Gewerbeobjekte sind aus verschiedenen Gründen sehr speziell. Es gibt eine sehr große Fülle an Nutzungsmöglichkeiten, die nach ihrer Gattung jeweils vom Bauaufsichtsamt genehmigt werden müssen, sollten sich diese ändern. Zu den Gewerbeimmobilien zählen insbesondere Arztpraxen, Anwaltskanzleien, Läden jeder Art, Supermärkte, Einkaufszentren, Lagerhallen, Industriegrundstücke, Gewerbeparks, Industrieparks, Technologieparks, Verwaltungsgebäude, Bürogebäude, Business Center, Hotels, Krankenhäuser oder Sanatorien. Diese Arten lassen sich in sechs verschiedene Kategorien unterteilen: Produktionsimmobilien, Freizeitimmobilien, Logistikimmobilien, Büroimmobilien, Handelsimmobilien und Spezialimmobilien.
Von reinen Gewerbeimmobilien spricht das Bewertungsgesetz, wenn mindestens 80% der Immobilie gewerbliche Mieter bzw. Pächter beherbergt. Ansonsten kann auch von Wohn- und Geschäftshaus gesprochen werden, wenn der Wohnraumanteil höher ist. In jedem Fall greifen hier auch andere Bewertungskriterien bei der Ermittlung des Verkehrsvertes (Marktwertes). Während bei Wohnimmobilien eher das Sachwertverfahren zur Berechnung gilt, sind Gewerbeimmobilien wesentlich risikobehafteter und spezieller. Darum greift hier zusätzlich die Betrachtung nach dem Ertragswertwertverfahren. Hierbei wird der Wert mittels der kapitalisierten Erträge pro Jahr festgestellt.
Für den Makler kommen noch weitere Herausforderungen hinzu, die er zu klären hat. Denn die Lage muss zum Angebot der Gewerbetreibenden passen. Während logistisch geprägte Firmen oder Lagerstätten den guten Anschluss an Straßen und Autobahnen haben müssen, sollten Großraumdiskotheken besser Abstand zu Wohngebieten haben und ein Ladengeschäft am besten in einer 1A-Lage in der Innenstadt. Freizeiteinrichtungen wiederum unterliegen gewissen Trends, was das Risiko erhöht, dafür aber besonders erträglich sein kann. Hier sind Marktstrategien und Risikoabwägungen vom Käufer/Mieter zu treffen, wozu er präzise Antworten in Sachen Demografie und Infrastruktur vom Makler benötigt. Stadtentwicklung und Stadtplanung spielen ebenfalls eine wesentliche Rolle, um gut erreichbar zu sein für Kunden.
Ob Brandschutzkonzept, Standsicherheit oder Parkplätze. Es gibt vieles im Vorfeld zu erfragen, um sicherzustellen, was man verwirklichen kann. Bei jeder Nutzungsänderung, z.B. Umwandlung vom Schuhgeschäft in ein Café, stehen baubehördliche Genehmigungen an. In jedem Fall sind hier vorlageberechtigte Architekten und Statiker gefragt, die mit Voranfragen eruieren, ob ein bestimmtes Projekt auf wirtschaftliche Weise realisierbar ist und welche Maßnahmen umgesetzt werden müssen, um z.B. den Brandschutzvorschriften zu genügen. Sind keine eigenen Parkplätze vorhanden, müssen „Ablösen“ bezahlt werden, was in Innenstädten sehr teuer werden kann, sofern diese Kontingente nicht bereits zuvor bezahlt wurden. Hier gibt es anfänglich ein paar kleine Hürden, die Sie, zusammen mit einem Architekt und unserer Beratung, gut noch vor einem Kauf abklären können. Prinzipiell ist es möglich einen sog. bedingten Kaufvertrag abzuschließen, der erst Wirkung hat, wenn z.B. die gewünschte behördliche Genehmigung vorliegt. Kaufpreiszahlung, Grunderwerbssteuer und Maklercourtage etc. müssen dann warten.
Mietrecht für Gewerbeeinheiten
Laden Sie sich unseren Musterpachtvertrag für ein Restaurant kostenlos herunter. In der Gastronomie herrschen viele zusätzliche Bestimmungen, weshalb dieser Vertrag sich besonders gut eignet, um einfach nur die entsprechenden Passagen zu kürzen, wenn es sich z.B. um ein Ladenlokal handelt.
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