Was leisten gute Immobilienmakler

Worin liegt die Existenzberechtigung von Maklern und was ist der Mehrwert?

• Rechtssicherheit: Kleine Falschangaben oder das Vergessen einer wesentlichen Angabe kann zu einer äußerst teuren Rückabwicklung eines Kaufs oder zu Schadensersatzansprüchen führen, wobei dann teure Gutachter, Gegengutachter und Gerichtskosten zusätzlich anfallen. Der Privatverkäufer haftet hier vollumfänglich! Handelt ein Makler im Auftrag für ihn, haftet dieser voll und ist mit einer betrieblichen Vermögensschadenshaftpflicht abgesichert, die Millionen abdeckt. Alleine die Nichterwähnung von baurechtlichen Dienstbarkeiten oder Nutzungseinschränken, Rechte Dritter oder auch falsche Wohnflächen- und Nutzflächenberechnungen nach DIN 277 kann zu einer solchen ruinösen Situation führen. Als Privatverkäufer müssten Sie sich durch Lehrgänge oder zumindest autodidaktisch sehr viel fortbilden, um halbwegs rechts-sicher keine Bauchlandung zu machen.
  
  
• Vertrauen: Wer eine Immobilie verkauft, tut dies in der Regel zum ersten mal. Wer eine kauft, tut dies meistens ebenfalls zum ersten mal. Hier treffen also Laien auf Laien. Und beide Seiten wissen dies. Es fängt damit an, dass unterstellt werden kann, dass der Privatverkäufer den Verkehrswert gar nicht kennt und rein subjektiv handelt, aber auch nicht genau weiß, welche Rechte und Pflichten mit dem Grundstück im Grundbuch oder durch Bebauungsplan oder das GEG oder die BayBO, das BauGB etc. einhergehen oder ob alle Angaben korrekt ermittelt wurden. Der Verkäufer wiederum kennt die typischen Verhaltensweisen diverser Verhandlungstypen nicht und handelt u.U. sehr emotional, wenn z.B. eine Hinhaltestrategie angewendet oder unterstellt wird. Auch die Bank des Kaufinteressenten ist in der Regel frustriert, weil es gefühlt unendlich lange Kommunikationsstränge gibt, bis alle Recherchen und Objektunterlagen bei allen Ämtern eingeholt wurden, damit die Immobilienabteilung die Finanzierung endlich final absegnen kann. Ohne Makler senden Banken dann üblicherweise nochmal einen hauseigenen (kostenpflichtigen) Immobilienwertermittler, der sich der Sache dann annehmen muss, um Vertrauen und Sicherheit in das Beleihungsobjekt geben zu können (wo ja sonst kein Sachverständiger vor Ort ist). Aus diesem Grund verkaufen selbst zertifizierte und gut ausgebildete Makler ihre eigenen Immobilien normalerweise über einen objektiven anderen Makler, um dieses Vertrauen und die Objektivität dem Kaufinteressenten und seiner Bank gegenüber gewährleisten zu können. Vertrauen ist die einzige harte Währung bei Immobiliengeschäften.
  
  
• Recherchen: Makler übernehmen alle Ermittlungen zum Objekt, um eine einwandfreie, exakte und strukturierte Vermarktung vornehmen zu können. Alle Urkunden, Dokumente und Auskünfte werden im Paket den Banken der Kaufinteressenten zur Verfügung gestellt, um Verzögerungen und unnötige spätere Recherchen zu vermeiden. Grundbuchamt, Bauaufsichtsamt, Katasteramt, Gutachterausschuss, Stadt- oder Gemeindearchiv, Stadt- oder Gemeinderat/Rathaus, Hausverwaltungen, Ingenieurbüros, Energieberater, Notare usw. sind dem Makler in seiner Region bekannt und arbeiten gut mit ihm zu diesem Zwecke der Vermarktung oder auch für Machbarkeitsfragen der Kaufinteressenten und die Finanzierung/Beleihung zusammen.
  
  
• Finanzierungsberatung: Zu der o.g. Recherche zum Objekt, die Banken unbedingt vollständig benötigen, braucht auch der Käufer häufig gute Tipps zu den Finanzierungsmodellen oder Bank-Ansprechpartnern, aber auch steuerliche Betrachtungen und ggf. Folgekosten für notwendige Baumaßnahmen. Wir ebnen Weg, um Käufern eine sichere Finanzierung zu ermöglichen.
  
  
• Netzwerk: Ob Banker oder Darlehensvermittler für Finanzierungen, Ansprechpartner bei Ämtern und Behörden, Notare, Ingenieure und Fachhandwerker für werdende Eigentümer oder insbesondere solvente konkrete Kaufinteressenten in der Kartei. Gute Makler zeichnen sich durch gute Netzwerke und Erfahrungen in alle Richtungen aus und zahlen sich mit bestimmten Mitgliedschaften (z.B. BNI, IVD, etc.) aus, wo Wege viel zügiger geebnet werden können, damit ein Käufer letztlich seinen Geschäftswillen mit mehr Sicherheit bilden kann.
  
  
• Zeit- und Kostenersparnis: Bei unseren letzten 20 Immobilienvermarktungen kamen folgende Durchschnittswerte pro Objekt laut Maklersoftware zusammen: Ca. 320 Stunden Arbeit trotz Prozessoptimierung durch Profisoftware, ca. 380 E-Mails und fast nochmal so viele Telefonate Korrespondenz mit Recherchen und Interessenten, 17 Begehungen, 19 Fahrten zu Begehungen und für Recherchen, ca. 4.400€ Kosten für Inserats-Kontingente und gute Sichtbarkeit, Spritkosten und Materialkosten für die Vorbereitung von Objekten (Homestaging: Z.B.: Gartenarbeiten, Einfahrten dampfstrahlen , Entrümpeln, Streichen). Eine Privatperson hat keine gewerblichen Inserats-Kontingente auf den bis zu 150 Portalen und Plattformen. Je nach Objekttyp, Region und Verkaufspreis würde eine Privatperson ca. 3.000-4.500 € pro Monat alleine dafür zahlen, um die gleiche Sichtbarkeit und Reichweite für Kaufinteressenten zu erreichen und müsste ohne professionelle Software (Portal-Synchronisation) jedes Inserat händisch erstellen und auf verschiedenen Wegen unstrukturiert kommunizieren. Es wäre ein Vielfaches an Zeitaufwand als oben genannt, um eine annähernd gleichwertige Vermarktungskampagne breitgefächert durchzuführen.
  
  
• Professionalität: Zu allen o.g. Punkten kommt ein IHK-zertifizierter Sachverständiger (Makler) hinzu, der für seine Angaben und Korrespondenz voll haften würde, wenn er nicht korrekt arbeiten würde. Ein Makler hat viel zu verlieren – auch mit seiner öffentlichen Reputation. Deshalb muss er objektiv, seriös, vertrauensvoll, maßgeschneidert und zielorientiert strukturiert arbeiten. In der Prozessoptimierung und mit entsprechender Ausbildung auch in Sachen Fotografie, (rechtlich zulässiger) Bildbearbeitung, Exposé-Wording, Virtuellen Rundgängen, 3D-Grundrisserstellung(Aufmaß), DIN277-Flächenberechnung, Drohnenflügen usw. kommt er immer zum wesentlich besseren Erfolg, als wenn eine Privatperson versuchen würde bei einem Verkaufsdebüt diese Qualifikationen zu erlernen. Er würde dennoch nicht objektiv und unbefangen handeln können, wenn es um die eigene Immobilie geht. Das merkt und weiß jeder Kaufinteressent! Privatverkäufer haben zudem keine Erfahrung mit Verhandlungs-psychologischen Tücken, die manche potenzielle Käufer natürlich gekonnt ausnutzen können, wenn Emotion und Frustration ins Spiel kommt. Ein Makler SCHÜTZT hier seine Mandanten (besonders nervlich) durch eine (Vor-)Qualifizierung konkreter Käufer und kennt häufig bereits die typischen “Begehungstouristen”, “Unzuverlässigen”, “Schnäppchenjäger” oder gar “Täuscher” in der Region.
  
  
• Erfolg als einzige Motivation: Ein Makler erhält im Fall seines Scheiterns kein Honorar, da es sich um ein reines Erfolgshonorar handelt. Somit bilden Verkäufer und Makler wirtschaftlich gesehen als Team eine echte Schicksalsgemeinschaft. Erleidet der Verkäufer einen Misserfolg, erleidet ihn der Makler ebenso und bleibt auf seinen Kosten und unvergüteter Arbeitszeit auch bei den Angestellten sitzen. Deshalb sind Makler umso motivierter, je mehr sie verlieren bzw. gewinnen können. Darum sind Makler auch allzeit erreichbar und haben beste Reaktionszeiten. Durch das am realisierten Verkaufspreis gekoppelte Honorar wird also stets der beste Verkaufserlös für den Verkäufer möglich gemacht.
  
  
• Commitment: Makler sind gesetzlich verpflichtet und würden ihre Betriebserlaubnis und Zertifikate verlieren, wenn sie in irgend einer Weise z.B. Angebote strafbar nicht weiterleiten, Wichtiges verschweigen oder unzulässige Nebengeschäfte tätigen. Es muss also immer im Sinne des Verkäufers gehandelt werden.

Wir sind auch Mittler für einen Konsens

Nicht nur beim Verhandeln über einen Kaufpreis muss ein Makler Menschenkenntnis beweisen. Häufig sind auch viel menschlichere Aspekte mit im Spiel.

Beispiele bei denen wir erfolgreich mitteln konnten sind u.a.:

• Makler moderieren und beenden mitunter auch mal einen Streit unter Erben, damit das gemeinsame Ziel eines Verkaufs fair und stimmig ablaufen kann und nicht von Anfang an ins Stocken gerät. Es kann um Inventarteile, Kostenübernahmen, bereits Geleistetes oder Zuständigkeiten gehen. 
• Makler moderieren beim Thema Abfindung bei Auflösungsvertrag für Bestandsmieter oder die garantierte Übernahme von z.B. Langzeitmietern die besonders verwurzelt sind in ihrem Zuhause.
• Makler moderieren, wenn eine Objektübergabe nicht ohne Reibungspunkte abläuft.