Fragen zum Immobilienverkauf

  • Ein Makler bildet bei Kaufinteressenten Vertrauen durch Professionalität und Objektivität eines außenstehenden Kompetenten, der auch den Ruf hat, sich bautechnisch, immobilienwirtschaftlich und regional gut auszukennen – und einen großen Kaufkundenstamm zu haben und zu generieren
  • Wer seine eigene Immobilie privat verkauft steht immer im Verdacht die Darstellung zu beschönigen und emotional zu sein
  • Ein Immobilienmakler betreut eine Immobilienveräußerung von A bis Z, was viele Arbeits- und Fahrstunden bedeutet
  • Viel mehr Rechtssicherheit bei allen Schritten – ein Privatverkäufer begibt sich rechtlich in aller Regel auf glattes Terrain beim “ersten mal”
  • Fundierte, aussagekräftige und verständliche Wertermittlung der Immobilie und Marktanalyse mit Prognose
  • Einholen von vielen Informationen (Bauaufsichtsamt, Katasteramt, Grundbuchamt, Liegenschaftskarten, Gemeinden, Stadt-Archiven, …)
  • Professionelle Exposés mit Vermarktung auf vielen Kanälen, Begehungen, qualifizierte Gespräche mit Kaufinteressenten
  • Durch die Reichweite der Makler-Vermarktung lassen sich in aller Regel höhere Kaufpreise abrufen, womit sich die relativ kleine Maklercourtage von 3% locker kompensiert
  • Ein Makler-Mandant kann unermesslich viel Zeit und hohe Kosten für die Vermarktung sparen
  • Betreuung bis zur Auflassung / zum Kaufvertrag beim Notar

Wir als IHK-Geprüfte Immobilienfachmakler, Immobilienbewerter und Darlehensvermittler bieten hier zusätzlich Ingenieurleistungen inklusive an.
Siehe: Eigentümerberatung | Finanzcheck | Mustermietverträge | Betriebskostenberatung | Renovierung und Sanierung | Win-Win

Sie bekommen bei ULRICHS IMMOBILIEN den Immobilienwert kostenlos, unverbindlich und ohne jede Verpflichtungen nach der gesetzlichen ImmWertV errechnet. Zusätzlich haben wir ein Online-Tool, das mit der zu Ihrer Immobilie passende Wertermittlungsverfahren verwendet (Wohnung, Einfamilienhaus, Reihenhaus, Wohn- und Geschäftshaus, etc.), damit Sie vorweg schon einen Anhaltspunkt, eine Wertindikation haben. Wenn Sie eine noch genauere Wertermittlung von uns als IHK-geprüfte Immobilienwertermittler haben möchten und wirklich ein Verkaufsinteresse bekunden, dann bekommen Sie dies unter Berücksichtigung aller weiteren objektspezifischen Merkmale wie Baustandards und Modernisierungsgrade in Dokumentform. Sie wissen dann, was zum Stichtag ein Kaufkunde maximal bereit wäre zu bezahlen und wo der Durchschnittspreis / Verkehrswert liegt.

Typische Fehler beim Verkauf von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken ohne Immobilien-Experten sind oftmals:

  • Sie schätzen den Verkehrswert Ihrer Immobilie falsch ein bzw. können einem Kaufinteressenten auch nicht vermitteln, wie dieser überhaupt zustande kommt, sofern Sie kein aktuelles Gutachten haben
  • Sie und der potenzielle Käufer sind nicht 100% im Klaren über die Rechte am Objekt, z.B. wenn es um Baulandentwicklungsstufen, Dingbarkeiten, Vorkaufsrechte, Beschränkungen und Lasten der Immobilie geht
  • Unklarheiten über die Finanzierungsfragen, sowohl auf Verkäuferseite, wenn noch Grundschulden bestehen, sowie auf Käuferseite, wenn die Sicherung der Finanzierung nicht steht
  • Sie könnten versehentlich versäumen, wesentliche Informationen zum Objekt korrekt und vollständig anzugeben, womit ein Käufer den Kaufvertrag nachträglich anfechten und rückabwickeln könnte
  • Bei vielen Fachfragen und Fachtermini können Sie “ins Schwimmen” geraten, was Unsicherheiten schafft (Immobilienrecht, Bau-, Miet- und Nutzrecht, Marktbeurteilung, usw.)
  • Sie finden kein richtiges Wording in den Inseraten bei der eigenen Vermarktung, vermarkten zu wenig, auf falschen Kanälen und mit zu geringer Reichweite und finden letztlich keine qualifizierten Kaufinteressenten
  • Verkaufsgespräche und die Gewinnung von Vertrauen beim Kaufinteressenten gelingen nicht – ein Makler wird dagegen als objektiv und neutral erachtet, erläutert strukturiert und routiniert die Vorzüge und Makel eines Objektes, damit ein potenzieller Käufer sich nicht falsch beeinflusst sondern fundiert informiert fühlt
  • Sie haben nicht die Geduld, beim X. mal einer Begehung noch professionell zu wirken

Beim Immobilienverkauf / Immobilienkauf

0% Maklercourtage können für die Verkäuferprovision ausgehandelt werden, wenn es sich um Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Mietshäuser, Gewerbeimmobilien oder Grundstücke handelt. In dem Fall würde nur der Käufer eine Provision zahlen. Für Wohnungen und Einfamilienhäuser sind diese jeweils zu gleichen Teilen vom Käufer und Verkäufer zu tragen und dürfen nicht unterschiedlich sein, es sei denn, es handelt sich um einen gewerblichen Käufer – dann kann man ebenfalls 0% für den Verkäufer vereinbaren. In Bayern ist es jedoch üblich, bei Wohngebäuden jeweils 3,57% als Honorar zu nehmen. Natürlich handelt es sich bei der Maklercourtage bzw. Provision um ein Honorar, das an den Erfolg gebunden ist. Kein Nachweis zur Möglichkeit eines Verkaufs bedeutet: Kein Anspruch auf Honorar. Fällig wird dieses Honorar erst beim zeichnen des Kaufvertrags, ggf. beim Verkäufer auch erst, sobald der Kaufpreis eingegangen ist.

Bei ULRICHS IMMOBILIEN gibt es jedoch viele Inklusivleistungen, wenn auch der Verkäufer entgegenkommend eine Provision vereinbart, wie es normalerweise bei jedem anderen Makler nicht üblich ist und der dennoch eine Innenprovision verlangt. Zum Beispiel führen wir kleinere Renovierungen, Fassadenarbeiten oder Gartenarbeiten durch, um zielgerichtet das Objekt wesentlich besser und somit erfolgreicher präsentieren zu können. Nur bei leicht verkäuflichen Objekten, die keinerlei Verbesserungen bedürfen, macht es somit für den Verkäufer Sinn, “ohne Courtage” zu vereinbaren.

Sobald wir tätig werden, gehen wir in Vorleistung. Das heißt, es entstehen uns Kosten durch Exposé-Erstellungen, zahlreiche Inserate, Behördengänge und Begehungen beispielsweise. Daher machen wir, wie die meisten Kollegen grundsätzlich nur sogenannte individuelle qualifizierte Makleralleinaufträge. Diese sind befristet auf beispielsweise 6 oder 9 Monate, 1 Jahr oder länger, je nach Aufwand, Vereinbarung und Zielsetzung.

Grundsätzlich gilt:

  • Sie segnen alles ab: Verkaufspreis, Exposé etc.
  • Wir arbeiten gut zusammen
  • Unsere Courtage ist natürlich am Erfolg gebunden
  • Verträge sind kündbar: In dem Fall verlangen wir allerdings eine Aufwandsentschädigung für bereits erbrachte Leistungen

AGB | Gute Zusammenarbeit | Widerrufsrecht 

Wenn Sie jemanden kennen, für den ein Immobilienverkauf in Frage kommen könnte, dann können Sie uns die Kontaktdaten und den Standort des Objektes mitteilen. Vorher jedoch können wir vertraglich vereinbaren, dass Sie eine lukrative Prämie von uns erhalten, wenn es aufgrund Ihrer Information zu einem Kaufvertragsabschluss gekommen ist und wir unsere Courtage erhalten haben. Sie können somit 10% unserer Courtage als Tippgeber-Prämie bekommen. Bei einem Hausverkauf von 500.000 beispielsweise, wären dies 3.000 für Sie(!). [Näheres zum Ablauf und den Rahmenbedingungen]

Fragen zu Vermietung und Verpachtung

Bei Gewerbeimmobilien zählen reine Erfahrungswerte z.B. des Maklers. Dies hängt sehr stark von der Lage und der Art des Gewerbes ab – von Laufkundschaft beispielsweise oder von der Infrastruktur. Hier lassen sich Vergleichswerte von Mitbewerbern heranziehen oder man gibt “Preis auf Anfrage” an. Grundsätzlich gilt, dass zum Beispiel bei Pachtverträgen auch der Pächter an den Früchten des Erfolgs teilhaben kann. Somit kann eine kleine Würstchenbude am Schnittpunkt zweier Einkaufsmeilen unglaublich viel Ertrag erwirtschaften, ergo auch Pacht. Andererseits kann auch ein Schuhladen in der Konkurrenz oder durch den Online-Handel schnell mal in Schräglage geraten. 

Bei Wohnraum sieht das BGB klare Grenzen des Möglichen vor. Prinzipiell soll der Vermieter sich an einer sog. ortsüblichen Vergleichsmiete halten. Mietspiegel oder Qualifizierte Mietspiegel, sofern vorhanden, geben eine gute Auskunft darüber, was man pro m² verlangen kann, das BGB gibt zusätzlich die Obergrenzen vor: Die Miete soll nicht mehr als 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern es nicht bestimmte Luxusausstattungen und Kurzzeitvermietungen rechtfertigen.

Mehr dazu: Mietrecht | Wohnimmobilien | Gewerbeimmobilien

Der Makler berät bei der Festsetzung der Miete gem. der gesetzlichen Bestimmungen. Er berechnet Wohnflächen, Nutzflächen, Gewerbeflächen. Fotografien und Exposés werden erstellt, damit das Objekt detailliert beschrieben werden kann und ins beste Licht gesetzt wird. Inserate auf einschlägig bekannten Portalen werden geschaltet. Qualifizierte Interessenten-Gespräche und Begehungen werden durchgeführt. Der Vermieter / Verpächter wird auf dem Laufenden gehalten und nach vorgegebenen Auswahlkriterien gemeinsam der Interessent gewählt, der den Zuschlag bekommt. Miet- und Pachtverträge sowie Übergabeprotokolle werden rechtssicher vom Makler angeboten.

Generell gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, der bezahlt ihn auch. Üblich sind bei Vermietern 3 Nettokaltmieten plus USt. Bei Mietern ist die Courtage gedeckelt auch 2 Nettokaltmieten plus USt. Eine Doppeltätigkeit ist verboten. 

Ja, sofern Sie als Eigentümer die Immobilie vermieten oder verpachten. Auch der gewerbliche Mieter kann sie als Werbungskosten absetzen.

Prinzipiell geht der Makler in Vorleistung und verdient seine Courtage erst bei erfolgreichem Vertragsabschluss. Daher werden in der Regel sogenannte Makleralleinaufträge mit bestimmten Laufzeiten gemacht.

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