Objektbeschreibung

Zum Verkauf steht ein gepflegtes Einfamilienhaus mit Bungalow-Charakter mit ausgebautem Dachgeschoss in angenehmer Wohnlage von Höchstadt. Das Haus befindet sich auf einem großzügigen, schön eingewachsenen Gartengrundstück und wurde von der Firma Heinlein in solider, hochwertiger Holzständerbauweise errichtet.

Bereits der durchdachte Grundriss überzeugt durch eine klare Struktur und ein zeitgemäßes Wohnkonzept. Der Eingangsbereich empfängt mit einer Diele, die ausreichend Platz für eine Garderobe bietet und sowohl den Zugang zum Dachgeschoss als auch zum Wohnzimmer und zum Gäste-WC erschließt.

Das Herzstück des Hauses bildet der großzügige Wohnbereich im Erdgeschoss. Durch die breite Fensterfront entlang der Südseite wirkt der Raum besonders hell, offen und naturnah – fast so, als würde der Garten Teil des Wohnraums werden. Von hier aus eröffnet sich ein schöner Blick über die große Terrasse in den liebevoll eingewachsenen Garten mit altem Grünbestand und attraktiver Bepflanzung. Für eine behagliche Atmosphäre in den kühleren Monaten sorgt ein zentral platzierter moderner Kaminofen.

Vom Wohnbereich aus gelangen Sie direkt in die Küche, auf die Südterrasse sowie in den privaten Wohntrakt. Über einen Flur erschließen sich drei Schlafzimmer und das Badezimmer, wodurch sich eine angenehme Trennung zwischen Wohnen und Schlafen ergibt.

Das vollständig ausgebaute Dachgeschoss bietet einen weiteren, nahezu autark nutzbaren Wohnbereich. Dieser umfasst ein Wohnzimmer mit Essbereich, ein Schlafzimmer, eine kleine Küche sowie ein Badezimmer und eignet sich damit ideal als separater Bereich für Familienmitglieder, Gäste, Homeoffice oder eine Nutzung ähnlich einer Einliegerwohnung.

Auch das Kellergeschoss überzeugt mit vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten. Neben einem Wellnessbereich mit Sauna und zusätzlicher Fläche für Ruheliegen stehen ein großer Kellerraum, eine geräumige Waschküche, ein Technikraum sowie der Heizungsraum zur Verfügung.

Abgerundet wird das Angebot durch eine große Garage mit elektrischem Tor und direktem Zugang zum Garten. Ein zusätzlicher Unterstand für Gartengeräte schafft praktischen Stauraum für Gartenutensilien, Werkzeuge oder Hobbybedarf.

Insgesamt handelt es sich um ein gepflegtes und attraktives Wohnhaus mit großzügigem Grundstück, viel Platz und einer durchdachten Raumaufteilung. Gleichzeitig bietet die Immobilie perspektivisch interessante Möglichkeiten für individuelle Modernisierungen und eine zeitgemäße Weiterentwicklung nach eigenen Vorstellungen.

Ausstattung

• Effiziente Öl-Zentralheizung aus 2016 mit Brennwerttechnik und 6 Tsd. Ltr. Tank
• Doppeltverglaste Isolierverbundfenster mit Holzrahmen und Außenrollos
• Gedämmtes Dach
• Südterrasse mit Markise
• Moderner Kaminofen
• Großer Garten
• Garage elektrischem Rolltor und Platz für Werkstatt
• Sauna
• Wäsche-/Haushaltskeller
• Weiter großer Kellerraum
• Kabel-TV
• 1.000 MBit / s Internet

Lage

Höchstadt an der Aisch ist eine historisch gewachsene Stadt, die eine gelungene Verbindung aus naturnahem Wohnen und ausgezeichneter Infrastruktur bietet. Der Standort ist geprägt vom grünen Aischgrund und umliegenden Wäldern und gleichzeitig hervorragend angebunden über die Autobahn A3, die Bundesstraße B470, ein ausgebautes Radwegenetz sowie eng getaktete öffentliche Verkehrsmittel.

In direkter Nähe befindet sich das Aisch-Park-Center mit Bäckereien, Apotheken, Restaurants, Supermärkten, Bekleidungsgeschäften und diversen Fach- und Spezialläden. Ebenfalls schnell erreichbar sind das Eisstadion, das Freibad sowie die historische Innenstadt von Höchstadt. Für eine Stadt dieser Größe verfügt Höchstadt über eine bemerkenswerte Dichte an Gewerbebetrieben und Arbeitgebern. Sämtliche Schulformen bis hin zum Gymnasium sowie mehrere akademische Einrichtungen sind am Ort vertreten, was zu einem hohen Bildungsniveau und stabiler Kaufkraft beigetragen hat.

Durch die Nähe zur Autobahn A3 sind Erlangen, Fürth, Nürnberg (mit Flughafen) und Herzogenaurach in sehr guter Pendeldistanz erreichbar. Die dort ansässigen Global Player wie Siemens, Puma, Adidas, Schaeffler sowie die Universität Erlangen-Nürnberg sind in angemessener Fahrzeit erreichbar – nach Erlangen beispielsweise in rund 30 Minuten.

Das Haus selbst befindet sich in einem ruhigen, reinen Wohngebiet. In fußläufiger Entfernung liegen Grundschule, weiterführende Schulen ein Kindergarten, mehrere Supermärkte, Bäckerei, Apotheke sowie weitere Geschäfte des täglichen Bedarfs. Damit verbindet die Lage eine hohe Wohnqualität mit sehr guter Nahversorgung.

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Begehungen und Sonstiges

Die Immobilie wird im Alleinauftrag durch “ULRICHS IMMOBILIEN” verkauft. Das Angebot erfolgt freibleibend und unverbindlich. Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten. Trotz regelmäßiger Prüfung von Daten, Bildern und Informationen weist “ULRICHS IMMOBILIEN” darauf hin, dass im Rahmen der Auftragserfüllung weitergegebenen Objektinformationen und Quadratmeterangaben vom Verkäufer, Ämtern bzw. von Dritten stammen und weder auf Richtigkeit, noch Ihre Vollständigkeit vollständig überprüft werden können.
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Der Beitrag Einfamilienhaus mit Bungalow-Charakter, Südgarten, Sauna, Garage und Einlieger-Potenzial erschien zuerst auf ULRICHS IMMOBILIEN | Immobilienmakler in Erlangen und Höchstadt.

Objektbeschreibung

Sie suchen etwas Bezahlbares, Idyllisches und Rustikales auf dem Land, trotzdem mit bester Anbindung und wo sich die weiteren Investitionen noch gut im Rahmen bewegen? Wenn Sie dann noch handwerkliches Herzblut für historische 300-Jährige gute Substanz haben, dann voilà! Hier ist eventuell exakt das Schnäppchen und kleine Traumhaus, in das Sie sich verlieben dürfen.

Das Objekt besteht aus einem 225m² Baugrundstück und einem wenige Meter entfernten weiteren Gartengrundstück von 209m². Das Fachwerkhaus mit steilem Satteldach und massiven Sandsteinmauern (36-40cm Dicke) liegt an einer sehr wenig befahrenen Straße und bietet einen Innenhof-Garten, der nach ost-Südost offen ist – bietet also Sonne und Schatten. Durch einen restaurierungswürdigen alten Windfang gelangt man in die Diele, nach links in das helle Wohnzimmer mit vielen Fenstern, sichtbarem Fachwerk und dem historischen großen Kachelofen, dahinter die Küche. Nebenan befindet sich ein modernes und bereits fertiggestelltes Tageslicht-Bad mit WC, hochwertig mit R+F-Produkten ausgestattet und gut durchdacht. Weiterhin befindet sich dort ein zusätzlicher Raum mit Gewölbedecke, nutzbar z.B. als Werkstatt oder Elternschlafzimmer. Über die Treppe, gelangt man von der Diele ins Obergeschoss. Dort findet sich ein weiteres kleines neues WC mit Handwaschbecken, eine kleine Diele und zwei größere Räume, z.B. nutzbar als Kinderzimmer, Büro oder Studio. Da die Deckenhöhe hier nur ca. 2m ist, sollte man sich überlegen, ob man den darüberliegenden Spitzboden nicht freilegt, indem die Decke einfach entfernt wird.

Da das Dach sehr steil ist könnte ein guter Zimmermannsbetrieb hier noch Gauben und eine neue Dacheindeckung mit Zwischensparrendämmung fachgerecht durchführen. Bei der überschaubaren Dachfläche und Gebäudegröße hielten sich die Kosten für solche Maßnahmen gut in Grenzen und man würde zusammen mit der enormen Wanddicke einen guten energetischen Zustand erreichen können – mit toller hoher Deckenhöhe im OG.

Auf den ersten Blick sieht man den Charme des Hauses, aber auch dass noch einiges zu tun ist. Doch was bereits fertiggestellt ist, wurde fachmännisch von einer Bauingenieurin und später ihrer Tochter und ihrem Mann fortgeführt. Vollständig saniert sind u.a. die Elektrik, alle Wasserleitungen, das moderne Bad und die WCs. Für die Restaurierung der historischen Fenster wurde eigens ein Glaser beauftragt. Dabei wurde auf Qualität geachtet. Auch Erdarbeiten zum Schutz des Gebäudes vor Feuchtigkeit sind bereits erledigt. Alle genannten Modernisierungsmaßnahmen wurden 2016 durchgeführt.

Prinzipiell ist das Haus sofort bezugsbereit und alles funktional. Der sanierte große Kachelofen reicht bereits alleine aus, um im dicken Mauerwerk wohlige Wärme speichern zu lassen und benötigt bis zu 6 Stunden keinen Brennstoffnachschub im Winter. Weitere kleine Einzelöfen finden sich in den anderen Räumen.

Insgesamt lässt sich sagen, dass dieses Objekt preislich ein absolutes Schnäppchen ist und für Liebhaber von historisch-rustikaler und erhaltungswürdiger Substanz. Es bietet viel Gestaltungsfreiheit und -potenzial. Am Gebäude, sowie im Garten. Die mandatorische Hauptinvestition der Dachdämmung, evtl. kombiniert mit Gaubenerrichtung und neuer Dacheindeckung muss nicht von heute auf morgen geschehen, da das Dach noch gut intakt ist. Es lohnt sich besonders für diejenigen, die selbst zeitweise mit etwas Tatkraft und ein wenig Expertise zulangen. Ein Circa-Angebot einer traditionellen und namhaften Holzbau- und Tagwerktechnikfirma für diese genannten Arbeiten liegt bereits vor, damit Sie die restlichen Investitionen, die lieber Fachhandwerker ausführen sollten, im Blick haben.

Es bestehen weder Denkmalschutzauflagen, noch ein einschränkender Bebauungsplan, womit Sie sämtliche bauliche Ideen nach §34 BauGB frei verwirklichen können. Auch der historische Kachelofen muss nicht aufgrund gesetzlicher Vorgaben getauscht werden.

Ausstattung

• Beheizung durch sanierten Kachelofen im EG und unterstützenden Einzelöfen
• Doppelglasige historische Holzrahmenfenster
• Neue moderne Küchenanschlüsse vormontiert (2016)
• Internet bis 300 MBit / 500 MBit bei 5G
• Viele Steckdosen, TAE- und TV-Anschlüsse, sowie moderne Schalter
• Satellitenfernsehen
• Bodenbeläge: Historische Fliesen, Dielenböden, Fliesen im Bad
• Alle Rohrleitungen neu aus 2016
• Fast uneinsehbarer Garten
• Weiteres Gartengrundstück

Lage

Hermersdorf mit gerade mal 38 Einwohnern (2020) ist ein sehr ruhiges ländliches Idyll mit abendlichem Froschkonzert, Pferdewiehern und viel Vogelgesang inklusive. Ruhe, Erdung und etwas Urlaubsflair kommen auf. Es ist umsäumt von schönen Wäldern und Reit-/Rad-/Wanderwegen und bietet für Kinder auch noch einen Spielplatzrundweg. Wenige Meter entfernt befindet sich eine Milchtankstelle direkt auf einem Hof, dazu Pferde, kleinere Seen und ein kleiner Flusslauf. Direkt vor der Tür befindet sich eine Bushaltestelle u.a. für Schulbusse nach Höchstadt (12km), wo alle Schularten und Kindergärten vertreten sind, aber auch das große Aischtal-Center, Eisstadion, Reitclubs, Schwimmbäder, Ärztehäuser usw. Das nächstgrößere Dorf ist – ebenfalls sehr historisch schön – Markt Vestenbergsgreuth, das nur 1km entfernt gut mit dem Rad erreichbar ist und eine Bäckerei, Café, Landgasthof, fränkische Bierkeller usw. bietet. In Erlangen oder Forchheim ist man in ca. 30 Minuten. Innerhalb von 5 Fahrminuten ist man auf der B470, die von Neustadt a.d. Aisch durch Forchheim in die Fränkische Schweiz führt. Die Autobahn A3 liegt nur knapp 10 Minuten Autofahrt entfernt.

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Begehungen und Sonstiges

Die Immobilie wird im Alleinauftrag durch “ULRICHS IMMOBILIEN” verkauft. Das Angebot erfolgt freibleibend und unverbindlich. Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten. Trotz regelmäßiger Prüfung von Daten, Bildern und Informationen weist “ULRICHS IMMOBILIEN” darauf hin, dass im Rahmen der Auftragserfüllung weitergegebenen Objektinformationen und Quadratmeterangaben vom Verkäufer bzw. von Dritten stammen und nur bedingt auf Richtigkeit und Vollständigkeit überprüft werden können.
Die Käuferprovision beträgt 3,57% inklusive 19% MwSt auf dem Kaufpreis.
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