Wertvolle Tipps zu den Themen Renovierung, Modernisierung und Sanierung

Der häufigste Grund für einen Hausverkauf oder dass man ein Haus doch nicht kauft bzw. kein Eigentum besitzen möchte ist, dass man Angst vor versteckten Schäden und überhöhten Handwerkerkosten hat. Diese Angst ist nicht unbegründet, denn natürlich hat man als Eigentümer und insbesondere als Vermieter seine Instandhaltungspflichten, die sich auch daraus ergeben, dass man fortschreitenden Schaden verhindern möchte. Doch es gibt viele einfache Möglichkeiten, wie Sie erkennen können, was relativ einfach selbst zu bewerkstelligen können, und wie Sie kosten minimieren oder sogar ganz vermeiden können.

 

Baukosten und Instandhaltungskosten reduzieren

Stichwort “Fachkräftemangel”. Wer Immobilieneigentum besitzt kann ein Lied davon singen. Oftmals werden Aufträge, die einer Handwerkerfirma nicht lukrativ genug erscheinen schlichtweg nicht angenommen. Auch der Auftragsstau kann dafür sorgen, dann man lange keine passende Abhilfe bei einem handwerklichen Problem findet, ohne in größeren Verzug zu geraten. Sehr ärgerlich ist dies, wenn es um Arbeiten geht, die tatsächlich nur Fachfirmen durchführen können: Gas, Sanitär (Wasserzulaufleitungen) und Elektrik beispielsweise dürfen nur von zertifizierten Fachkräften angefasst werden. Sie möchten schließlich nicht Ihren Versicherungsschutz verlieren, wenn herauskommt, dass eine nicht fachgemäße Installation zu Bränden oder Wasserschäden geführt hat. Da Gas, Wasser, Strom vital sind für den Betrieb einer Wohnung oder Gewerbefläche, empfehlen wir, hier eine Vertragsfirma zu wählen, die 24h-Noteinsätze in Ihrem Leistungsangebot hat. Hier kann man sparen: Berechtigte Mietminderungen z.B. wegen kalter Wohnung, Gewährleistungsansprüche, steuerliche Absetzbarkeit bei Vermietung, Folgekosten durch Pfusch. Falls ein Schaden von einem Dritten oder Mieter verursacht wurde, können Sie zudem nach dem Verursacherprinzip eine vollständige Erstattung einfordern, wenn Sie eine ordentliche Rechnung mit Schadensprotokoll / Ursachenbeschreibung von einer Fachfirma haben. Sie sparen sich letztlich auch viele Nerven, wenn Sie ruhiger schlafen können. Nehmen Sie sich für diese Bereiche Gas-Sanitär-Elektrik eine Vertragsfirma. Diese sollte auch regelmäßige Wartungen z.B. an der Heizungsanlage oder den Gasthermen durchführen, um dort Schäden und Kosten nachhaltig zu sparen. Es geht hier auch um Umweltaspekte, wenn Heizungen ineffizient werden.

 

“Hausnummern” – Was kostet in etwa was?

Wer in Erwägung zieht, z.B. ein günstiges Haus mit älterem Baujahr wie 1978 zu kaufen, das in etwa 120m² Wohnfläche hat und wo fast alles noch aus dem Baujahr stammt, kann man mit diesem Beispiel in etwa sagen, was ortsübliche Kosten sind bei den Sachen, die sinnvoll noch zu tun wären oder sein könnten. Da wir häufig Modernisierungsmaßnahmen begleiten, können wir diese groben “Hausnummern” geben, was bestimmte Gewerke wie Fenster/Außentüren, Fußbodenheizung, Wärmepumpe, Dachsanierung usw. aktuell kosten.

 

Besonderes Einsparungspotenzial bietet ansonsten das Do-It-Yourself

Sofern Sie selbst genug Zeit, Motivation und handwerkliches Geschick haben können Sie einiges selber machen. Auch vertrauensvolle Mieter kommen in Frage, wenn sie Renovierungen für entsprechend verringerte Miete für Sie (zuverlässig) erledigen. Große Baumärkte wie HORNBACH oder OBI haben längst das Geschäftskonzept erkannt, wie man Menschen umfangreich informiert, berät und alles liefert, damit der Kunde zum motivierten Heimwerker wird. Bei der einer entsprechenden Größe der Projekte lohnt sich der Kauf von Werkzeug. Es gibt leicht verständliche Projektvideos zu allen erdenklichen Themen der Renovierung und Sanierung von Räumen, Fassaden, Böden, etc. und direkte Produkthinweise, was Sie für Ihr Projekt benötigen. Googlen Sie “Projektvideo Laminat” beispielsweise, erhalten Sie diese Angebote. Zudem liefern Baumärkte nahezu jedes Material relativ schnell und an jeden Ort, falls Sie schwere oder sperrige Materialien benötigen. Ganz besonders können wir die Hornbach-Projektvideos empfehlen. Unter den Videos finden Sie direkt alle Artikel und Kategorien zum direkten bestellen bzw. Klick & Collect.

Beispiele, bei denen man unglaublich viel einsparen kann und schnell tolle Ergebnisse sieht, sind

  • Selbst Wände und Decken streichen
  • Tapeten selbst ablösen oder falls diese noch sehr gut halten übermalen
  • Rahmen und Taster bei Steckdosen und Schaltern selbst tauschen. Je nach Hersteller und Modell ist dies eine äußerst günstige Maßnahme, um Wohnbereiche modern und gepflegt erscheinen zu lassen. Es ist weniger zeitaufwändig, als diese zu säubern und jeder kann es.
  • Böden und Sockelleisten selber verlegen. Insbesondere Klickvinyl ist leicht zu verlegen, haptisch angenehm für Barfüßer, sogar tauglich für Fußbodenheizung und Bäder/Nassbereiche, relativ günstig und äußerst langlebig.
  • Wände verputzen: Jeder kann es! Viele halten dies für eine besondere Herausforderung, aber das ist es nicht. Mit wenig Übung und etwas Experimentieren bei der richtigen Konsistenz des zu verarbeitenden Putzes kann in kürzester Zeit großflächige tolle Ergebnisse sehen. Im Innenbereich kann man mit Goldband- und Rotbandputz Unebenheiten mit nur sehr dünnen Schichten ausgleichen, was eine edle Wirkung erzeugt. Nachträglich können kleinere Missgeschicke sehr leicht mit Spachtel oder Schleifpapier behoben werden. Auch genial ist, dass man Bereiche, bei denen Schimmel, Stockflecken oder Nikotinflecken aufgetreten sind, somit gut behandeln kann, da diese Baustoffe kalkhaltig sind und somit der Sache den Garaus machen. 
  • PU-Farbe für Holz-Außenanstriche sind sehr deckfähig und äußerst langlebig. Man glaubt kaum, wie gut man Erneuerungen nochmal um viele Jahre nach hinten schieben kann und langanhaltend auf einfache Weise wieder einen frischen Look erzeugen kann.
  • Hammerite-Farbe für metallische Untergründe: Äußerst deckfähig, langlebig und sogar auf rostige und verschmutzte Stellen auftragbar mit Rolle. Ob Garagentore, Geländer oder Verblendungen – diese extrem stoßfeste Farbe ist ein Allrounder für besondere Verschönerungen.

Mit spitzem Bleistift gerechnet, können “Heimwerker” oder “Do-It-Yourself-Menschen” pro Arbeitsstunde mehr einsparen, als sie jemals in ihrem Leben zuvor pro Stunde verdient haben. Alleine bei den oben genannten Punkten können bei einem kleinen Haus bereits 50 Tsd. Euro gespart werden, da nur reine Materialkosten oder wenig Werkzeugkosten anfallen. Das einzige Problem ist nur: Hat man diese zeitliche Kapazität und die Bereitschaft etwas Neues dazuzulernen? Wer sich ausgerechnet hat, was man sparen kann, wird es für sich beantworten können.

 

Im Bereich Feuchtigkeitsschäden gibt es viele einfache Lösungen

Gerade beim Altbaubestand kann es passieren, dass im Keller Feuchtigkeit über die Wände nach oben steigt. Fachfirmen können dieses Problem relativ gut für mehr als ein Jahrzehnt beseitigen. Der Fachbegriff ist “die Horizontalsperre”. Hier werden in gewissen Abständen Löcher in die Kellerwand gebohrt ein ein Silikat (spezielles Salz) in die Wand gedrückt, welches in dem Areal eine Art Sperre bildet. So kommt Feuchtigkeit nicht mehr an ihr vorbei – der Keller und das Gebäude trocknet mit der Zeit wieder durch. Dazu gibt es allerdings inzwischen auch Sets für Heimwerker, um dies selber zu bewerkstelligen. Eventuell kann dies eine Handwerksfirma besser, doch diese ist ganz sicher erheblich viel teurer in ihrer Ausführung. Bevor Sie jedoch solche Arbeiten durchführen oder durchführen lassen, sollten Sie versuchen, herauszufinden, was die Ursache sein könnte. Auch ein einfaches falsch abgeleitetes Regenfallrohr oder ein Rohrleitungsschaden kann ursächlich sein. Ein Abschüssiges Grundstück oder zur Kellerwand abschüssige Flächen ohne Ablauf oder Drainage können das Problem sein. Ist in dem Gebiet das Grundwasser allerdings schon nahe der Erdoberfläche, ist höchstwahrscheinlich dies der Grund und damit eine Horizontalsperre angebracht.

Sehr häufig ist das Heiz- und Lüftungsverhalten Schuld an Schimmelbildung. Feuchtigkeit sammelt sich stets gerne an kalten Oberflächen. Veranschaulicht werden kann das an einem kalten Getränk im Sommer, an dessen Glasgefäß das Kondenswasser sogar abperlt. Gleiches gilt für Wände. Wer aus Sparsamkeit im Winter beispielsweise nachts die Heizung komplett herunterfährt, hat morgens sehr kalte Wände. Fährt nun morgens die Heizung voll hoch, trifft warme Luft auf diese kalten Wände. Feuchtigkeit und Schimmel können entstehen. Besonders Schimmel-fördernd ist, wenn nun auch noch wenig gelüftet wird. Generell ist kalte Luft wesentlich trockener als warme Luft. Wer nun also zumindest einmal am Tag z.B. morgens einmal stoßlüftet, erhält trockene Luft im Raum und somit weniger Feuchtigkeitsbildung an Wänden.

Gute Abhilfen also bei Schimmelbildung und Feuchtigkeit an den Wänden

  • Richtiges Heizverhalten und Lüftungsverhalten
    • Warmhalten der Wände (nachts z.B. mindestens 17° Raumtemperatur halten statt Heizung ausstellen)
    • Stoßlüften (kurzer Durchzug kalter Luft durch Öffnen aller Fenster in Morgenstunden)
  • Anti-Schimmel-Anstriche
  • Bauliche Maßnahmen (siehe oben)

 

Bei Vermietung, Denkmalschutz oder Energetischer Modernisierung steuerlich abschreiben

Wird die Immobilien selbst genutzt und unterliegt dem Denkmalschutz oder Ensembleschutz, dann geht das ebenfalls. Aber Achtung! Sie müssen dies unbedingt direkt mit der Denkmalschutzbehörde abklären und schriftlich haben. Es geht hier nicht nur darum, was Sie hinsichtlich Denkmalschutz dürfen, sondern auch, was als solche Leistung Ihrerseits steuerlich anerkannt oder vielleicht sogar zusätzlich durch Förderprogramme bezuschusst wird. Gleiches gilt, wenn Ihre Liegenschaft innerhalb eines Sanierungsgebietes liegt. Hier sollten Sie beim Amt für Stadtplanung oder ebenfalls Bauaufsichtsamt nachfragen, was möglich ist. Sehr wahrscheinlich müssen Sie vorher einen Bescheid in die Hand bekommen, um entsprechende Ausgaben später steuerlich geltend machen zu können. Bei Modernisierungen der Heizungsanlage, insbesondere weg von Öl, hin zu erneuerbaren Energien wie Pelletheizungen, Solar / Photovoltaik oder Wärmepumpe, sollten Sie sich unbedingt beraten lassen, was hier steuerlich möglich ist. Dazu gibt es auch Förderprogramme (siehe unten).

Vermieten Sie ein Objekt, können Sie nahezu alle Rechnungen für Herstellungskosten und Instandhaltungskosten steuerlich geltend machen. Falls Sie gewerbliche Mieter haben, sogar zudem noch die Umsatzsteuer sparen. Sogar Fahrtkostenpauschalen sind möglich.

 

Modernisierungskosten umlegen

Vermieten Sie, haben Sie die Möglichkeit, viele Modernisierungskosten auf die Mieter umzulegen. Denn der Mieter profitiert schließlich von Ihrem Engagement beispielsweise durch ein schöneres Treppenhaus, qualitativere Schallschutzfenster oder durch geringere Heizkosten nach einer energetischen Sanierung (Fenster, Dämmung, Heizungsanlage). Wenn Vermieter eine Wohnung ­modernisieren, dürfen sie die Jahres-­Miete um maximal acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungs­kosten erhöhen. Höchs­tens darf die Miete wegen Modernisierungen inner­halb von sechs Jahren um drei Euro je Quadrat­meter und Monat steigen. Das gilt aber erst seit Anfang 2019. Bis Ende 2018 galt: Elf Prozent der Baukosten je Wohnung können auf die Mieten umge­legt werden.

Zu beachten gibt es hier außerdem, dass nur Modernisierungen umlagefähig sind, die der Wohnqualität des Mieters beitragen. Fassadensanierung (außer Dämmung) und Luxussanierungen, wie beispielsweise Marmorfliesen, sind dagegen nicht umlagefähig. Umlegen kann man außerdem nur, wenn eine Modernisierung 3 Monate vor Beginn dem Mieter mit Nennung der zu erwartenden Mieterhöhung angekündigt wurde.

 

Steuerliche Aspekte

Der Fiskus belohnt durch besondere Abschreibungsmöglichkeiten die Eigentümer, die sanieren oder modernisieren, z.B. durch

  • Sanierungsgebiete: Insbesondere auch für Eigennutzer ist dies eine sehr attraktive Möglichkeit viele bauliche Investitionen schon in wenigen Jahren abzusetzen
  • Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten: Erhaltungsaufwand ist für Vermieter bereits sofort in voller Höhe absetzbar, während Herstellungskosten nur über die AfA abzusetzen ist, also über mehrere Jahre hinweg.
  • Denkmalschutz: Hier sind ebenfalls auch für Eigennutzer attraktive Möglichkeiten bezüglich voller Absetzbarkeit von baulichen Maßnahmen besonders attraktiv

 

Energetische Sanierung und Fördermöglichkeiten

Wer eine Immobilie energetisch modernisieren möchte, kann für zahlreiche Maßnahmen staatliche Förderungen in Anspruch nehmen. Die maßgebliche Förderung erfolgt insbesondere über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Gefördert werden – abhängig von Gebäude, Maßnahme und persönlichen Voraussetzungen – unter anderem der Austausch der Heizungsanlage, Maßnahmen an Dach, Fassade und Fenstern, die Dämmung von Bauteilen, die Optimierung der Heizungsanlage sowie umfassende Sanierungen zum Effizienzhaus. Für den Einbau einer klimafreundlichen Heizung können bei privaten Eigentümern derzeit Zuschüsse von 30 % bis zu 80 % der förderfähigen Kosten möglich sein.

Aktuelle Informationen zu Förderhöhe und Voraussetzungen finden Eigentümer direkt bei der KfW – Heizungsförderung und energetische Sanierung sowie beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) für weitere Einzelmaßnahmen. Einen guten Überblick über die jeweils geltenden Förderprogramme und gesetzlichen Rahmenbedingungen bietet außerdem das Informationsportal Energiewechsel des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie. Da Förderbedingungen regelmäßig angepasst werden, empfiehlt es sich, die aktuellen Voraussetzungen vor Beauftragung bzw. Beginn einer Sanierungsmaßnahme zu prüfen.