Due Diligence – sorgfältige Prüfung für einen sicheren Immobilienverkauf
Eine professionelle Immobilienvermittlung besteht nicht nur aus der Präsentation eines Objekts und der Suche nach geeigneten Kaufinteressenten. Ebenso wichtig ist die sorgfältige Prüfung der verfügbaren Objektunterlagen und aller Umstände, die für die Kaufentscheidung von Bedeutung sein können.
Diese strukturierte Prüfung wird häufig als Due Diligence bezeichnet. Sie dient dazu, mögliche Unklarheiten, Risiken und Widersprüche frühzeitig zu erkennen und die Immobilie auf einer möglichst verlässlichen Informationsgrundlage zu vermarkten.
Sorgfalt schafft Sicherheit
Ein Immobilienmakler darf erkennbare Unstimmigkeiten nicht ungeprüft übernehmen und muss ihm bekannte, wesentliche Umstände gegenüber Kaufinteressenten transparent darstellen. Das betrifft insbesondere Informationen, die für die Kaufentscheidung erheblich sein können.
Vereinfacht ausgedrückt geht es um alle Tatsachen, bei denen ein Käufer später nachvollziehbar erklären könnte:
„Hätte ich diesen Umstand gekannt, hätte ich die Immobilie möglicherweise nicht oder nicht zu diesen Bedingungen gekauft.“
Hierzu können beispielsweise bauliche Mängel, rechtliche Einschränkungen, bestehende Mietverhältnisse, ungeklärte Nutzungen oder Konflikte mit Behörden, Mietern oder Nachbarn gehören.
Haftungsausschlüsse im Exposé ersetzen keine sorgfältige Prüfung. Zwar dürfen Makler grundsätzlich auf Angaben des Eigentümers oder auf behördliche Auskünfte zurückgreifen. Erkennbare Widersprüche, Unklarheiten oder Zweifel sollten jedoch aufgeklärt werden, bevor Informationen an Interessenten weitergegeben werden.
Welche Unterlagen und Informationen werden geprüft?
Abhängig von der Art der Immobilie umfasst unsere Prüfung insbesondere:
- Grundbuchauszüge, eingetragene Rechte, Dienstbarkeiten und Belastungen
- Teilungserklärungen, Nachträge, Aufteilungspläne und Gemeinschaftsordnungen
- Miet-, Pacht-, Versorgungs-, Wartungs- und sonstige objektbezogene Verträge
- Wirtschaftspläne, Hausgeldabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Energieausweise und energetische Objektdaten
- Wohn-, Nutz- und Grundstücksflächen
- öffentlich-rechtliche Vorgaben, Genehmigungen und behördliche Bescheide
- bestehende Nutzungsarten und mögliche Abweichungen von genehmigten Zuständen
- bekannte Schäden, Instandhaltungsrückstände und sonstige wertrelevante Besonderheiten
- mögliche Konflikte mit Mietern, Nachbarn, Hausverwaltungen oder Behörden
Welche Prüfungen im Einzelfall erforderlich und möglich sind, richtet sich nach der jeweiligen Immobilie, der vorhandenen Dokumentation und dem Umfang des Vermittlungsauftrags.
Entlastung für den Verkäufer
Viele Eigentümer verfügen nicht über sämtliche Unterlagen oder wissen nicht, welche Informationen für eine ordnungsgemäße Vermarktung benötigt werden. Hier setzen wir an.
Unterlagen, die nicht ausschließlich beim Eigentümer vorhanden sind, können wir – soweit rechtlich und tatsächlich möglich – beispielsweise bei Behörden, Bauämtern, Archiven, Grundbuchstellen oder Hausverwaltungen beschaffen beziehungsweise anfordern.
Der Verkäufer stellt uns insbesondere diejenigen Dokumente und Informationen zur Verfügung, auf die nur er selbst Zugriff hat. Dazu zählen häufig:
- bestehende Miet- und Pachtverträge
- Versicherungsunterlagen
- Wartungs- und Versorgungsverträge
- Energieausweise
- bekannte Schäden, Streitigkeiten oder sonstige besondere Umstände
Durch diese gemeinsame und strukturierte Aufbereitung wird das Risiko unvollständiger oder widersprüchlicher Angaben deutlich reduziert.
Unser Maklerunternehmen verfügt zudem über eine leistungsfähige Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung. Diese ergänzt unsere sorgfältige Arbeitsweise, ersetzt jedoch selbstverständlich nicht die gewissenhafte Prüfung und Dokumentation jedes einzelnen Vermittlungsfalls.
Bessere Voraussetzungen für die Finanzierung
Eine vollständig dokumentierte Immobilie erleichtert nicht nur die Kaufentscheidung, sondern regelmäßig auch die Finanzierung.
Finanzierende Banken benötigen zahlreiche Objektunterlagen, um den Beleihungswert, die wirtschaftliche Tragfähigkeit und die Finanzierbarkeit des Erwerbs beurteilen zu können. Fehlende oder widersprüchliche Dokumente können zu Rückfragen, Verzögerungen oder sogar zur Ablehnung einer Finanzierung führen.
Unsere Due Diligence verfolgt deshalb zwei zentrale Ziele:
1. Sicherheit und Transparenz
Eine sorgfältige Prüfung und nachvollziehbare Dokumentation reduzieren das Risiko späterer Missverständnisse, Auseinandersetzungen oder Haftungsfragen.
2. Finanzierbarkeit und reibungsloser Verkauf
Vollständig aufbereitete Unterlagen ermöglichen Kaufinteressenten und deren Banken eine zügigere Prüfung und schaffen damit eine wichtige Grundlage für den erfolgreichen Vertragsabschluss.
Datenschutz und vertraulicher Umgang mit Unterlagen
Personenbezogene und vertrauliche Unterlagen werden ausschließlich im erforderlichen Umfang und für den jeweiligen Zweck verarbeitet und weitergegeben.
Eine Übermittlung an ernsthafte Kaufinteressenten, deren Berater oder finanzierende Banken erfolgt nur, soweit hierfür eine datenschutzrechtliche Grundlage besteht und die Informationen für die Prüfung des Erwerbs oder der Finanzierung erforderlich sind.
Nicht benötigte personenbezogene Daten werden – soweit möglich und geboten – geschwärzt oder anderweitig geschützt. Damit berücksichtigen wir insbesondere die Grundsätze der Zweckbindung und Datenminimierung nach der Datenschutz-Grundverordnung.
Unser Anspruch
Eine Immobilie sollte nicht nur werbewirksam präsentiert, sondern auch fachlich fundiert, transparent und nachvollziehbar aufbereitet werden.
Unsere Due Diligence schafft Klarheit für Verkäufer, Kaufinteressenten und finanzierende Banken – und damit die bestmögliche Grundlage für einen sicheren und erfolgreichen Immobilienverkauf.
