Leerstand geht gar nicht

Informatives zum Thema leerstehende Immobilien

Wie kann es sein, dass etwa 1,9 Millionen Wohnungen bundesweit leer stehen, während etwa 550 Tausend Wohnungen auf dem Markt fehlen (Stand 2024)?

Regelungen gegen Zweckentfremdung und Leerstand

In vielen Städten, insbesondere in Universitätsstädten wie Erlangen, ist der Mietmarkt regelrecht prekär. Nicht nur für Studierende, sondern für nahezu jeden, der nicht unbedingt einen enorm großen Geldbeutel hat. Daher hat der Gesetzgeber gehandelt und Städte und Gemeinden können inzwischen mit empfindlichen Bußgeldern gegen Zweckentfremdung und Leerstand von Immobilien vorgehen mit bis zu 500.000,- Euro vorgeben. Die meisten Städte, die eine sog. Zweckentfemdungsverbotssatzung haben, gibt es sogar Meldeportale, wo Anwohner Gebäude melden können, in denen mutmaßlich gegen diese Bestimmungen verstoßen wird. Häufig spricht man von einer Grenze von 4 Monaten, ab der Wohnungen nicht länger leer stehen sollen, sofern man keine schlüssige Begründung hat. Grundsätzlich ist es auch sehr gut nachvollziehbar, dass es diese Regelungen gibt: Denn auch im Grundgesetz steht unter Artikel 14 (2) „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“

Mit dem Leerstand beginnt der Zerfall durch Feuchtigkeit und Schimmel

Wenn ein Haus oder eine Wohnung leer steht, sind häufig die Fenster geschlossen, die Rollos heruntergefahren und die Heizung, wenn überhaupt, nur auf ein Minimum eingestellt. Sofern niemand in regelmäßigen kurzen Abständen zum Lüften kommt, findet keinerlei Konvektion mehr statt. Die Luft steht! Wände werden nun mit der Zeit durch Kondensation feucht. Dunkelheit, stehende Luft, Kälte und feuchte Oberflächen: Die ideale Umgebung für Schimmel! Tapeten lösen sich nun mit der Zeit, da sich dahinter die meiste Feuchtigkeit ansammelt an der kalten Wand. Doch nicht nur das. Auch insgesamt kann das Haus schlechter trocknen während einer Winterperiode, die normalerweise auch Heizperiode genannt wird. Holzverkleidungen leiden darunter, die Dachdämmung dampft nicht richtig aus. An vielen Stellen perforieren nun auch kleine Risse an der Fassade, da auch hier die fehlende Grundwärme und zu viel Feuchtigkeit durch fehlende Konvektion immer wieder neue Frostschäden entstehen lassen. Erst nicht sichtbar, dann aber zügig in Form ganzer Ablösungen der Fassade, was man häufig erst bemerkt, wenn sich diese großflächig löst oder Risse bereits sehr tief in tragenden Außenwänden sichtbar werden.

Tierische Bewohner

Dass ein Haus leer steht, spricht sich auch unter Tieren und Insekten herum. Stille, kein Licht, kein Lebenszeichen von natürlichen Feinden. Marder, Waschbären und Siebenschläfer sind schnell die neuen Bewohner im Dachstuhl und bauen sich aus der Dachdämmung schöne Behausungen zwischen den Sparren und zunächst nicht sichtbar hinter der Deckenverschalung. Erst nach einigen Monaten kommen typische strenge Gerüche und erste Anzeichen, dass etwas nicht stimmt. Der Schaden ist immens: Dämmung, Dampfbremse, evtl. Wasserschaden. Den Marder oder Siebenschläfer dingfest machen oder mit Gewissheit ausschließen, dass sich nicht noch ein zweiter Marder im Dach befindet ist nahezu unmöglich. Das gesamte Dach muss in den meisten Fällen neu gedämmt werden. Teuer aber meist praktikabler ist dann ein komplett neues Dach mit Eindeckung, Dämmung und allem, was dazu gehört.

Standschäden

Ventile von Heizungsanlagen, Thermostaten, Heizkörpern, Absperrventile, Gasventile oder die Armaturen und Spülkästen von Bad und WC – für alle gilt das Gleiche: Werde sie zu lange Zeit nicht betätigt, setzen sich diese fest. Üblicherweise halten sich die allermeisten dieser genannten beweglichen Teile stets durch die normale Betätigung in einem bewohnten Heim von alleine gangbar. In nahezu jeder Immobilie, die länger als 2 Jahre nicht bewohnt war, entstehen dann plötzlich hohe Kosten für Gas-, Heizung- und Sanitärfachleute. Bei Begehungen hören Makler daher sehr häufig die Frage „Wie lange ist das hier nicht mehr bewohnt?“, da lange Leerstände häufig ein KO-Kriterium sind (auch wegen Schimmel und Gefahr von „Mitbewohnern“).

Einladung an Einbrecher

Leerstehende Immobilien erkennt man häufig an heruntergelassenen Rollos zu jeder Tageszeit und wenn auch abends nie Licht zu erkennen ist. Ein absolut typischer Fehler und Irrglaube, dass heruntergelassene Rollos etwas Positives bewirken. Energetisch ergibt dies auch keinen Sinn, sofern die Fensterscheiben nicht einfachverglast sind. Energie spart man auch nicht wirklich, wenn alles komplett dunkel ist, denn eine ca. 2 Watt starke LED-Glühbirne, die Einbrecher sehr gut abschrecken wurde und brandschutztechnisch auch bei Dauerbetrieb keine Gefahr darstellt, kostet ca. 5-20€ pro Jahr.

Fazit

Immer wieder bekommen wir Immobilien, die einfach zu lange leer gestanden haben. Das Ergebnis ist in fast allen Fällen, dass der Wert der Immobilie enorm fällt bzw. sich kaum noch Käufer finden lassen.

Lesen Sie mehr zu den Themen: Eigentümerberatung | Renovierung/Sanierung | Home Staging