FAQs zu bestimmten Abläufen und Wissenswertes

1. Eigene Finanzierung und Möglichkeiten prüfen.
2. Besichtigungen mit Checkliste (Heizung, Sanitär, Elektrik, Energetischer Zustand, laufende Kosten, ggf. Mietverhältnisse und Investitionsbedarf – all dies sollte aber zumindest teilweise. berücksichtigt/eingepreist sein beim Angebot
3. Finanzierung sichern z.B. durch Finanzierungszusage einer Bank.
4. Notartermin und Kaufvertragsentwurf über den Makler veranlassen.
5. Darlehensvertrag unterzeichnen.
6. Kaufvertrag unterschreiben.
7. Warten, bis alle Löschungen und Genehmigungen beim Notar eingegangen sind und dieser dann die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung versendet hat. Dies kann 2 Wochen bis mehrere Monate in Sonderfällen dauern.
8. Kaufpreis und alle Nebenkosten zahlen.
9. Nach dem Eingang des Kaufpreises beim Verkäufer kann zeitnah eine Schlüsselübergabe erfolgen. Zählerstände, Übergabeprotokoll, Übergabe von Unterlagen erfolgen ebenfalls. In diesem Moment geht der Besitz durch Übergabe mit allen Nutzen und Lasten an den Käufer über.

Bevor Sie sich auf die Suche nach Ihrer Immobilie begeben, sollten Sie schon im Vorfeld kurz bei Ihrer Bank abklären lassen, welche Bonität Sie in etwa haben. Sie selbst müssen zuvor ermitteln, was Sie maximal bereit wären, monatlich für eine Finanzierung zu zahlen. Das ist das A und O. Lässt sich damit auf absehbare Zeit eine Immobilie abbezahlen, je nach Zinsfestschreibung, dann wird Ihnen Ihr Bankberater bereits einen Hinweis geben können, ob eine Finanzierung generell möglich wäre und welche Sicherheiten die Bank noch benötigen würde.

Vergessen Sie nicht die Kaufnebenkosten und ggf. notwendigen Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen. Kaufnebenkosten sind Grunderwerbssteuer (3,5% vom Kaufpreis), Notarkosten (ca. 2% vom Kaufpreis) und das vereinbarte Maklerhonorar.

Noch bevor Sie Begehungen machen, sollten Sie zunächst Ihre finanziellen Möglichkeiten kennen. Auch wir als Makler können Ihnen gute Anhaltspunkte geben, was finanziell realistisch ist, auch in Sachen zusätzlicher Ausgaben für Renovierung oder ggf. Sanierung, aber auch zu erwartender Einnahmen im Falle von Vermietung. Sollten Sie das Objekt für sich selbst kaufen wollen, dann achten Sie unbedingt auf die Lage (Schulwege Kinder, Arbeitswege, ÖPNV) und ob Ihnen das Objekt und die Umgebung auch vom Bauchgefühl wirklich gefällt. Sind Raumaufteilungen gut oder lassen sich ggf. Grundrisse ohne Bauantrag ändern? Suchen Sie nach größeren Haken, die teuer werden können: Heizung, Bäder, Dämmung, Dach, Fassade. Von uns bekommen Sie stets eine übersichtliche Abschätzung, welche Maßnahme was in etwa kosten kann und welches Gesamtvolumen Sie ggf. noch investieren müssten über welchen Zeitraum. 

Der Notar benötigt für den Kaufvertrag eine Finanzierungszusage oder einen Vermögennachweis. Sofern Sie auf eine Finanzierung durch eine Bank angewiesen sind, sollten Sie sehr zeitnah an einer Finanzierungszusage arbeiten. Das heißt, Sie sollten mit mehreren Banken oder ggf. einem Darlehensvermittler wie die InterHyp AG abklären, ob eine Finanzierungszusage möglich ist. Dazu berechnen die Banken ihre finanziellen Möglichkeiten und geben grünes Licht, wenn Sie genug Sicherheiten sehen. In aller Regel halten Banken diese Finanzierungszusage für den späteren Abschluss eines Darlehens auch ein, auch wenn sie nicht 100% bindend ist.

Für eine Finanzierungsbestätigung / Finanzierungszusage benötigen Sie normalerweise folgendes:

• Das bekommen Sie von uns: Unterlagen zum Haus, wie Grundbuch, ggf. Teilungserklärung, Exposé, Flurplan, Grundrisse, Flächenberechnungen, Kubatur, …

• Notwendige Unterlagen, die Sie ggf. u.a. vorlegen müssen:

  • Die letzten drei Gehaltsnachweise (Rentenbescheide bei Renten)
  • Aktuelle Renteninformationen
  • Letzter Lohnsteuerbescheid
  • Die von Ihnen unterschriebene SCHUFA-Selbstauskunft
  • Nachweis zur privaten Krankenversicherung
  • Nachweis über weitere Kredite
  • Mitteilung über drohende Insolvenzverfahren oder vorausgegangene Vermögensabnahmen durch einen Gerichtsvollzieher in den letzten fünf Jahren

  Bei Selbstständigen werden darüber hinaus noch folgende Nachweise eingefordert:

  • Bilanz- und Gewinnermittlung
  • Betriebswirtschaftliche Auswertung
  • Gesellschaftervertrag, falls vorhanden
  • Auszug aus dem Handelsregister
  • Bei zusammenhängenden Gesellschaften eine Verflechtungsübersicht

Generell ist eine Erstellung einer Finanzierungszusage kostenlos. Es gibt sie auch, ohne an ein Objekt gebunden zu sein. Doch dann fallen Sie immer wesentlich niedriger aus. Denn je höher die Sicherheiten sind, z.B. mit einem Grundbuch, desto mehr Kreditrahmen gewährt eine Bank.

Sobald Sie eine Finanzierungszusage haben, kann ein Termin mit einem Notar veranlasst werden.

Liegt der Bonitätsnachweis z.B. in Form einer Finanzierungsbestätigung vor, geben Verkäufer und Käufer uns ihr grünes Licht, und wir können einen Notartermin arrangieren. Der Notar benötigt zunächst personenbezogene und objektbezogene Daten von uns, und welche Details im Vertrag ggf. beachtet werden sollen. Spätestens 14 Tage vor dem Notartermin bekommen dann alle Seiten zur Durchsicht und für Änderungswünsche einen Kaufvertragsentwurf.

Es empfiehlt sich sehr, zuerst den Darlehensvertrag zu unterscheiben und dann erst den Kaufvertrag beim Notar. Beim Darlehensvertrag haben Sie ein 14-tägiges Widerrufsrecht, was Ihnen als Käufer mehr Sicherheit bringt. Zusätzlich können Sie zu Ihrer Sicherheit noch eine Reservierungsvereinbarung treffen, womit sich der Verkäufer bindet, an niemanden anderen zu verkaufen. Ein guter und sicherer Zeitpunkt für das Zeichnen des Darlehensvertrages wäre also etwa eine Woche vor dem Kaufvertrag beim Notar.

Hat der Notar alle Unterlagen von uns und sind alle Parteien mit dem Kaufvertragsentwurf zufrieden, dann kann dieser Unterschrieben werden und nennt sich Auflassung.

Nach dem Termin, also nach der Vertragsunterzeichnung, kümmert sich der Notar um die Auflassungsvormerkung. Sie wird im Grundbuch eingetragen und markiert einen bevorstehenden Eigentümerwechsel. Mit der Unterschrift des Kaufvertrages ist der Käufer noch nicht Eigentümer der Immobilie. Das Kaufobjekt wechselt erst den Besitzer, wenn die im Vertrag festgehaltenen Modalitäten vom Verkäufer oder dem Käufer erfüllt wurden. Das betrifft im Wesentlichen die Übermittlung der Kaufsumme.

Nach der Auflassungsvormerkung meldet der Notar den Immobilienkauf an das Finanzamt. Sie setzen die Grunderwerbsteuer mit 3,5% der Kaufsumme fest und sendet nun dem Käufer einen Bescheid zur Zahlung. Sobald der Käufer die Grunderwerbssteuer bezahlt hat, schickt das Finanzamt wiederum dem Notar eine Unbedenklichkeitserklärung. Ohne diese Bescheinigung ist ein Eigentümerwechsel rechtlich nicht möglich. Ist der Käufer seinen Zahlungsaufforderungen nachgekommen, hat er folglich die Grunderwerbsteuer sowie die Kaufsumme überwiesen, lässt der Notar den neuen Eigentümer in das Grundbuch eintragen. Die Auflassungsvormerkung wird gelöscht und der Verkaufsvorgang ist abgeschlossen. Zuvor müssen ggf. noch Löschungsbewilligungen und ggf. Genehmigungen eingeholt werden, sofern z.B. die Hausverwaltung zustimmen muss. Dies findet sich im Grundbuch, ob dem so ist. Es kann zwei Wochen bis mehrere Monate dauern in Sonderfällen.

Sind der Kaufpreis und alle Kaufnebenkosten bezahlt, kann der Besitz übergehen und somit auch die Schlüssel zum Käufer. Bei Schlüsselübergabe empfiehlt es sich, ein Übergabeprotokoll mit Fotos zu machen und die Zählerstände ebenfalls abzufotografieren. Auch ein Kennenlernen der Hausverwaltung oder Mieter wäre jetzt ggf. angebracht.

Prinzipiell steht einem Kauf durch mehrere Personen nichts im Wege. Dabei gibt es zwei Varianten:

• Nach Eigentumsquotient: Normalerweise in Hundertstel erwerben z.B. Käufer A 60/100 und Käufer B 40/100, wenn bei einem Zweifamilienhaus z.B. eine Wohnung etwas größer sein sollte. Hier wird aber nicht festgelegt, wem genau was gehören soll.
• Nach Wohnungen: Es wird in einer Teilungserklärung genau festgelegt, wer welches Sondereigentum an einer fest definierten Wohnung hat, welches Gemeinschaftseigentum zusätzlich besteht und wer welche Nutzungsrechte und Pflichten hat, z.B. auch, was die Hausgeldabrechnungen betrifft. Dazu muss man mit einem sog. Aufteilungsplan beim Bauamt zuvor eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erwirken, damit amtlich klar ist, dass Wohnungen tatsächlich in ihrer Abgeschlossenheit besteht (mindestens mit Wohnungstür, abschließbar, Küche, Toilette, …). Mit dieser kann ein Notar ein Haus in Wohneigentumsanteile (WEG-Wohnungseigentümergemeinschaft) grundbuchlich unterteilen, wobei jede Wohnung ein eigenes Blatt im Grundbuch bekommt.

Banken möchten in aller Regel die spezifische Sicherheit haben, dass sie bei mehreren Käufern genau wissen, welcher Teil, also welche Wohnung genau, im Falle eines Zahlungsausfalls belastet werden kann – also notfalls zwangsversteigert werden könnte, ohne die Rechte eines anderen zu berühren, was beim Kauf mit Quotient der Fall wäre.

Liegt der Verkaufspreis beim Kaufvertrag mehr als ca. 20-25% niedriger oder höher als der Gegenwert bzw. als der Verkehrswert nach der ImmoWertV, dann können für den Begünstigten fiskalische Probleme auftreten. Das Finanzamt kann einem dann eine sogenannte “Gemischte Schenkung” unterstellen und je nach Steuerklasse 30-50% Schenkungssteuer auf den Differenzbetrag auch noch überraschend 5 Jahre später abverlangen. Problematisch dabei ist vor allem, dass einen so etwas in der Regel kalt und unerwartet erwischen kann, man dieses bei der Kalkulation und der Finanzierung nicht mit einberechnet hat. Sollte dem Finanzamt aufgrund der Grundsteuererklärung oder einer vorherigen Erbschaftssteuerfestlegung bereits der Verkehrswert bekannt sein, erhöht sich dieses Risiko. Deshalb sollten Verkäufer und Käufer wissen, was der aktuelle Verkehrswert tatsächlich ist, vor allem, wenn das Angebot günstig oder zu günstig erscheint. Der Fiskus kennt dann kein Pardon und für Steuerschulden findet man keinen Kreditgeber, sondern höchstens die Stundungsstelle.