Objektbeschreibung

Zum Verkauf steht ein wunderschönes, erhaltenswertes historisches Mehrfamilienhaus im gewachsenen Ortskern von Uttenreuth. Das Anwesen befindet sich auf einem reizvoll gelegenen Hanggrundstück und vermittelt bereits auf den ersten Blick den besonderen Charme vergangener Baukultur.

Neben dem markanten Haupthaus mit seinem steilen Dach gehören weitere Nebengebäude zum Ensemble, die sich harmonisch im Hintergrund des Grundstücks einfügen. Ergänzt wird das Anwesen durch eine praktische Doppelgarage.

Das Gebäude verfügt derzeit noch über historische Holzrahmenfenster mit Doppelverglasung, traditionellen Sprossen, Wetterschenkeln sowie charakteristischen Fensterläden. Diese Details verleihen dem Haus eine besonders authentische, geschichtsträchtige Ausstrahlung und unterstreichen den ursprünglichen architektonischen Charakter des Gebäudes.

Die zuletzt genutzten Grundrisse ermöglichen die Aufteilung in bis zu vier Wohneinheiten, verteilt auf Erdgeschoss, Obergeschoss und ausgebautes Dachgeschoss. Durch zahlreiche Fensterflächen, insbesondere zur Südseite hin, wirken die Räume angenehm hell und verfügen über eine für historische Gebäude typische großzügige Raumhöhe.

Das Gebäude ist lediglich teilweise unterkellert und verfügt über einen kleinen Gewölbekeller.

Im Zuge einer zukünftigen Nutzung bietet sich eine umfassende Modernisierung an. Derzeit erfolgt die Beheizung über Nachtspeicheröfen; ein Gasanschluss befindet sich jedoch in unmittelbarer Nähe.

Besonders interessant für Eigennutzer wie auch für Kapitalanleger ist die planungsrechtliche und steuerliche Situation: Das Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz und liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Gleichzeitig befindet sich die Immobilie innerhalb eines förmlich festgelegten Sanierungsgebietes. Dadurch können Modernisierungsmaßnahmen steuerlich erheblich begünstigt werden. Unter den Voraussetzungen der §§ 10f EStG (Eigennutzer) bzw. 7h EStG (Kapitalanleger) lassen sich Sanierungskosten in vielen Fällen zu bis zu 90–100 % innerhalb von 10 bis 12 Jahren steuerlich geltend machen.

Dieses außergewöhnliche Anwesen bietet somit die seltene Gelegenheit, ein historisches Gebäude mit Charakter zu revitalisieren und seine Geschichte in zeitgemäßer Form fortzuschreiben. Nach einer hochwertigen Modernisierung eröffnet sich sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren ein attraktives Wertsteigerungspotenzial.

Ausstattung

• Dacheindeckung von ca. 1980
• Nachtspeicheröfen
• Kaminofen
• Historische Fenster mit Fensterläden, teilweise auch Jalousien
• Obere Wohnungen teilweise in den 80ern bis 90ern modernisiert, Rest in den 60ern
• Doppelgarage
• Glasfaser möglich (1000 MBit/s)
• Gewölbekeller
• Gasanschluss am Grundstück

Lage

Die Immobilie befindet sich im historischen Ortskern von Uttenreuth – einer gewachsenen und äußerst beliebten Wohnlage unmittelbar vor den Toren Erlangens. Trotz der sehr zentralen Lage überzeugt das Umfeld durch eine angenehme Ruhe und eine charmante, dörflich geprägte Atmosphäre.

Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind bequem fußläufig erreichbar. Hierzu zählen unter anderem Einkaufsmöglichkeiten, Bäckereien, Restaurants, Arztpraxen sowie Kindergärten und verschiedene Schulformen. Dadurch eignet sich der Standort sowohl für Familien als auch für Berufspendler in besonderem Maße.

Die Stadt Erlangen ist über ein hervorragend ausgebautes Radwegenetz sowie über regelmäßig verkehrende Busverbindungen in wenigen Minuten erreichbar. Erlangen zählt zu den wirtschaftlich stärksten Städten Deutschlands und verfügt über eines der höchsten Durchschnittseinkommen bundesweit. Prägend für den Standort sind neben der Friedrich-Alexander-Universität zahlreiche medizinische Einrichtungen sowie international tätige Unternehmen und Technologiekonzerne, darunter unter anderem Siemens.

Durch die unmittelbare Nähe zu Erlangen profitiert Uttenreuth in besonderem Maße von der wirtschaftlichen Dynamik der Region und gilt als äußerst gefragter Wohnstandort im direkten Einzugsgebiet der Universitätsstadt – nahezu mit der Qualität eines Erlanger Stadtteils.

Video

Begehungen und Sonstiges

Die Immobilie wird im Alleinauftrag durch “ULRICHS IMMOBILIEN” verkauft. Das Angebot erfolgt freibleibend und unverbindlich. Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten. Trotz regelmäßiger Prüfung von Daten, Bildern und Informationen weist “ULRICHS IMMOBILIEN” darauf hin, dass im Rahmen der Auftragserfüllung weitergegebenen Objektinformationen und Quadratmeterangaben vom Verkäufer, Ämtern bzw. von Dritten stammen und weder auf Richtigkeit, noch Ihre Vollständigkeit vollständig überprüft werden können.
Die Käuferprovision beträgt 3,57% inklusive 19% MwSt auf dem Kaufpreis.

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Der Beitrag Historisches Mehrfamilienhaus im Ortskern von Uttenreuth – Sanierungs-AfA möglich erschien zuerst auf ULRICHS IMMOBILIEN | Immobilienmakler in Erlangen und Höchstadt.

Objektbeschreibung

Inmitten des Charmes vergangener Zeiten präsentiert sich dieses Wohnhaus als ein Juwel der Architektur der 20er und frühen 30er Jahre des vergangenen Jahrhunderts. Es besticht durch seine charakteristischen Stilelemente, darunter Erker, Gauben und ein bezauberndes Mansarddach. Die Epoche, in der dieses Gebäude entstand, zeichnete sich durch die hohe Wertschätzung für fachhandwerkliche Präzision und außergewöhnliche Langlebigkeit aus, deutlich erkennbar an den imposanten Abmessungen der statisch relevanten Mauerwerke und den äußerst soliden Außenwänden.

Ein weiteres charakteristisches Merkmal dieser prachtvollen Residenz ist die erhöhte Lage des Erdgeschosses im Hochparterre. Insgesamt beherbergt das Gebäude zehn Wohneinheiten, bestehend aus neun Zweizimmerwohnungen und einer Einzimmerwohnung. Sechs der Wohnungen verfügen über kleine Balkone, auf denen die Abendsonne malerisch um die Ecke lugt. Vier dieser Wohnungen zeichnen sich durch einen zeitlos gestalteten Grundriss mit Erkern aus. Die Bäder und WCs sind durchgängig separat angeordnet, während sämtliche Zimmer und Wohnküchen großzügig und lichtdurchflutet wirken. Die historischen Türen, Handwerkskunst aus der Bauzeit, tragen zum einzigartigen Charakter des Hauses bei.

Gegenwärtig sind acht der Wohnungen vermietet, während zwei Zweizimmerwohnungen unmittelbar beziehbar sind. Die bisherige Jahresnettomieteinnahme beläuft sich auf 42.200€ und könnte bei vollständiger Vermietung sowie unter Berücksichtigung der ortüblichen Mieten auf 66.600€ gesteigert werden, was das Objekt zweifelsfrei als erstklassige Renditeimmobilie auszeichnet. Zusätzlich bietet sich die attraktive Option eines Dachgeschossausbaus zu einem großzügigen Loft. Die umlegbaren Betriebsausgaben belaufen sich auf circa 9.050€ pro Jahr.

Energetisch betrachtet verfügt das Haus über eine moderne Dachdämmung sowie Isolierfenster aus dem Jahr 2010, die doppelverglast sind. Es handelt sich nicht um ein denkmalgeschütztes Objekt. Das Haus befindet sich im Anschlussbereich des Fernwärmenetzes.

Ausstattung

• Doppelverglaste Isolierfenster aus 2010
• Bodenbeläge: Laminat, Fliesen
• Bäder und WCs getrennt
• 6 Balkone
• Raumgasheizungen, IR-Heizung, Nachspeicherheizungen
• 1000 Mbit Internet möglich
• Großer Keller mit vielen Kellerabteilen
• Garage
• Innenhof
• Weiterer Kellerraum, über den Innenhof erreichbar
• Ausbaufähiges Dachgeschoss (siehe fast baugleiches Nachbarhaus)
• Viele öffentliche Parkplätze auch mit E-Ladesäulen direkt vor der Tür

Lage

Wir befinden uns in einer der begehrtesten Lagen in St. Johannis im Nordwesten Nürnbergs. Im Quartier finden sich viele historische Gebäude, direkt angrenzend Naherholung, wie Freibad und die Pegnitzauen mit seinen idyllischen Wiesen und majestätischen Bäumen. Trotz der zentralen Lage in der Stadt wird der Eindruck eines urbanen Lebens kaum durch den vergleichsweise geringen Verkehrsdurchfluss gestört. Die Anbindung per Bus, U-Bahn, Straßenbahn, Radnetz oder zu den Hauptverkehrsadern ist ideal. Alle Annehmlichkeiten des täglichen Lebens befinden sich in unmittelbarer Nähe und sind bequem zu Fuß erreichbar, darunter Supermärkte, gemütliche Cafés, Bistros, Restaurants, Ärztehäuser und Apotheken.

Die pulsierende Innenstadt ist fußläufig in nur 15 Minuten erreichbar, und dabei lässt sich die Ruhe und Gelassenheit der Umgebung in vollen Zügen genießen. Ein besonderes Highlight dieser Lage ist der hohe Bodenrichtwert, der zu den Spitzenwerten in Nürnberg zählt, was die Attraktivität und Wertbeständigkeit dieses Standortes unterstreicht.

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Objektbeschreibung

Zum Verkauf steht ein historisches Mehrfamilienhaus in begehrter Lage im Herzen der nördlichen Erlanger Altstadt. Das Gebäude fügt sich harmonisch in eine ruhige Häuserzeile mit überwiegend denkmalgeschützter Bebauung aus der Zeit um 1700 ein, ist selbst jedoch kein Baudenkmal. Architekturtypisch für das Ensemble präsentiert sich das Anwesen mit einem klassischen Mansarddach.

Der Zugang erfolgt über einen großzügigen Eingangsflur, der sowohl in das Treppenhaus als auch in den rückwärtigen Innenhof führt. Dort eröffnet sich ein für diese zentrale Innenstadtlage außergewöhnlich ruhiger und weitläufiger Garten mit Gartenhäuschen sowie Fahrradunterstand – ein seltenes Merkmal in dieser Lage.

Das Gebäude ist nahezu vollständig unterkellert und verfügt über einen historischen Gewölbekeller, der umfangreiche Abstellmöglichkeiten bietet und zugleich ausreichend Platz für eine zentrale Heizungsanlage bereithält.

Insgesamt umfasst das Haus drei Wohneinheiten, die jeweils dem Zuschnitt einer großzügigen 3-Zimmer-Wohnung entsprechen. Alle Wohnungen verfügen über Flurbereiche sowie überdurchschnittlich hohe Decken, die ein angenehmes und luftiges Wohngefühl schaffen. Die Erdgeschosswohnung ist mit einer Terrasse ausgestattet, während die Wohnung im Obergeschoss über einen Balkon mit Blick in den begrünten Innenhof verfügt.

Derzeit sind die Erdgeschoss- sowie die Dachgeschosswohnung vermietet. Die Mieter sind darüber informiert, dass ein zukünftiger Eigentümer Modernisierungsmaßnahmen in Erwägung ziehen wird.

Das Objekt liegt innerhalb eines Sanierungsgebietes, sodass Modernisierungs- und Herstellungskosten gemäß § 7h EStG steuerlich begünstigt und beschleunigt abgeschrieben werden können.

Insgesamt stellt dieses seltene Altstadtobjekt mit sehr hohem Bodenrichtwert eine nachhaltige und langfristig attraktive Kapitalanlage dar – insbesondere für Käufer, die eine werthaltige Immobilie mit Entwicklungspotenzial durch eine durchdachte und zeitgemäße Modernisierung suchen.

Ausstattung

• Gasanschluss mit Gaseinzelöfen
• Fenster teils historisch, teils aus den 90er Jahren
• 1000 MBit/s Internet möglich
• Kellerräume
• Innenhof
• Südterrasse
• Südbalkon
• Garten (Südseite)
• Fahrradunterstand

Lage

Willkommen im Herzen Erlangens – hier pulsiert das Leben! In unmittelbarer Nähe zur Fußgängerzone und mit allen Annehmlichkeiten des Stadtlebens nur einen Katzensprung entfernt, bietet dieses außergewöhnliche Anwesen urbanes Wohnen par excellence. Die idyllischen, typisch Erlanger Hinterhöfe schaffen eine ruhige Atmosphäre, die perfekt durch den zum Innenhof gelegenen Balkon und der Terrasse und Garten ergänzt wird. Auf der anderen Seite genießen Sie das geschäftige Treiben und den unverwechselbaren Charme der Innenstadt. Das Haus selbst liegt äußerst ruhig in einer schmalen Straße die nur sehr wenig Durchgangsverkehrs hat.

Die Lage überzeugt durch hervorragende Infrastruktur: Ob Bus, Bahn, Autobahn oder das weit verzweigte Radwegenetz – alles ist schnell und bequem erreichbar. Erlangen, die Hugenottenstadt, strahlt nicht nur durch ihren kulturellen Reichtum, sondern auch durch ihre starke akademische Prägung als Universitätsstadt. Bedeutende Global Player wie Siemens, Areva, Puma, Adidas und Schaeffler befinden sich in der näheren Umgebung und tragen dazu bei, dass Erlangens Vollzeitbeschäftigte deutschlandweit das höchste mittlere Einkommen erzielen.

Erlangen boomt – eine Stadt mit außergewöhnlichem Wachstum und großem Potenzial. Der anhaltende Wohnraummangel unterstreicht die Exklusivität und Bedeutung dieser Immobilie.

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Dieses Objekt ist bereits reserviert.

Objektbeschreibung

Ein großes Mehrfamilienhaus mit drei hellen Wohnungen, zwei Nebengebäuden, einem Gartenhaus und einem großen Garten. Erbaut wurde das große und sehr solide Haus 1930, 1970 komplett kernsaniert mit Austausch aller Leitungen und des Dachstuhls und bis 2017 zuletzt modernisiert. Von jedem Zimmer aus geht der Blick ins Grüne und in die Ferne, unverbaubar durch eine Umrahmung von Landschaftsschutzgebiet im Osten, Norden und Westen. Das architektonische Design ist zeitlos, wie sinnvoll, mit Satteldach, Gauben und massiven Wänden.

Das große und überwiegend unterkellerte Mehrfamilienhaus bietet 3 jeweils gut geschnittene Wohneinheiten ohne Durchgangszimmer und jeweils großem Flur mit insgesamt 232m² Wohnfläche und 284m² Nutzfläche (ohne Nebengebäude, die nochmals mindestens 100m² Nutzfläche haben):

★ EG: 3,5-Zimmer-Wohnung mit großem Flur, getrenntem Bad/WC und 78m² Wohnfläche
Besonderheit: Durchgang von der Küche in den Innenhof, Kaminbohrung im Wohnzimmer bereits vorhanden

★ OG: 3,5-Zimmer-Wohnung mit großem Flur, getrenntem Bad/WC und 82m² Wohnfläche
Bemerkung: Kaminbohrung im Wohnzimmer bereits vorhanden

★ DG: 3,5-Zimmer-Wohnung mit großem Flur, getrenntem Bad/WC und 72m² Wohnfläche
neu renoviert mit modernen Spotlights, wirkt hell und offen, da mit mit Doppelfenster-Gauben und mehreren Dachflächenfenstern

Alle drei Wohnungen haben hohe Decken und wären prinzipiell sofort bezugsbereit und aktuell leerstehend seit Mai 2022.
Die Nebenkosten beliefen sich im Abrechnungsjahr 2021 auf insgesamt 5.720 € bzw. 477€/Monat für das Gesamthaus bzw. ca. 159€/Whg./Monat, inklusive Heizkosten. Also sehr günstig.

Technische Details:

★ Heizungssystem: Ölheizung von VIESSMANN, BJ 1989, regelmäßig gewartet mit Warmwasserspeicher, neueren Konvektorheizkörpern und guten Rohrleitungen aus Kupfer, der Brenner wurde vor ca. 10 Jahren getauscht. Befeuerung mit Holz und Kohlebriketts möglich.
★ Warmwasser: Von der Heizung generiert, verzinkte neuere Leitungen
★ Elektrik: Mit modernen FI-Schutzschaltern und guter Ummantelung nach heutigem Standard, Klingelanlage, Schließanlage, Gartenbeleuchtung, Steckdosen am am hintersten Ende des Gartens
★ Internet/Telefon: TAE-Anschlüsse in jeder Wohnung, 200 MBit-DSL oder 5G Handynetz mit vollem Ausschlag (Glasfaserausbau möglich)
★ Dachstuhl: Wurde 1970 komplett abgenommen und erneuert
★ Dachdämmung ist sehr gut mit ISOVER (WLK 0,30, 20cm) vor ca. 15 Jahren zwischen den Sparren
★ Dacheindeckung vor ca. 15 Jahren mit Frankfurter Pfanne glatt und neuen Regenrinnen und Fallrohren aus Kupfer
★ Außenwände sehr massiv 36cm, was bereits gut dämmt, Fassade in Ordnung

Hochauflösende Fotos aller Innenräume können Sie -HIER- herunterladen als ZIP-Datei.

Ausstattung

Das Anwesen hat eine eigene lange Zufahrt und drei Stellplätze vor dem Haus, einen großen Innenhof mit Nebengebäuden, die nochmals 2 Garagen und viele weitere Räumlichkeiten beherbergen und ebenfalls eine sehr massive Substanz und gutes Fundament aufweisen – somit Potenzial hätten für ein Bungalow oder Büroflächen. Diese gartennahen Räumlichkeiten könnte man z.B. auch einzelnen Wohnungen zuordnen. Am hintersten Ende des Gartens befindet sich ein Garten-/Partyhäuschen mit Veranda und ein kleiner Pool, der wieder instandgesetzt werden kann. Alle Fenster sind doppelt verglast. Die Bodenbeläge bestehen je nach Raum aus Fliesenboden, Laminat oder Teppich. Die Wände sind fast überall massiv. Satelliten-TV, Telefon/Internet-Anschlüsse sowie Klingelanlage mit Türöffner in jeder Wohnung. Möglichkeit von Kellerabteilen sind gegeben. Dachspeicher ebenfalls vorhanden. Strom- und Wasseranschlüsse auf dem ganzen Grundstück vorhanden.

Grundstück

Das große Grundstück misst 2163m². Die insgesamt drei zusammenhängenden Flurstücke liegen sehr verkehrsberuhigt am Rande des kleinen Michelbachtals mit hohen Bäumen auf der Nordseite, die abschüssig ist, während die Südseite des Grundstücks einen Hang hinauf geht. Das Grundstück selbst ist aber keine Hanglage sondern ein Plateau. Es hat eine eigene Zufahrt mit 3 zusätzlichen eigenen Stellplätzen vor dem Haus. Der Garten liegt noch im Dornröschenschlaf und lässt sich sehr vielseitig gestalten. Der Boden scheint sehr fruchtbar und in der Tiefe gut Wasser-speichernd zu sein, denn selbst nach längerer Trockenperiode ohne Gießen gedeiht dort u.a. ein großer Ginkgo-Baum, Apfelbaum, Kräuter wie Thymian, Salbei, Minze usw. sind dort in einem großen Beet zu finden. Auf der Nordseite wird es hauptsächlich von Eichen umsäumt. Insgesamt ist das Grundstück sehr sonnig bzw. ohne Beschattung von Süden. Umrahmt wird das Grundstück von einem unverbaubaren sehr natürlichen Landschaftsschutzgebiet im Norden, Osten und Westen.

Lage

Fürth Vach liegt relativ mittig und nah zwischen den schönen historischen Städten Herzogenaurach, Erlangen und Fürth Stadt und bietet eine sehr gute Anbindung durch die ÖPNV (5 Minuten vor der Tür) und die A73 zur A3, A6, A9. Die strukturstarke Metropolregion Nürnberg bietet viele Möglichkeiten, insbesondere rund um Vach in den genannten Städten, auch wenn es um Jobmöglichkeiten, Ausbildung und Karriere geht. In der Nähe des Objekts finden sich alle Schularten, Kindergärten, Supermärkte, Ärzte, Apotheken und weitere Geschäfte des täglichen Bedarfs. Diverse Vereine und Freizeitaktivitäten, wie den Golfclub gibt es in direkter Nähe. Im Umkreis von 10-15 Minuten mit dem Auto (oder ÖPNV) erreicht man in den umliegenden Innenstädten eine Vielzahl von Restaurants, Cafés, Bistros, Fußgängerzonen und was sonst so das Herz begehrt. Topografisch liegt das Haus direkt an einem kleinen Wäldchen mit See und dem Michelbach, der ganz unweit die Regnitz mit dem Europakanal verbindet. Trotz der zentralen Lage und guten Anbindung finden Bewohner hier ihre idyllische Ruhe.

Sonstiges

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Wichtige Unterlagen zu dieser Immobilie

Sofern Sie bereits eine Begehung hatten und Unterlagen, wie Grundbuch, Flurkarte, Nebenkostenabrechnungen, Bebauungspläne etc. z.B. für Ihre Finanzierung oder sich selbst benötigen, können Sie sich diese hier herunterladen. Da diese Daten vertraulich sind, ist dies Passwortgeschützt. Das Passwort erhalten Sie von uns zu gegebener Zeit, nach der Begehung.

ZU DEN UNTERLAGEN

Der Beitrag VERKAUFT: MFH mit drei 3,5-Zimmerwohnungen, Nebengebäuden und sehr schönem Grundstück in Fürth erschien zuerst auf ULRICHS IMMOBILIEN | Immobilienmakler in Erlangen und Höchstadt.

Objektbeschreibung

Diese Liegenschaft bietet eine Vielzahl von Möglichkeiten! Der aktuelle Preis eröffnet eine echte Chance, in der Zukunft ein top renditestarkes Mehrfamilienhaus oder ein großes Eigenheim zu gestalten. Dafür ist es jedoch notwendig, die Immobilie energetisch zu optimieren und schrittweise Modernisierungsmaßnahmen wie Elektrik und Sanitär umzusetzen. Das Gebäude ist massiv gebaut und verfügt über ein steiles Satteldach mit den Dachflächen nach Ost/West. Die Grundrisse können grundsätzlich angepasst werden, und im Dachgeschoss besteht die Möglichkeit, eine ca. 4m hohe Studiowohnung mit Galerien und schönem Ausblick zu gestalten. Das großzügige Grundstück bietet außerdem ausreichend Platz für bauliche Erweiterungen. So findet sich auf dem großen Anwesen bereits eine große Doppelgarage (BJ 1998) mit kleinem Dachgeschoss und ein Sommer-Party-Häuschen mit Veranda, eine gepflasterte Einfahrt und jeweils ein großer Rasen im Norden und Westen.

Bestandsmäßig handelt es sich um ein Zweifamilienhaus mit zusätzlichem Wohnraum im teilweise bereits ausgebauten Dachgeschoss, der bereits als Wohnraum genutzt wurde (Bestandschutz):
– EG-Wohnung: Ca. 91qm Wohnfläche | frei
– OG-Wohnung: Ca. 92qm Wohnfläche | verlässlich vermietet
– DG-Wohnfläche: Ca. 63qm | frei | nur teilweise ausgebaut | Steildach bietet Möglichkeit zum Ausbau bis auf Firsthöhe mit ca. 4m

Keller und Dach sind trocken, Regenrinnen und Fallrohre gut intakt.

Für Informationen zum bestehenden Mieterverhältnis stehen wir Ihnen gerne auf Anfrage zur Verfügung.

Insgesamt gilt für diese vielseitige Immobilie das Motto: “Wer wagt, gewinnt.” Mit Geduld und zusätzlichen Investitionen in Modernisierungsmaßnahmen können Sie eine sehr erhebliche Wertsteigerung erzielen.

Achtung: Das Angebot gilt bis 31.05.2024 (!)

Ausstattung

– Moderne große Doppelgarage mit Werkstatt und Dachboden, BJ 1998
– Gartenhäuschen „Casa Luise“ mit Außenküche, Tresen und Veranda
– Große Zufahrt und schöner Garten
– Doppelverglaste Holzrahmen-Verbundfenster, ca. 1995
– Die Elektrik ist teilweise aus der Zeit der Baujahre (1953 und Anbau 1963)
– Heizung: Öleinzelofen, Holzeinzelöfen, Warmwasser elektrisch
– Grundsätzlich sollte das Gesamthaus schrittweise modernisiert werden
– Das Dach und der Dachstuhl sind augenscheinlich gut dimensioniert (solides Tragwerk und kleine Sparrenabstände) und trocken. Im Zuge einer Dachdämmung und abschließendem DG-Ausbau, sollte die Eindeckung allerdings irgendwann erneuert werden.

Lage

Die Gemeinde Gremsdorf bzw. das Grundstück selbst grenzt direkt an Höchstadt an der Aisch, einer kleineren Stadt, die durch Ihre Besonderheiten ihresgleichen sucht. Einerseits ist der Standort geprägt von sehr ländlicher und naturnaher Idylle (schöne Wälder und der Aischgrund), andererseits punktet dieser mit einer perfekten Anbindung an die Bundesstraße, Autobahn, Radwegenetz und die ÖPNV.
In Fahrradreichweite erreicht man in Kürze das Aisch-Park-Center mit Bäckerein, Apotheke, Restauarants, Supermärkten, Bekleidungsgeschäften und Spezialläden, aber auch z.B. das Eisstadion, das Freibad oder die Höchstadter historische Innenstadt. Für die Größe dieser Stadt bieten sich außergewöhnlich viele Gewerbebetriebe und Arbeitgeber. Es finden sich alle Schulformen bis Gymnasium und mehrere akademische Institute, was zu einem sehr hohen Akademisierungsgrad und Wohlstand geführt hat. Da die Autobahn A3 nur wenige Fahrminuten entfernt liegt, sind Städte wie Erlangen, Fürth, Nürnberg (Flughafen) und Herzogenaurach in sehr guter Arbeitswegdistanz zu den dort ansässigen Global Playern, wie Siemens, Puma, Adidas, Schaeffler, sowie Universität. Nach Erlangen kommt man beispielsweise innerhalb von 20 Minuten.

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Dieses Mehrfamilienhaus, bestehend aus zwei Gebäudeteilen mit den Baujahren 1904 und 1960 befindet sich in einer begehrten Wohngegend in Spardorf an einer Zubringerstraße von Erlangen und bietet mit seinen fünf(!)  Dreizimmer-Wohnungen viel Platz für Familien oder Studenten (WGs). Das Haus ist teilweise modernisierungsbedürftig, bietet gerade deshalb viel Potenzial für individuelle Gestaltungsmöglichkeiten. Massive Wände und die solide Bauweise lassen hier vieles zu. Der nördliche Gebäudeteil war im Übrigen einmal ein altes Schulgebäude. Es gibt kein Denkmalschutz.

Die Wohnfläche des Hauses beträgt insgesamt ca. 343 m² und verteilt sich auf fünf Wohnungen, die unterschiedlich groß und aufgeteilt sind. Die einzelnen Einheiten verfügen über Holzöfen und Elektroheizung, die Wärme und Gemütlichkeit in die Räume bringen. In eine Zentralheizung muss man nicht zwingend investieren, jedoch würde sich der demnächst möglich werdende Anschluss an das Spardorfer Nahwärmenetz sehr gut anbieten. Alternativ besteht noch ein Gasanschluss direkt vor dem Haus.

Das Haus ist auf einem Eckgrundstück von 573m² gebaut und bietet den Bewohnern einen herrlichen Blick ins Grüne mit Fernblick. Zudem verfügt das Anwesen über gleich vier Garagen. Ein kleiner Hinterhofgarten mit Gartenhäuschen lädt zum Entspannen oder Werkeln ein.

Das Mehrfamilienhaus ist durch die beiden Baujahre geprägt und bietet durch den Mix einen besonderen Charme. Durch ein paar Modernisierungsmaßnahmen können Sie das Haus in ein Schmuckstück verwandeln und es an heutige Ansprüche anpassen. Mit einer gut durchdachten Renovierung kann das Haus in dieser Lage ein absoluter Renditekracher und langfristig zu einer sehr guten Kapitalanlage werden.

Insgesamt ist dieses Mehrfamilienhaus eine besondere Gelegenheit für Mieter oder Eigentümer, die auf der Suche nach viel Platz und Gestaltungsmöglichkeiten sind.

Das Gesamtgebäude beherbergt 5 Dreizimmer-Wohnungen, die zeitlos und sinnvoll geschnitten sind (siehe Grundrisse):

Wohnung 1:

• Erdgeschoss, ca. 83m² Wohnfläche inklusive 20m²-Terrasse (Südausrichtung)
• Räume: Wohnzimmer, 2 Schlafzimmer, Diele, Küche, Bad/WC, Abstellraum – bereits renoviert
• Heizung: Kaminöfen
• Kelleranteil
• Garagenstellplatz
• frei – bezugsbereit

Wohnung 2:

• Erdgeschoss, ca. 60m² Wohnfläche
• Räume: Wohnzimmer, 2 Schlafzimmer, Diele, Küche, Bad/WC – bereits renoviert
• Heizung: Kaminöfen, Elektroheizung
• Kelleranteil
• Garagenstellplatz
• frei werdend

Wohnung 3:

• Obergeschoss, ca. 73m² Wohnfläche zuzüglich Balkon(Südwestausrichtung)
• Räume: Wohnzimmer, 2 Schlafzimmer, Diele, Küche, Bad/WC, Abstellraum – Böden und Bad renovierungsbedürftig
• Heizung: Kaminöfen
• Kelleranteil
• Garagenstellplatz
• derzeit vermietet

Wohnung 4:

• Obergeschoss, ca. 61m² Wohnfläche
• Räume: Wohnzimmer, 2 Schlafzimmer, Diele, Küche, Bad/WC – insgesamt renovierungsbedürftig
• Heizung: Ölofen
• Kelleranteil
• Garagenstellplatz
• derzeit vermietet

Wohnung 5:

• Dachgeschoss, ca. 66m² Wohnfläche
• Räume: Wohnzimmer, 2 Schlafzimmer, Diele, Küche, Bad/WC – insgesamt renovierungsbedürftig
• Heizung: Kaminofen
• Kelleranteil
• derzeit freistehend

Zu den insgesamt ca. 343m² Wohnfläche kommen noch ca. 170m² Nutzflächen in Form von 4 Garagen, Kellern, Nutzraum im Dachgeschoss, Abstellkammern im Treppenhaus, Dachboden und kleinem Nebengebäude hinzu.

Umlegbare Betriebskosten (2022) waren 5.194 €. Wer hier also modernisiert kann sukzessive je nach erreichtem Standard eine Jahresnettomieteinnahme von 50 Tsd. erreichen.

Die Investitionskosten für gewünschte Modernisierungsmaßnahmen wurden bei der Preisangabe großzügig berücksichtigt.

Ausstattung

– Doppelverglaste Verbundfenster (1996)
– Vollständige gute Dachdämmung im nördlichen Dachstuhl (2012)
– Telefon-, Internet-, TV-Anschlüsse in jeder Wohneinheit
– FI-Schutzschalter für jede Wohneinheit
– 4 Garagen
– Garten mit Gartenhäuschen im Hinterhof
– Kellerabteile
– Wasch und Trockenraum im Keller

Letzte Modernisierungsmaßnahmen

2005 Erneuerung Bad (DG)
2006 Badumbau (EG Whg.1)
2006 Elektroinstallation erneuert (EG Whg.1)
2006 Treppenhaus neue Sicherungsverteilung für EG/OG/DG mit FI-Schalter (östl. Treppenhaus)
2008 neues Dachfenster (DG)
2008 neuer Boden Kinderzimmer (DG)
2008 Balkonsanierung (OG Whg.3)
2008 3 Kamine saniert/eingeblecht
2009 neue Treppenanlage (westl. Treppenhaus)
2011 Renovierung EG (Whg.2) inkl. Einbauküche, inkl. Elektroinstallation
2011 Garagenschwingtor links
2011 neuer Zählerschrank im Keller für Wohnung 2 und 4 im EG/OG
2011 neuer Sicherungskasten Wohnung EG (Whg.2) mit FI-Schalter
2012 Energetische Dachsanierung (älteres Nordgebäudedach) mit 140er Klemmrock WLG 35 und Dampfsperre und neuer Dacheindeckung sowie Verblechung
2013 Neue Zaunanlage
2014 Treppe Hauseingang, östl. Eingang

Lage

Das beschauliche Spardorf liegt unmittelbar am Rande von Erlangen, bietet dörflich-idyllische Naturnähe und dennoch ist man quasi in der Stadt. Ideal also für Menschen, die Work-Life-Balance mit Natur und Naherholung suchen und dennoch ganz nah an Erlangen (Arbeitsplatz) oder der Autobahn sein müssen. Mit nur etwa 2200 Einwohnern ist Spardorf ein ländliches Vorstadtidyll mit Geschichte. Die Erlanger Innenstadt, nur 10 Minuten mit dem Auto oder ÖPNV(13min), oder 20 Minuten mit dem gut ausgebauten Fahrradnetz schnell zu erreichen bietet mit seinen Großkonzernen, der Friedrich-Alexander-Universität und seinen Kliniken und Forschungseinrichtungen eine junge, dynamische und positiv-internationale Einwohnerschaft. 2022 hatten die Bürger dieser Großstadt das höchste Mittlere Einkommen bundesweit(!). Mit ca. 30.000 Studierenden an allen Fakultäten ist das Bildungsniveau und der Akademisierungsgrad enorm hoch. Die Stadt und Metropolregion wächst und generiert stetig neue Arbeitsplätze.

Zur Autobahn sind es ca. 10 Fahrminuten, nach Nürnberg und zum internationalen Flughafen etwa 35 Minuten. Der Verkehrsverbund Großraum Nürnberg bietet in enger Taktung ein hervorragendes Netz von Bus- und Bahnlinien. Die nächste Bushaltestelle befindet vor der Tür, um in wenigen Minuten in der Innenstadt zu sein.

In Erlangen verkehren zusätzlich ICEs, Bahn und S-Bahn für weitere Anschlüsse.

Kindergärten, Grundschule, Mittelschule und Gymnasium, sowie Ärztehäuser, Apotheke, Supermärkte und andere Geschäfte des täglichen Lebens befinden sich in Laufweite des Hauses.

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Begehungen und Sonstiges

Die Immobilie wird im Alleinauftrag durch “ULRICHS IMMOBILIEN” verkauft. Das Angebot erfolgt freibleibend und unverbindlich. Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten. Trotz regelmäßiger Prüfung von Daten, Bildern und Informationen weist ULRICHS IMMOBILIEN darauf hin, dass im Rahmen der Auftragserfüllung weitergegebenen Objektinformationen und Quadratmeterangaben vom Verkäufer bzw. von einem Dritten stammen und weder auf Richtigkeit, noch Ihre Vollständigkeit überprüft worden sind.
Die Käuferprovision beträgt 3,57% inklusive 19% MwSt auf dem Kaufpreis.

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Der Beitrag VERKAUFT: Renditekracher nach Modernisierung mit Nahwärme: MFH mit fünf 3-Zi-Wohnungen in Spardorf erschien zuerst auf ULRICHS IMMOBILIEN | Immobilienmakler in Erlangen und Höchstadt.