Wertermittlung für Ihre Immobilie bzw. Immobilienwertermittlung

 

Verkehrswert (Marktwert) nach §194 BauGB
Dieser “wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit der
Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder
persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre”

 

Wertermittlungen sind in folgenden Fällen notwendig

    • Kauf oder Verkauf einer Immobilie
    • Als Basis für eine erfolgreiche Finanzierung
    • Scheidungsauseinandersetzungen (Ermittlung des Zugewinns)
    • Erbauseinandersetzungen
    • Wertermittlung bei Zwangsversteigerungen
    • Wertermittlung zum Zweck der Beleihung/Beleihungswert – Finanzierung
    • Erstellung einer Vermögensübersicht
    • Wertermittlung zum Zweck der Besteuerung
      • Einheitswert-Feststellung
      • Grundbesitz-Feststellung

Grundsätzlich ist haben ein Gutachten von einem Immobiliengutachter und die Wertermittlung eines Immobilienwertermittlers (IHK) den gleichen Anspruch: Die Ermittlung des Marktwertes einer Immobilie bzw. Grundstücks. Beide stellen die Grundlage für die Beleihungswertermittlung dar. Ein Gutachter hat allerdings keine eigenen Erfahrungswerte aktuell verkaufter Immobilien. Ein Immobilienmakler und -bewerter hingegen schon – und bietet dies als Inklusivleistung innerhalb seiner Tätigkeit an.

Vor einiger Zeit hatten Makler oftmals Probleme, einem Verkaufskunden den Marktpreis zu erörtern, da die Wunschpreisvorstellung oftmals weit höher lag. Inzwischen haben die Immobilienpreise in den letzten Jahren derart angezogen, dass Mandanten immer öfter positiv überrascht werden können.

 

Es gibt drei standardisierte Wertermittlungsverfahren für die Bestimmung des Verkehrswertes (Marktwertes) nach §194 BauGB

Das Vergleichswertverfahren (§§ 24, 25, 26 ImmoWertV)

Beim Vergleichswertverfahren ist nach ImmoWertV der Verkehrswert aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke/Objekte abzuleiten oder im sog. mittelbaren Vergleichswertverfahren anhand des Bodenrichtwertes, den man in aller Regel bei Gutachterausschüssen oder hier bekommen kann. Mit diesem Verfahren sollen vorzugsweise leerstehende Grundstücke oder einzelne Wohnungen bewertet werden. Um den besten Preis zu finden, den ein potenzieller Käufer bereit ist zu zahlen, ist diese Methode sehr hilfreich und gut für alle Seiten leichter vermittelbar. Sehr entscheidend ist darüber hinaus der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) oder die Baulandentwicklungsstufe, ob das Grundstück Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land ist und/oder auch der Bebauungsplan nach der Baunutzungsverordnung(BauNVO), sowie politische und demografische Besonderheiten, was die Marktanalyse betrifft. 
Weitere wertbeeinflussende Faktoren sind z.B. Erbbaurecht, die Lage, Liegenschaftskarte(Flurkarte), Liegenschaftsbuch, Ausrichtung des
Gartens, Kosten für Aushub der Baugrube, entsprechen Bodenklasse, ausstehende Erschließungsbeiträge, eine Parkplatz-/Stellplatzverpflichtung bzw. Ausgleichsbeträge, Berücksichtigung der allgemeinen Werteentwicklung auf dem Grundstücksmarkt. Im Falle von Wohnungen gibt es noch weitere wertbeeinflussende Faktoren, wie der Inhalt der der Teilungserklärung/ Aufteilungsplan und die Wohngeldabrechnung, sowie Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.

Das Sachwertverfahren (§§ 35 – 39 ImmoWertV)

Grundsätzlich wird im Sachwertverfahren ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau (Ersatz) des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Die sog. Normalherstellungskosten (NHK2010). Im Anschluss wird die Abnutzung bewertet und abgezogen. Des Weiteren sind sonstige wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen. Dies sind z.B. Modernisierungsmaßnahmen und Baustandards. Das Sachwertverfahren bezieht sich meist auf die baulichen Anlagen wie selbst genutzte freistehende Häuser, Einfamilienhäuser, Reihenmittelhäuser und Reiheneckhäuser. Gebäudesachwert und Bodenwert werden getrennt voneinander ermittelt und anschließend addiert. Der Gebäudesachwert ergibt sich also aus dem Bodenwert, den Herstellungskosten für einen fiktiven Neubau, sowie der sogenannten Alterswertminderung u.a. durch die geschätzte Restnutzungsdauer, welche sich aus dem Status Quo des Baustandards und der Modernisierungsmaßnahmen sowie dem Baujahr ergibt. Der Sachwert ergibt sich dann aus der folgenden Formel: (Gebäudesachwert + Bodenwert) x Marktanpassungsfaktor. Der Marktanpassungsfaktor beruht wiederum auf Erfahrungswerte. Er spiegelt das tatsächliche Geschehen am Immobilienmarkt wieder, das höhere oder niedrigere Preise als die ermittelten Werte erwarten lassen können. 

Das Ertragswertverfahren (§§ 28 – 30 ImmoWerV)

Ermittlung des Wertes von Renditeobjekten durch Berechnung der Erträge die mit diesen Objekten voraussichtlich erwirtschaftet werden. Dieses Verfahren wird hauptsächlich bei Gewerbeimmobilien, Wohn- und Geschäftshäusern sowie Mietshäusern mit mehreren Einheiten angewendet. Hier steht der kapitalisierte Ertrag im Vordergrund und macht den Wert der Immobilie aus. Bodenwert und Gebäudeertragswert (Barwertfaktor für die Kapitalisierung x Gebäudereinertrag) werden addiert. Der daraus ermittelte Marktwert nennt sich auch Grundstücksertragswert.

 

Zusammengefasst gibt es also noch eine ganze Reihe an wertbeeinflussenden Faktoren

    • Nutzung (Art der Baulichen Nutzung, Bauweise, Geschosszahl, Geschossflächenzahl, Bebaubare Grundstücksgröße etc.)
    • Größe (Wohnflächenberechnung: Nutzfläche vs. Wohnfläche) nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder die Bruttogrundfläche aller Vollgeschosse (BGF) nach DIN 277/2005 – mehr dazu hier
    • Allgemeinzustand
    • Liegenschaftszins
    • Alter
    • Renovierungsstau (auch Bauschäden, Schimmelbefall, etc.)
    • Ausstattung (Sonderausstattung, Balkon, Terrasse, Gartenanteil, Renovierungen, Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, Wohngeld, Anzahl der Wohneinheiten, Garagen/ TG/ Abstellplatz)
    • Mieterträge (auch Wohngeldabrechnung und Eigentümerprotokolle)
    • Bautechnik (Heizung, Dämmung, Fenster/Türen, Rohrleitungen, Elektrik, etc.)
    • Politik
    • Konjunktur
    • Ausstattungsstandard
    • Eigenschaften
    • Harte und weiche Standortmerkmale
    • Umwelteinflüsse
    • Personenbezogenes Umfeld
    • Nutzbarkeit des Grundstücks bzw. der Immobilie (ausgebaute Dachgeschosse, Teilungserklärung/Aufteilungsplan und Grundbuchauszug: Teileigentum, Sondereigentum, Sondernutzungsrecht)

 

Marktanalyse für Betrachtungen, die in der Zukunft liegen – Faktoren, die eine Veränderung von Angebot und Nachfrage verursachen

    • rechtliche Rahmenbedingungen (Mietrecht/Mietendeckel, Afa/Steuerrecht, Umweltgesetzgebung, neue Baustandards)
    • Ausmaß und Art von Subventionen
    • Wohlstand des Wirtschaftsraums
    • Altersstruktur und Bildungsniveau der Bevölkerung
    • Entwicklung in Architektur und Gebäudetechnik
    • Schutz des Privateigentums
    • augenblickliche und künftige Konjunktur
    • Eigenheimquote

 

Bei uns als IHK-geprüfte Immobilienbewerter

…bekommen Sie alle Wertermittlungsverfahren verbindlich und zügig erstellt, damit Sie sehen können, ob sich eventuell ein Verkauf für Sie lohnen könnte. Je mehr Daten wir dazu von Ihnen bekommen, desto genauer und realistischer kann der Marktwert, der erzielt werden kann, berechnet werden.

Wir besorgen für Sie die notwendigen Unterlagen für eine qualifizierte Wertermittlung: Grundbuchauszug zur Verifizierung der Grundstücksgröße, prüfen von wertbeeinflussenden Rechten wie Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte,
Baulasten und sonstigen dinglichen Rechten und Lasten, die Liegenschaftskarte (Flurkarte) und Auszug aus dem Liegenschaftsbuch zum Grundbuch, den Flächennutzungsplan/ Bebauungsplan, die Bodenrichtwerte und Baulandentwicklungsstufe, falls es sich um Grundstücke handelt. Je, nachdem, welches Wertermittlungsverfahren für Ihr Anliegen nach ImmoWertV greifen würde.

 

Kontaktieren Sie uns einfach!

Wir erledigen dies unkompliziert und zügig.

 

Sie spielen mit dem Gedanken “Hausverkauf” oder generell dem Immobilienverkauf oder Grundstücksverkauf?

 

 

Dann können Sie hier bereits online, voll-automatisiert und innerhalb weniger Sekunden eine grobe Bewertung bekommen. Somit sehen Sie, ob sich eine fundierte und detaillierte Bewertung durch uns für Sie lohnen könnte:

Hier können Sie vollautomatisiert eine erste grobe Marktwertanalyse Ihrer Immobilie erhalten. Die Daten stützen sich auf die größte Immobiliendatenbank Deutschlands mit Millionen von Vergleichsobjekten (Vergleichsverfahren) unter Berücksichtigung von Standort, Lage, Größe und Gebäudetyp, ohne Berücksichtigung des Gebäudestandards und Modernisierungsstandards. Als ersten Anhaltspunkt wissen Sie sofort, zu welchem Verkaufspreis (von bis) man Ihre Immobilie anbieten könnte. Die Daten, die Sie hier angeben, werden nicht weitergegeben!

Wenn Sie möchten, können wir anschließend eine kostenlose Wertermittlung vereinbaren, die individuell unter Berücksichtigung aller Gebäudespezifischen Merkmale und einer Marktanalyse stattfindet. Wir sind IHK-geprüfte Immobilienbewerter und würden dazu bei Ihnen persönlich vorbeikommen.

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