Finanzberatung – Finanzierungscheck

 

Als Makler und Darlehensvermittler sind wir keine Anwälte und Steuerberater. Dennoch sind wir sehr gut in der Lage, Ihnen äußerst wichtige Hinweise zu den Themen steuerlicher Absetzbarkeiten z.B. von Kaufnebenkosten, im Bereich Denkmalschutz oder Ensembleschutz zu geben. Zum Umgang mit öffentlichen Lasten und den Betriebskosten Ihrer Immobilie beraten wir Sie umfassend. Nur wenn Sie all die laufenden Kosten und ggf. Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung vor und nach Steuern, sowie Ihre persönliche Situation in einer Gesamtbilanz im Blick haben, können Sie kalkulieren, ob ein Kauf eine sichere Sache ist, Risiken birgt oder gar, ob davon abzuraten ist. Auch Ihre persönlichen Eigenschaften spielen dabei eine Rolle. Sind Sie sehr motiviert, vieles selber in die Hand zu nehmen, wenn es z.B. um die Hausverwaltung und das Gebäudemanagement geht? Diese Erwägungen und Analysen betreffen Käufer und Verkäufer gleichermaßen. Sind z.B. in räumlicher Nähe Erben, die sich einig sind und gleichzeitig motiviert, eine Immobilie wirtschaftlich und eigenverantwortlich instand zu halten, wäre es ggf. ratsam, nicht zu verkaufen, sondern das Objekt besser zu Lebzeiten noch zu überlassen ggf. mit Nießbrauchrecht.

 

Ertragsbilanz eines Renditeobjektes bzw. Laufende Kosten einer Immobilie

Auf Wunsch ermitteln wir gerne für Sie alle laufenden wiederkehrenden Kosten (siehe Betriebskosten)

    • Grundabgaben wie Grundsteuer, Abfallbeseitigung, Kanalgebühren, Abwassergebühren, Straßenreinigung
      (diese ergehen mit dem Grundabgabenbescheid von der Stadt/Gemeinde als sog. Öffentliche Lasten)
    • Versicherungen
      (Grundstückshaftpflichtversicherung und Gebäudeversicherung)
    • Hausstrom z.B. für das Treppenhaus oder den Keller
    • Kaminkehrer
    • Winterdienst
    • Wartungen von Heizungsanlagen
    • evtl. Firmen für Rauchmelder-Wartung, Hausmeisterdienst oder Hausverwaltung etc.

Alle diese regelmäßig wiederkehrenden Kosten können Sie im Falle eines Renditeobjektes bzw. bei Vermietung steuerlich geltend machen und zudem zusätzlich auf die Mieter umlegen.
Weitere Ausgaben sind natürlich die Finanzierung des Objektes, je nachdem, wieviel Eigenleistung Sie beim Erwerb eingebracht haben. Auch nicht zu unterschätzen ist, je nach Alter und Zustand der Immobilie, großzügig sog. Versteckte Kosten einzuberechnen, also eine Instandhaltungsrücklage zu bilden, damit man im Fall der Fälle eine “Kriegskasse” hat. Gerade bei alter Elektrik, alten Rohrleitungen und alten Gasthermen sollte man gewarnt sein. Hier kommen Schäden und Erneuerungen auf einen zu, die ab und zu auch unplanmäßig auftreten können. Zu guter Letzt kommt die Steuer! 

Dem gegenüber stehen alle Bruttomieteinnahmen.

Die Faustformel lautet also

Bruttomieteinnahmen
minus Laufende Kosten
minus Finanzierungsraten
minus Steuer
minus Rücklagen für “Kriegskasse”
= konservativ berechnete Rendite

Im Idealfall ist diese Bilanz positiv, was bedeuten würde, dass sich die Immobilie von selbst trägt / finanziert. Möglich wäre dies u.a. durch sehr langfristige Darlehen mit hervorragendem Zinssatz. Bedenkt man die eigene Situation bzw. das eigene Lebensalter, könnte es bei jungen Menschen interessant sein, auf die Inflation und steigende Mieten zu setzen. Dann könnte eine Restschuld nach einer langen Laufzeit die Lösung sein, damit eine solche Situation eintritt, dass sich eine Immobilie selbst trägt. Sie wären dann auch davor gefeit, in Zahlungsprobleme zu geraten, wenn Sie Ihre beruflichen Einkünfte verlieren / gesundheitliche Probleme eintreten. Ebenfalls interessant sind Objekte, die am Markt günstig sind, weil nur relativ einfache Baumaßnahmen, nicht durchgeführt wurden. Motivierte anpackende Menschen können hier viel Geld sparen durch ihren persönlichen Einsatz und indem sie sich als “Heimwerker” beweisen.

Falls es sich nicht um ein Renditeobjekt handelt und Sie möchten die Immobilie selbst bewohnen, können Sie bei dieser Berechnung die Bruttomieteinnahmen mit “Ersparter Bruttomiete” austauschen. Allerdings können Sie laufende Kosten nun nicht mehr steuerlich absetzen. Auch Herstellungsaufwand und Instandhaltungsaufwand kann nicht mehr abgesetzt werden, sofern es sich nicht um ein Denkmalschutzobjekt handelt.

 

Langfristige Betrachtungen, Chancen und Risiken

Bei einem Analyseversuch, was in Zukunft kommen könnte, spielt besonders das Verhalten der Notenbanken eine zentrale Rolle, deren Politik zum Ziel hat, für Preisstabilität und leichte Inflation zu sorgen. In den USA ist dies die Federal Reserve (Fed) und in der EU die Europäische Zentralbank (EZB), die meistens in Ihrem Handeln vieles der FED nachtut mit einer gewissen Zeitversetzung. Das Hauptinstrument ist die Festlegung des Leitzinses. Ist dieser niedrig, können sich Banken günstig Geld besorgen, um dieses günstig weiterzugeben – ein Konjunktur-Stimulus / Konjunkturpaket sozusagen. Nach dem Finanzcrash durch die Lehmannkrise 2008/2009 und in den Folgejahren fuhren die meisten Notenbanken eine Nullzinspolitik, was zur Folge hatte, dass auch der Bauzins extrem günstig wurde. In dieser Folge waren plötzlich viele Menschen in der Lage, zu top-Konditionen sich ein Eigenheim anzuschaffen, was wiederum durch erhöhte Nachfrage die Kaufpreise immer weiter nach oben trieb. Aktuell sind die Immobilienpreise fast flächendeckend auf Rekordniveau. Aber ebenfalls sind die Zinsen auf Rekordniveau super günstig. Manche sehen darin eine Entwicklung, dass es zu einer Immobilienblase kommen könnte.

 

Immobilienblase? 

Dafür, dass eine Immobilienblase platzen könnte, spricht u.a.

    • weiterhin starke Preisentwicklung bis jetzt
    • die Gefahr der (nachträglichen) Verarmung durch Krisen wie die Coronapolitik, wodurch dann wieder mehr Immobilienangebot auf dem Markt ist
    • dass Notenbanken ihren Leitzins anheben um eine Inflation zu bremsen
    • dass Umweltauflagen viele Eigentümer zum Verkauf anregt

Dass Immobilien weiterhin eine sichere Anlagemöglichkeit darstellen, dafür spricht allerdings

    • dass Geldanleger kaum mehr wissen, wohin mit ihrem Geld in Zeiten teurer Kontoverwahrentgelte (Negativzins), zu hohem Goldwert und hohen Aktienkursen
    • dass in unsicheren Zeiten weiterhin “Anfassbares” am sichersten erscheint, falls wirkliche Krisen kommen sollten
    • die Inflation, die aktuell Löhne und Gehälter ansteigen lässt, zu höheren Mieten führt
    • dass langfristig auch weiterhin das Bauen teuer bleibt, was das Risiko zu vieler Objekte am Markt verringert
    • dass Notenbanken verschuldeten Ländern helfen, Schulden durch Inflation abzubauen, und somit die Leitzinsen weiterhin niedrig hält

Finanzierungsrechner

Monatliche Belastung / Saldo
  • Kaufpreis
    inkl. 10% NK
  • Jährliche Betriebskosten wie Grundst.,
    Kanal, Abfall, Straßenr., Abwasserg.
  • Jährliche Versicherungskosten
    Gebäude~ und Grundstückshaftpflicht
  • Monatliche Kosten
    Gas, Strom, Wasser, Telefon, Internet
%

Sehr gute Vergleichsportale für die Ermittlung eines anzunehmenden Zinssatzes sind u.a. HIER zu finden. Für die Grunderwerbssteuer sind in Bayern 3,5%, für Notarkosten 1,75% und für Maklercourtage 3,57% einzusetzen.

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