höchstadt. Für eine Stadt dieser Größe verfügt Höchstadt über eine bemerkenswerte Dichte an Gewerbebetrieben und Arbeitgebern. Sämtliche Schulformen bis hin zum Gymnasium sowie mehrere akademische Einrichtungen sind am Ort vertreten, was zu einem hohen Bildungsniveau und stabiler Kaufkraft beigetragen hat.

Durch die Nähe zur Autobahn A3 sind Erlangen, Fürth, Nürnberg (mit Flughafen) und Herzogenaurach in sehr guter Pendeldistanz erreichbar. Die dort ansässigen Global Player wie Siemens, Puma, Adidas, Schaeffler sowie die Universität Erlangen-Nürnberg sind in angemessener Fahrzeit erreichbar – nach Erlangen beispielsweise in rund 30 Minuten.

Das Haus selbst befindet sich in einem ruhigen, reinen Wohngebiet. In fußläufiger Entfernung liegen Grundschule, weiterführende Schulen ein Kindergarten, mehrere Supermärkte, Bäckerei, Apotheke sowie weitere Geschäfte des täglichen Bedarfs. Damit verbindet die Lage eine hohe Wohnqualität mit sehr guter Nahversorgung.

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Begehungen und Sonstiges

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Objektbeschreibung

Großzügiges Anwesen in einzigartiger Lage von Adelsdorf

Zum Verkauf steht ein außergewöhnlich weitläufiges und gepflegtes Anwesen in absoluter Traumlage. Das repräsentative Zweifamilienhaus überzeugt durch seine enorme Grundstücksgröße, eingefasst von einer hohen, dichten Thujahecke, die maximale Privatsphäre gewährleistet.

Die parkähnliche Gartenanlage mit großzügigen Rasenflächen, eindrucksvollen Solitärbäumen und mehreren, geschickt angeordneten Terrassen rund um das leicht erhöht liegende Gebäude schafft ein exklusives Ambiente mit unvergleichlichem Fernblick.

Trotz der zentralen Lage in Adelsdorf liegt das Anwesen absolut ruhig und nahezu uneinsehbar am Ende einer Sackgasse – in bester Alleinlage am Rand eines Wohngebiets, mit freiem, unverbaubarem Ausblick. Auch die Haltung von Pferden wäre hier denkbar. Das Anwesen unterliegt keinem Bebauungsplan.

Das Haus wurde ursprünglich 1974 als massiver Bungalow errichtet und 1995/1996 umfassend aufgestockt sowie kernsaniert.

Grundstück & Zufahrt

Bereits die großzügige, gepflasterte Zufahrt mit Außenstellplätzen und direktem Zugang zur Doppelgarage beeindruckt. Erschlossen wird das Anwesen über ein repräsentatives breites Tor am Ende der Sackgasse. Über eine Treppenanlage oder einen barrierefreien Nebenweg erreicht man die beiden separaten Hauseingänge.

Erdgeschosswohnung – ca. 171 m² Wohnfläche

Die bezugsfreie Wohnung im Erdgeschoss besticht durch ihre Vielzahl an Räumen und eine gelungene Grundrissgestaltung. Zwei große Terrassen mit Süd- und Westausrichtung bieten traumhafte Garten- und Weitblicke.
Ausstattung u. a.:

• Moderne Einbauküche mit Elektrogroßgeräten
• Badezimmer und Gäste-WC (mit Dusche auch als zweites Bad geeignet)
• Zugang zum großen Kellerbereich mit Kellerbar, Hobbyraum, Werkstatt und weiteren Nutzräumen

Obergeschosswohnung – ca. 182 m² Wohnfläche

Die helle Wohnung im Obergeschoss beeindruckt durch großzügige Fensterflächen, die einen fast panoramahaften Blick über den Aischgrund ermöglichen. Herzstück ist der offene Wohn- und Essbereich mit großer Küche und Theke.
Zwei Balkone mit Süd- und Nordwest-Ausrichtung schaffen zusätzliche Freiräume.

Hinweis: Die Obergeschosswohnung ist aktuell noch bewohnt, wird mittelfristig aber ebenfalls frei werden. Nähere Informationen hierzu erhalten Sie gerne auf Anfrage.

Weitere Eckdaten & Optionen

• Letzte umfassende Modernisierung: 1995/1996, Böden, Bäder und Küchen später laufend
• Grundstücksgröße: mehrere zusammenhängende Flurstücke
• Potenzial zur Aufteilung in Baugrundstücke (unter Berücksichtigung der Hochwasserschutzauflagen)
• Verkauf ausschließlich als Gesamtanwesen

Fazit

Dieses Anwesen vereint Großzügigkeit, Exklusivität und eine einmalige Lage. Mit seiner beeindruckenden Grundstücksgröße, den herrlichen Ausblicken und dem repräsentativen, gepflegten Zweifamilienhaus bietet es vielfältige Nutzungsmöglichkeiten – ob zur Eigennutzung, Mehrgenerationenbewohnung oder als zukunftsorientierte Investition.

Ausstattung

• Effiziente Niedertemperatur Öl-Zentralheizung mit 8.000l PE-Tanks mit Brenner aus 2012
  (nicht austauschpflichtig nach GEG)
• Warmwasserspeicher mit 300l
• Fußbodenheizung im Obergeschoss
• Holzrahmenfenster mit Isolierverglasung
• 2 Balkone
• 3 Terrassen
• Moderne Einbauküchen
• Moderne Bäder und Gäste-WCs
• Bodenbeläge u.a. aus Marmor und Parkett
• Doppelgarage mit Nebenräumen
• 4 zusätzliche Außenstellplätze
• Sehr viel Nutzfläche in 2 Gartenhäuschen, Geräteräumen, Dachstuhl der Garage
• Separates großes Tor zum Garten
• Kamin mit 3 Zügen
• Kaminofen
• Internet mit 1000 MBit/s

Lage

Die Gemeinde Adelsdorf mit rund 10.000 Einwohnern vereint historischen Charme mit moderner Infrastruktur. Der historische Ortskern mit Schloss und Schlossgarten prägt das Bild ebenso wie die in den vergangenen Jahrzehnten stark gewachsene Einwohnerschaft.

Dank der hervorragenden Anbindung über die nahegelegene A3 sowie eng getaktete Busverbindungen sind Erlangen und Nürnberg schnell erreichbar. Dadurch hat sich Adelsdorf zu einem bevorzugten Wohnort für Berufstätige entwickelt, die bei namhaften Unternehmen wie Siemens, Adidas, Puma, Schaeffler oder INA beschäftigt sind.

Familien profitieren von einem breiten Bildungsangebot: Sämtliche Schulformen sind vor Ort vorhanden, Realschule und Gymnasium sind per Bus in nur etwa 20 Minuten erreichbar.

Das zum Verkauf stehende Anwesen liegt äußerst zentral in Adelsdorf. Kindergarten, Grundschule, Ärztehäuser, Geschäfte und Restaurants befinden sich in fußläufiger Entfernung. Da das große Anwesen am Ende einer Stichstraße liegt und trotz seiner Größe nur auf einer Seite Nachbarn hat, ist es ein wahres Refugium, umrahmt von reiner Natur.

Ein besonderes Highlight bietet der direkte Zugang über ein zweites Grundstückstor zu den Aischwiesen mit ihren bestens ausgebauten Rad- und Spazierwegen – ein idealer Ausgangspunkt für Naturliebhaber, Hundebesitzer und Pferdehalter.

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Objektbeschreibung

Dieses massiv gebaute Einfamilienhaus in Hanglage besticht durch seine hervorragende Pflege und seinen ausgezeichneten Zustand. Das Anwesen liegt auf einem großen, schön angelegten Grundstück, umrahmt von hohen Bäumen, und bietet sowohl sonnige als auch schattige Plätze. Zwei Terrassen und ein Balkon laden zum Verweilen im Freien ein und bieten ausreichend Platz für große Esstischgarnituren und Liegen.

Im Inneren des Hauses sorgen zahlreiche Fensterflächen für helle und großzügige Räume. Besonders die nach Süden und Südwesten ausgerichteten Fenster lassen viel Licht herein und tragen zur energieeffizienten Nutzung bei. Die smart durchdachten Grundrisse bieten ausreichend Platz für größere Familien.

Das Erdgeschoss umfasst ein großes Treppenhaus mit viel Platz für Garderobe, eine geräumige neue und moderne Küche, ein neues Badezimmer mit Dusche, Wanne und WC mit neuer Fußbodenheizung, ein separates Gäste-WC, das Hauptschlafzimmer und ein sehr großes Wohnzimmer mit angrenzendem gefliesten Kaminzimmer/Büro. Von diesen Räumen gelangt man über bodentiefe Fenster bzw. moderne Hebeschiebetüren auf den großen Südbalkon oder die südwestlich gelegene Terrasse.

Im Obergeschoss befinden sich vier weitere Räume, die als Galeriezimmer, Kinderzimmer, Büro oder Studio genutzt werden können, sowie ein weiteres Bad und eine Ankleide/Abstellraum. Zum Giebel hin wirken die Räume sehr hoch und geräumig.

Der Keller bietet eine Sauna, einen Partyraum mit Bar, einen Hobbyraum, Geräteraum und Vorratsraum. Durch die Hanglage des Grundstücks konnten die Fenster nach Süden und Osten groß ausgeführt werden. Zwei Zugänge führen auf die Gartenterrasse, die unterhalb des Balkons liegt und direkt in den Garten führt. Zudem gibt es auf dieser Ebene eine geräumige Garage, die neben einem PKW auch Platz für eine kleine Werkstatt oder Reiseequipment bietet. Bestandsmäßig ist der Keller voll ausgebaut und könnte größtenteils als Wohnfläche genutzt werden, da die Deckenhöhe dies erlaubt und im Saunaraum/Waschraum ein Bad mit Dusche, Waschbecken und WC bereits vorhanden sind.

Dieses Haus ist eine wertvolle Investition, da es gut gepflegt und energetisch auf dem neuesten Stand ist. Das Haus verfügt zudem über eine komplette Außenwanddämmung und eine Solarthermieanlage. Es besteht die Möglichkeit, das Haus in ein Zweifamilienhaus oder ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung umzuwandeln. Weitere 81 qm wurden als Wohnraum im Keller genutzt zuzüglich zu den bereits üppigen 246 qm Wohnraum im EG und OG.

Ausstattung

• Solaranlage: Solarthermie mit großem Speicher
• Gute Dachdämmung, 8cm Außenwanddämmung, Isolierfenster
• Neues Badezimmer im EG mit neuer Fußbodenheizung
• Neue, geschmackvolle, moderne Einbauküche mit Elektrogroßgeräten
• Moderne Elektrik mit vielen Anschlüssen und Schaltern/Tastern
• Internet 1000 Mbit/Sek
• Fensterrollos, viele mit elektrischem Antrieb
• Terrassenmarkise
• Große Garage im Haus mit fernbedienbarem Antrieb mit Zugang direkt ins Haus
• Sauna mit Dusche, Waschbecken und WC und Waschmaschinenanschlüssen
• Bar / Partyraum mit Zugang in den Garten
• Hobbyraum mit Zugang in den Garten
• Moderne Hebeschiebetüren zur Terrasse und zum Balkon
• Gepflasterte Wege und Einfriedungen im Garten
• Kleiner Teich
• Hochwertige Bodenbeläge
• Gäste-WC
• Zusätzliche Parkbuchten vor dem Haus
• Zusätzlicher Stauraum in DG-Kniestöcken und im Spitzboden
• Grundstück ist komplett eingezäunt u.a. mit witterungsbeständigem Lärchenholz

Lage

Höchstadt an der Aisch ist eine charmante Kleinstadt mit zahlreichen Vorzügen. Alle Schulformen und diverse Akademien sind vor Ort, was zu einem hohen Akademisierungsgrad führt. Ein Eisstadion, ein großes Wellenfreibad, ein Reitstall und das Aischpark-Center sind fast in Laufweite. Krankenhaus und Ärztehäuser sind ebenfalls in der Nähe. Über die nahe Bushaltestelle erreicht man Erlangen in nur 25 Minuten. Die Autobahn A3 ist in 5 Fahrminuten erreichbar. Die Stadt bietet eine florierende Wirtschaft mit vielen guten Arbeitgebern und eine schöne historische Innenstadt mit Restaurants, Cafés und Spezialgeschäften. Das Wohnviertel des angebotenen Hauses liegt in Etzelskirchen einem grünen Idyll mit Hanglage und Fernblick, umgeben von Wäldern und Natur. Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus großen, gepflegten Einfamilienhäusern.

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Die Käuferprovision beträgt 2,38% inklusive 19% MwSt auf dem Kaufpreis.

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Objektbeschreibung

Hier sehen Sie ein modernisiertes Massivhaus auf einem sehr schönen Eckgrundstück, das vom namhaften Bauträger Vorrath Gruppe erbaut wurde. Das Gebäude hat als Doppelbungalowhälfte eine Dachschräge von 30°, ist voll unterkellert und hat ein fertig ausgebautes Dachgeschoss mit Dachflächenfenstern, die eine sehr erhellende Wirkung haben. Die Grundrisse sind modern, zeitgemäß, aber auch veränderbar, wenn man z.B. eine offene Wohnküche haben möchte. Es gibt keine Durchgangszimmer. Das großzügige Treppenhaus besteht aus Vollholzstufen. Die Diele im EG und der große Flur im DG bieten zusätzlichen Platz für Bürofläche oder Schränke, allerdings ist auch im Keller noch sehr viel Raum für Vorräte oder eine Werkstatt. Dort findet sich auch eine Sauna mit eigener Dusche, ein Waschkeller, Heizungskeller und ein großer Hobbyraum, sowie ein weiterer Kellerraum. Der Keller ist über eine Außentreppe oder das Treppenhaus zugänglich. Zum Garten gehört eine sehr schöne 32qm-große Südterrasse mit Außenkamin, die mit dem sehr hellen Wohnzimmer verbunden ist. Der Garten ist sehr schön angelegt, umfriedet und blickdicht zur Straße. Zum Haus gehört auch eine moderne Garage und eine Zufahrt, die zusätzlich als offener Stellplatz genutzt werden kann.

Das Haus ist bezugsfrei.

Die Niedertemperaturheizung unterliegt keiner Austauschpflicht.

Ausstattung

• Bodenbeläge: Echtholzparkett, Fliesen, Teppich im Hobbyraum
• Doppeltverglaste Holzrahmenverbundfenster mit Rollos
• 7000 Liter unterirdischer Außen-Öltank (Kunststoff)
• Südterrasse (32m²)
• Außenkamin
• Sauna-Raum mit Dusche
• Garage plus extra Stellplatz
• Glasfaseranschluss
• Gasanschluss zusätzlich
• Einbauküche
• 2 Voll-Bäder
• Großer Hobbyraum

Lage

Uttenreuth ist äußerst begehrt und Kaufobjekte findet man sehr selten, da sie schnell vergriffen sind. Der Grund liegt auf der Hand. Als „Quasi-Stadtteil“ Erlangens genießt man hier städtische Vielfalt und allerbeste Anbindung gleichermaßen, wie die Nähe zur ländlichen Natur. Binnen weniger Minuten ist man mit eng getakteten öffentlichen Verkehrsmitteln in Erlangen und der gesamten Metropolregion. Das Radwegenetz ist hervorragend. Zu den Autobahnen gelangt man zügig. Schnell ist man auch in der Fränkischen Schweiz und bei den unzähligen Biergärten und Wanderwegen. In Laufweite(!) befinden sich Waldkindergarten, Grundschule, Mittelschule, Gymnasium, aber auch Ärztehäuser (auch Zentrum für Zahnmedizin), Apotheken, Supermärkte wie REWE, Bioläden, Poststation, Sportstätten, Rathaus, e-Lade-Stationen und mehr.

Die Wohnlage des Hauses ist sehr ruhig, sowie Verkehrsberuhigt. Sie ähnelt einer Waldsiedlung. Im Sommer können Sie hier also Urlaubsflair auf Ihrer Südterrasse mit Außenkamin gut genießen.

Wirtschaftlich gilt Erlangen als Boomregion mit seinen dort ansässigen Weltkonzernen Siemens, Puma, Adidas, Schaeffler und der Universität mit über 30.000 Studenten. Demografisch ist die Bürgerschaft jung, wohlhabend und mit hohem Bildungsniveau. Im Jahr 2022 war das Prokopfeinkommen in Erlangen unter Vollzeit-Erwerbstätigen laut BA bundesweit(!) am höchsten. Siemens investiert beispielsweise für die kommenden Jahre zusätzliche 600 Mio. Euro für den Ausbau des Standortes Erlangen (Siemens Campus) im Bereich Forschung und Produktion, was auf weiterhin starken Wachstum hinweist.

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Die Käuferprovision beträgt 3,57% inklusive 19% MwSt auf dem Kaufpreis.

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