Eigentümerberatung

 

Für werdende Immobilieneigentümer und Kaufinteressenten

Mit unseren langjährigen Erfahrungen mit eigenen

    • Immobilien (Wohn- und Geschäftshäuser, Einfamilienhäusern, Wohnungen und Apartments)
    • Wohnraummietern, sowie Gewerberaummietern und Pächtern
    • Umfangreichen Baugenehmigungsverfahren
    • Sanierungsfällen
    • Mietrechtsangelegenheiten

…können wir viel Expertise vorweisen und möchten unser Wissen gerne mit Ihnen teilen. Wir stellen immer wieder fest, dass es sehr schön ist, wenn Menschen sich in Gebäude verlieben und die Phantasie anfängt zu blühen und ein unglaublicher Gestaltungswille da ist. Mit seinem “Eigen Grund und Boden” kann man schließlich machen, was man möchte. Ja? Das ist meistens schon so, aber nicht immer der Fall. Dies ist natürlich ein kardinaler Faktor, wenn es um eine Kaufentscheidung geht. Sie müssen wissen, ob Sie Ihren Traum realisieren können oder nicht!

 

Beim Kauf von Immobilien und Grundstücken gibt es daher vieles zu beachten, wenn es um die Nutzbarkeit geht

    • Bei Grundstücken ist die Baulandentwicklungsstufe ausschlaggebend. Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land. Rechtlich erwirbt ein Grundstück Baulandqualität entweder durch explizite Ausweisung des Grundstückes als Bauland in einem
      qualifizierten Bebauungsplan, oder etwa durch die Lage in schon weitgehend bebautem Gebiet (Baulücke). Der Begriff Baureifes Land wird in § 3 Abs. 4 der ImmoWertV definiert. Der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) gibt zudem vor, welche Art von Nutzungen zugelassen sind.
    • Bei bestehenden Gebäuden oder Wohnungen sind gemäß Baugenehmigung nur bestimmte Nutzungsarten zulässig. Nutzungsänderungen, zum Beispiel der Umwandlung eines Restaurants in eine Wohnung, sind genehmigungspflichtig und müssen über ein Baugenehmigungsverfahren abgesegnet sein. Bei Baugenehmigungen (Bauaufsichtsamt) werden bestimmte Nachweise, wie die Standsicherheit (Baustatik) und ein Brandschutzkonzept gefordert. Nur Statiker und Architekten sind hier nach der Bauordnung vorlageberechtigt. Um generell im vornherein zu erfahren, was möglich ist und welche Kosten entstehen können, gibt es die Möglichkeit von Bauvoranfragen. 100% sicher ist allerdings erst die spätere Baugenehmigung. Steht man nun vor einem Immobilienkauf vor dem Dilemma, dass man sich nicht sicher ist, ob nun das gewollte Projekt mit Sicherheit zu realisieren ist, kann man einen sog. “Bedingten Kaufvertrag” machen. Dieser wird erst wirksam, wenn letztlich die Baugenehmigung vorliegt. 

 

Sanierung, Renovierung und Nutzungsänderung

Nach einem Immobilienkauf stehen oftmals Projekte und wertsteigernde Maßnahmen an. Auch Schäden, Renovierungsstau und Altlasten sollten an der Reihe sein. Schon vor der Kaufeinigung (Auflassung) sollten Sie sich über die Finanzen einige Gedanken gemacht haben. Hier sollten Sie neben den Kosten auch den Zeitaufwand berücksichtigen. Denn durch eigene Leistung können Sie sehr viel Geld sparen.

Sie sollten sich Prioritäten setzen:

    1. Zwingende behördlich geforderte Baumaßnahmen, wie die Umrüstung der Heizung z.B. weg von Öl, Dämmung, Brandschutz
    2. Schäden, die progressive Schäden verursachen, beheben, wie Feuchtigkeit, Wasserschäden, Schimmel
    3. Wertsteigernde Maßnahmen durchführen: Fassade, Eingänge, Fußböden, Farbe
    4. Dann Ihr eigentliches Projekt (neuer Wohnraum, Garten, Terrasse, Carport, …)

Auf diese Weise können sie vermeiden, dass Ihnen bei “unwichtigeren Maßnahmen” bereits frühzeitig das Geld ausgehen könnte. Wenn das wichtigste erledigt ist, dann hat alles andere Zeit, bis Sie wieder finanziell Luft und Zeit haben. Mit der Zeit sammeln Sie zusätzlich viel handwerkliche Erfahrung oder bauen Ihr Netzwerk an Fachhandwerkern aus, mit denen Sie zufrieden sind. Außer bei Gas und Elektrik waren wir selbst als Eigentümer allerdings sehr häufig selbst in der Lage, z.B. Trockenbaumaßnahmen, Maurerarbeiten und Malerarbeiten durchzuführen, womit wir uns und unseren Mietern tolle Räume geschaffen haben. An dieser Stelle können wir ganz klar Baumärkte und deren Projektvideos wärmstens empfehlen.
Ein weiterer guter Tipp ist, dass Ihre Mieter selbst die Renovierung in die Hand nehmen, wenn Sie mit der Miete dafür gut entgegenkommen und z.B. die Rechnungen für Baustoffe bezahlen. Es gibt heute viele junge Mieter, die sehr engagiert sind und für die dieses Win-Win-Modell eine echte Option ist.

 

Mieter und Pächter

Wenn Sie ein Renditeobjekt haben, dann haben Sie nicht nur gute Erträge, die Ihre Finanzierung ggf. gut unterstützten, sondern Sie haben auch Verantwortung. Auf den Extraseiten Mietrecht und Betriebskostenabrechnung finden Sie nützliche Informationen, welche Pflichten und Rechte Sie haben. In unserem Downloadbereich haben Sie zudem die Möglichkeit einen Mustermietvertrag, ein Übergabeprotokoll und ein Betriebskostenabrechnungstool runterzuladen.

 

Was ist eine gute Mietklientel? Was sind gute Auswahlkriterien?

    • Der am besten zahlende und solventeste Mieter ist nicht automatisch der beste Mieter
    • Wenn im Gespräch erwähnt wird, dass viele Möbel beim Einzug anfallen, ist dies ein Hinweis darauf, dass ein Mieter tatsächlich vor hat, lange zu bleiben
    • Der Arbeitsplatz liegt in der Nähe
    • Passt der “Menschen Typus” zu dieser Umgebung? (Stadtmensch/Landmensch)
    • Benötigt man eventuell einen Mieter, der gegen Mietminderung eventuell selbst anpackt bei Renovierung?
    • Stimmt die “Chemie”? Das Verhältnis Mieter-Vermieter sollte von Anfang an entspannt sein, direkt und offen.
    • Wirkt der Interessent bei der Begehung aufrichtig interessiert oder gar glücklich? Es gibt nichts besseres als glückliche Mieter! 

 

Typische Fehler bei der Vermietung

    • Bei Übergabe fehlendes Übergabeprotokoll: Sind am Ende des Mietverhältnisse größere oder sogar teure Schäden plötzlich sichtbar, könnte der Mieter behaupten, dass diese bereits bei Einzug existierten. Schnell gerät man in Streit. Zumal hat ein Mieter, der sowieso auszieht “nichts mehr zu verlieren” und streitet u.U. alles nur noch ab.
    • Schadensanzeigepflicht nicht richtig erklärt: Ein Mieter sollte wissen, dass er verpflichtet ist, Schäden an der Bausubstanz möglichst unverzüglich zu melden, damit kein weiterer Schaden entsteht. Beispielsweise Wasserschäden.
    • Schönheitsreparaturen nicht richtig erklärt: Kleinstreparaturen an Fenstern, Türen, Böden, Armaturen etc. sind bis zu einem vertraglich festgelegten Wert selbst durchzuführen.
    • Renovierung und Gestaltungsfreiheit nicht richtig erklärt: Das Thema Renovierung und Zustand sollte im Mietvertrag, sowie Übergabeprotokoll festgehalten und vereinbart werden. Grundsätzlich sollte man dem Mieter größtmögliche Gestaltungsfreiheit einräumen, wenn es um Farben und Böden geht. Schließlich möchte er/sie sich wohl fühlen in ihrem Zuhause. 
    • Fehlende Rauchmelder, fehlender Energieausweis, …
    • Zu hohe Miete! Auch wenn Wohnraum oftmals knapp ist, sollten Sie Ihre Miete nach unten anpassen, wenn Sie langfristig keine Mieterwechsel haben möchten und mehr Wert auf Zwischenmenschlichkeit und Beständigkeit legen.

 

Weitere nützliche Informationen

Finanzierungscheck
Renovierung, Sanierung und Modernisierung
Wohnimmobilien
Gewerbeimmobilien
Mietrecht
Mustermietvertrag und Musterpachtvertrag

 

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