FAQs zu bestimmten Abläufen und Wissenswertes

 

Wann immer Sie fragen haben, rufen Sie uns auch gerne einfach an. Doch damit Sie sich nicht so viel notieren müssen, finden Sie hier ein paar Antworten auf Abläufe, Leitfaden und übliche Gegebenheiten im Immobiliengeschäft.

Fragen zum Immobilienverkauf

Warum ein Makler unverzichtbar ist

Der Verkauf einer Immobilie ist eine komplexe Aufgabe, die weit über das bloße Schalten einer Anzeige hinausgeht. Ein professioneller Immobilienmakler bringt nicht nur Fachwissen, sondern auch Neutralität und Erfahrung in den gesamten Prozess ein.

Ihre Vorteile mit einem Makler:

  • Vertrauen durch Kompetenz: Als außenstehender Experte schaffen wir bei Kaufinteressenten Vertrauen durch Professionalität, Objektivität und Fachkenntnis – sei es in bautechnischen Fragen, immobilienwirtschaftlichen Bewertungen oder regionalen Marktbesonderheiten.

  • Glaubwürdige Darstellung: Während private Verkäufer oft im Verdacht stehen, ihre Immobilie zu beschönigen oder emotional gefärbt darzustellen, sorgt ein Makler für eine sachliche und glaubwürdige Präsentation.

  • Rundum-Betreuung: Wir begleiten den gesamten Verkaufsprozess von A bis Z – von der Wertermittlung über die Vermarktung bis hin zur notariellen Beurkundung. Das umfasst zahlreiche Arbeits- und Fahrstunden, die Sie sich sparen.

  • Rechtssicherheit: Privatverkäufer bewegen sich häufig auf unsicherem rechtlichem Terrain, insbesondere beim ersten Mal. Ein Makler bietet Ihnen in allen Schritten deutlich mehr Sicherheit.

  • Fundierte Wertermittlung & Marktanalyse: Wir erstellen eine präzise Bewertung Ihrer Immobilie mit klarer Prognose und Marktanalyse.

  • Umfassende Informationsbeschaffung: Wir kümmern uns um die Einholung aller relevanten Unterlagen bei Ämtern, Behörden, Archiven und Hausverwaltungen (z. B. Bauaufsichtsamt, Katasteramt, Grundbuchamt, Liegenschaftskarten, Gemeinde- oder Stadtarchive).

  • Professionelle Vermarktung: Exposés mit hochwertiger Darstellung, zielgerichtete Werbung auf zahlreichen Kanälen, qualifizierte Besichtigungen und Gespräche mit Interessenten.

  • Mehr Reichweite – höhere Preise: Durch unsere große Sichtbarkeit und Käuferdatenbank erzielen wir in der Regel deutlich höhere Verkaufspreise. Damit relativiert sich die Maklercourtage von 3 %, die sich meist vollständig durch den Mehrerlös kompensiert.

  • Zeit- und Kostenersparnis: Unsere Mandanten sparen sich unermesslich viel Zeit sowie erhebliche Vermarktungskosten.

  • Begleitung bis zum Notar – und darüber hinaus: Wir stehen Ihnen nicht nur bis zur Auflassung und Beurkundung zur Seite, sondern bieten auch nach dem Verkauf umfassende Nachbetreuung für Käufer und Verkäufer.

Wir als IHK-Geprüfte Immobilienfachmakler, Immobilienbewerter und Darlehensvermittler bieten hier zusätzlich Ingenieurleistungen inklusive an.
Siehe: Was leisten Makler | Ablauf einer Vermarktungskampagne | Home Staging | Eigentümerberatung | Finanzcheck | Mustermietverträge | Betriebskostenberatung | Renovierung und Sanierung | Win-Win

 

Eine kostenlose Immobilienbewertung bei ULRICHS IMMOBILIEN

Eine präzise Wertermittlung ist die Grundlage für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Bei ULRICHS IMMOBILIEN erhalten Sie diese kostenlos, unverbindlich und ohne Verpflichtung – selbstverständlich auf Basis der gesetzlichen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

 

Zwei Wege zur fundierten Bewertung Ihrer Immobilie

1. Erste Marktpreiseinschätzung online
Über unser modernes Online-Tool können Sie schnell und unkompliziert eine erste Marktpreisspanne für Ihre Immobilie berechnen lassen. Dabei wird automatisch das passende Wertermittlungsverfahren gewählt – egal ob Wohnung, Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Wohn- und Geschäftshaus.
Die Berechnung orientiert sich an tatsächlich notariell beurkundeten Kaufpreisen, sodass Sie schon vorab einen realistischen Richtwert erhalten.

2. Detaillierte Wertermittlung durch unsere Experten
Wenn Sie ein konkretes Verkaufsinteresse haben, erstellen wir als IHK-geprüfte Immobilienwertermittler eine exakte Wertermittlung in Form eines Kurzgutachtens. Dabei berücksichtigen wir sämtliche objektspezifischen Faktoren wie:

  • Baujahr und Baustandard

  • Modernisierungsgrad

  • Ausstattung und Lage

  • rechtliche Besonderheiten

Sie erhalten ein belastbares Dokument, das genau aufzeigt, welchen Preis Käufer aktuell bereit wären zu zahlen und wo der realistische Durchschnitts- bzw. Verkehrswert Ihrer Immobilie liegt.

Hier können Sie den Wert einer Immobilie ermitteln lassen
– kostenlos und unverbindlich, aber rechtlich sicher nach der ImmoWertV

 

Warum der Verkehrswert so wichtig ist

Der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) ist die entscheidende Grundlage für eine erfolgreiche und rechtssichere Immobilienvermarktung. Er gibt Auskunft darüber, welcher Angebotspreis realistisch und am Markt durchsetzbar ist.

 

Vorteile einer fundierten Verkehrswertermittlung

  • Richtiger Angebotspreis: Der Verkehrswert zeigt, welcher Preis in einer Vermarktungskampagne sinnvoll ist – so vermeiden Sie, Geld zu verschenken oder Ihre Immobilie durch einen zu hohen Einstiegspreis „am Markt zu verbrennen“.

  • Transparente und einheitliche Methodik: Banken, Versicherungen, Gutachter und auch das Finanzamt arbeiten nach denselben gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren. Ob Beleihungswert, Erbschaftssteuer oder sonstige Bewertungen – der Verkehrswert ist die gemeinsame Grundlage.

  • Vertrauen bei Kaufinteressenten: Potenzielle Käufer sind häufig unsicher. Eine qualifizierte Verkehrswertermittlung schafft Vertrauen und sorgt für eine entspanntere Verhandlungssituation.

  • Unterstützung bei der Käuferfinanzierung: Banken verlangen im Rahmen der Finanzierung in aller Regel eine Einwertung der Immobilie. Der Verkehrswert wird dem Käufer daher ohnehin präsentiert.

  • Steuerliche Sicherheit: Ein zu großer Abstand zwischen Verkaufserlös und Verkehrswert kann steuerliche Nachteile nach sich ziehen – etwa bei Schenkungs- oder Erbschaftssteuer. Eine fundierte Bewertung schützt Sie hier vor bösen Überraschungen.

 

Typische Fehler beim Privatverkauf von Immobilien

Der Verkauf einer Immobilie ist komplex – ohne fundiertes Fachwissen kann es schnell zu teuren Fehlern kommen. Viele Privatverkäufer unterschätzen den Aufwand und die rechtlichen Fallstricke.

 

Häufige Fehler beim Verkauf ohne Makler

  • Falsche Preiseinschätzung: Ohne aktuelle Wertermittlung wird der Verkehrswert oft zu hoch oder zu niedrig angesetzt. Zudem können Privatverkäufer selten nachvollziehbar erklären, wie der Wert zustande kommt – das wirkt auf Kaufinteressenten wenig vertrauenswürdig.

  • Unklare Rechtslage: Häufig sind Verkäufer und Käufer nicht vollständig im Bilde über Rechte und Belastungen des Objekts (z. B. Entwicklungsstufen von Bauland, Vorkaufsrechte, Grunddienstbarkeiten, Beschränkungen oder Lasten).

  • Finanzierungsunsicherheiten: Offene Grundschulden auf Verkäuferseite oder eine ungeklärte Käuferfinanzierung können den Verkauf erheblich verzögern oder sogar scheitern lassen.

  • Unvollständige Angaben: Werden wichtige Informationen zum Objekt nicht korrekt angegeben, kann der Käufer den Kaufvertrag später anfechten und rückabwickeln.

  • Überforderung bei Fachfragen: Immobilienrecht, Bau- und Nutzungsrecht oder Marktanalysen – ohne Expertise geraten Privatverkäufer schnell ins Schwimmen und verlieren die Souveränität im Gespräch.

  • Fehler in der Vermarktung: Inserate sind oft unprofessionell formuliert, zu knapp, auf den falschen Plattformen platziert oder erzielen zu wenig Reichweite. Die Folge: kaum qualifizierte Interessenten.

  • Schwierige Verkaufsgespräche: Kaufinteressenten erwarten eine neutrale und objektive Beratung. Ein privater Verkäufer wirkt schnell parteiisch, während ein Makler professionell die Vorzüge und auch die Makel einer Immobilie darstellt – das schafft Vertrauen.

  • Mangelnde Geduld bei Besichtigungen: Nach zahlreichen Terminen fehlt vielen Privatverkäufern die nötige Gelassenheit. Ein Makler hingegen bleibt auch beim zehnten Besichtigungstermin professionell und überzeugend.

Erfahrung aus der Praxis

Laut IVD (Immobilienverband Deutschland) geben über 90 % der Privatverkäufer nach langer, zeitintensiver und kostspieliger Vermarktung entnervt auf – und wenden sich schließlich doch an einen Makler.

 

Immobilienverkauf: Transparenz bei der Maklercourtage

In Bayern ist es üblich, beim Verkauf von Wohnimmobilien eine Maklercourtage von 3,57 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.) zu berechnen. Dieses Honorar ist rein erfolgsabhängig – das bedeutet:

  • Kein Verkauf, keine Provision.

  • Fällig wird die Courtage erst mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages.

Auf den ersten Blick mag diese Vergütung hoch erscheinen. Tatsächlich deckt sie jedoch einen sehr großen Zeit- und Kostenaufwand ab. Je nach Objektart können für Marketingmaßnahmen wie die Schaltung auf bis zu 150 Immobilienportalen monatliche Kosten von bis zu 2.000 € anfallen. Hinzu kommen intensive Recherchen, Exposéerstellungen, Besichtigungen und Korrespondenzen. Im Extremfall investieren wir für ein Objekt über mehrere Monate hinweg bis zu 1.000 Arbeitsstunden. Im Durchschnitt liegt der Aufwand bei etwa 100 bis 250 Stunden pro Immobilie. Nach Abzug aller Kosten und Steuern zeigt sich, dass die tatsächlichen Gewinne bei den meisten Objekten deutlich geringer ausfallen, als allgemein angenommen wird.

 

Unser Mehrwert für Sie bei ULRICHS IMMOBILIEN

Wir bieten unseren Kunden zahlreiche Leistungen inklusive, die bei anderen Maklerbetrieben meist zusätzlich berechnet werden – oder gar nicht verfügbar sind:

  • Professionelles Home Staging und Objektvorbereitung

  • Virtuelle 360°-Rundgänge

  • Drohnenaufnahmen für eindrucksvolle Perspektiven

  • 3D-Grundrisse & Aufmaß-Erstellung

  • Finanzierungsberatung für Käufer

  • Projektierungs- und Nutzungskonzepte für Kapitalanleger

Durch diese umfassende Präsentation stellen wir sicher, dass Ihre Immobilie bestmöglich inszeniert und einem maximalen Käuferkreis zugänglich gemacht wird.

 

Warum weniger Provision am Ende teurer sein kann

Maklerbetriebe, die weniger als 3 % Nettoprovision verlangen, können in der Regel nicht den gleichen Marketingaufwand betreiben. Dies zeigt sich in schwächerer Darstellung, geringerer Reichweite und weniger professionellen Präsentationen. Am Ende führt ein vermeintlich günstigeres Honorar meist zu einem niedrigeren Verkaufserlös – häufig verlieren Verkäufer dadurch mehr als sie sparen.

Unsere Erfahrung zeigt: Fast die Hälfte der Käufer, die letztlich über uns ein Objekt erworben haben, hatten ursprünglich nicht aktiv gesucht – sie wurden erst durch die enorme Reichweite und unsere professionelle Vermarktung auf das Angebot aufmerksam. Ein klarer Beleg dafür, dass Sichtbarkeit und professionelle Präsentation entscheidend für den Verkaufserfolg sind.

Transparente und rechtssichere Verträge für unsere Kunden

Unsere Maklerverträge sind so gestaltet, dass sie Ihnen höchste Sicherheit bieten und selbstverständlich der aktuellen Rechtsprechung sowie den Vorgaben des EU-Verbraucherschutzes entsprechen.

Ein Maklervertrag verpflichtet uns, unverzüglich für Sie tätig zu werden – etwa mit ersten Marktanalysen, Recherchen und organisatorischen Vorbereitungen. Mit Ihrer Beauftragung erhalten wir zudem eine Vollmacht, sodass wir bei Ämtern, Behörden, Archiven oder Hausverwaltungen notwendige Unterlagen einholen und Einsichtnahmen beantragen können.

Da wir bereits mit Beginn unserer Tätigkeit in Vorleistung treten – beispielsweise durch die Erstellung professioneller Exposés, die Schaltung zahlreicher Inserate, Behördengänge oder Objektbesichtigungen – arbeiten wir in der Regel ausschließlich mit qualifizierten Alleinaufträgen. Diese sind individuell auf Ihr Objekt zugeschnitten und werden je nach Aufwand und Zielsetzung für einen Zeitraum von 6 bis 9 Monaten vereinbart.

 

Das Wichtigste für Sie im Überblick:

  • Volle Transparenz: Verkaufspreis, Exposé und Maßnahmen stimmen wir stets mit Ihnen ab.

  • Partnerschaftliche Zusammenarbeit: Wir begleiten Sie eng und zuverlässig durch den gesamten Prozess bzw. übergeben Sie einfach alles an uns.

  • Erfolgsabhängige Vergütung: Unsere Courtage fällt ausschließlich bei erfolgreichem Verkauf an – kein Verkauf, keine Kosten.

  • Faire Vertragsgestaltung: Eine Kündigung ist möglich. In diesem Fall berechnen wir lediglich eine Aufwandsentschädigung für tatsächlich entstandene Auslagen, nicht jedoch für unsere Arbeitszeit.

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AGB | Gute Zusammenarbeit | Widerrufsrecht 

 

Achtung Fiskus! Einkommenssteuer, Spekulationsfrist und Gemischte Schenkung?

Wer eine Immobilie verkauft, bei dem gibt es zwar keine Grunderwerbsteuer, wie bei dem Käufer, allerdings kann die Einkommenssteuer bzw. Spekulationssteuer anfallen. Je nach persönlicher Steuerklasse kann diese auf den Gewinn, also die Differenz zwischen damaligem Kaufpreis und aktuellem Verkaufspreis anfallen und schon mal ca. 30-50% ausmachen für diesen Überschuss.

Diese Spekulationssteuer (ESt)  greift nicht, wenn

  • die Spekulationsfrist über 10 Jahre überschritten würde, also zwischen Kauf und Verkauf (Auflassungen/Notariellen Kaufverträgen) mehr als 10 Jahre liegen, oder
  • die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder
  • die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei vorherigen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, wobei es hier bereits reicht, wenn ein Jahr nur angeschnitten wurde, z.B. bewohnt ab Dezember 2021 und Verkauf Januar 2023 (hier zählt 2021, 2022, 2023, obwohl es nur 14 Monate sind).

Bundesfinanzhof (BFH), Urteil vom 27. Juni 2017 zum Thema “Was sind eigene Wohnzwecke” – Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz, Ferienwohnung?

Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken setzt weder die Nutzung als Hauptwohnsitz voraus, noch muss sich dort der Schwerpunkt der persönlichen und familiären Lebensverhältnisse befinden. Ein Steuerpflichtiger kann deshalb mehrere Gebäude gleichzeitig zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Erfasst werden daher von der Befreiung des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG auch Zweitwohnungen, Ferienwohnungen, die nicht zur Vermietung bestimmt sind, und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden.

Der Vorverkaufsvertrag – Den Verkauf absichern, aber verschieben, um die Steuer zu sparen

Um die Steuer zu vermeiden kann auch der Abschluss eines notariellen Vorvertrags sinnvoll sein, mit dem man den eigentlichen Kaufvertrag, die Auflassung, um ein paar Monate schieben kann, um oben genannte Fristen einzuhalten. Somit wäre auf Käufer- und Verkäuferseite bereits eine Sicherheit da.

Sonderfall Betriebsmasse

Wenn Sie eine Immobilie vollständig oder teilweise im Rahmen Ihrer Selbständigkeit abgesetzt oder genutzt haben (z.B. Büro, Praxis, Laden, …), dann sieht das Finanzamt das Verkaufsobjekt / Ihre Immobilie als sogenannte Betriebsmasse, die in Betriebsvermögen bei Verkauf fällt. Somit wird unterstellt, dass Sie einen Gewinn durch Verkauf erzielt haben, welcher dann nach dem EStG versteuert wird. Das kann ein nicht gerade unerheblicher Anteil des Verkaufserlöses darstellen!

 

Was ist eine „gemischte Schenkung“?

Von einer gemischten Schenkung spricht man, wenn bei einem Kaufvertrag der vereinbarte Kaufpreis wesentlich vom tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie abweicht. Typischerweise wird dies angenommen, wenn der Kaufpreis mehr als ca. 20–25 % unter oder über dem Verkehrswert nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) liegt.

Steuerrechtlicher Hintergrund

  • § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG: Jede freigebige Zuwendung unter Lebenden, durch die der Bedachte auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird, gilt als Schenkung.

  • Liegt der Kaufpreis erheblich unter dem gemeinen Wert (§ 9 BewG) der Immobilie, so betrachtet das Finanzamt den Differenzbetrag als unentgeltliche Zuwendung.

  • Folge: Es wird eine gemischte Schenkung unterstellt – der gezahlte Kaufpreis gilt als entgeltlicher Teil, die Differenz als schenkungssteuerpflichtiger Teil.

Steuerliche Konsequenzen

  • Je nach Steuerklasse (§ 15 ErbStG) können auf den Differenzbetrag 30–50 % Schenkungsteuer entfallen.

  • Besonders kritisch: Der Steuerbescheid kann innerhalb von 4 Jahren, bei leichtfertiger Steuerverkürzung sogar innerhalb von 5 Jahren (§ 169 Abs. 2 AO) nachträglich ergehen – oft völlig unerwartet.

  • Das Risiko steigt, wenn dem Finanzamt der Verkehrswert bereits bekannt ist (z. B. durch Grundsteuererklärungen, Erbschafts- oder Schenkungssteuerverfahren).

Praxisrelevanz

  • BGH, Urteil v. 19.01.2000 – XII ZR 173/97: Bestätigung, dass eine gemischte Schenkung bei auffälligem Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt.

  • BFH, Urteil v. 12.07.2005 – II R 29/02: Fiskalische Relevanz entsteht, sobald der Kaufpreis um ca. 20–25 % vom Verkehrswert abweicht.

  • Kreditgeber finanzieren Steuerschulden in der Regel nicht. In solchen Fällen bleibt oft nur die Stundungs- oder Ratenzahlungsregelung nach § 222 AO.

Empfehlung

Sowohl Käufer als auch Verkäufer sollten den aktuellen Verkehrswert vor Vertragsabschluss kennen und berücksichtigen. Ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV oder ein qualifizierter Maklervergleich kann helfen, steuerliche Risiken zu vermeiden.

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Fragen zum Immobilienkauf

 

Ablauf beim Immobilienkauf

Der Kauf einer Immobilie ist ein bedeutender Schritt, der gut vorbereitet und rechtlich sauber abgewickelt werden sollte. Damit Sie den Überblick behalten, haben wir den typischen Ablauf für Sie zusammengefasst:

1. Finanzierung prüfen

Bevor Sie konkrete Objekte besichtigen, sollten Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten klären. Eine erste Beratung bei Ihrer Bank oder einem Finanzierungsberater gibt Ihnen Sicherheit über das verfügbare Budget.

2. Besichtigungen durchführen

Bei Besichtigungen empfiehlt sich eine Checkliste, um die wichtigsten Punkte im Blick zu behalten:

  • Zustand von Heizung, Sanitär und Elektrik

  • energetischer Zustand und laufende Kosten

  • bestehende Mietverhältnisse

  • möglicher Investitionsbedarf

Viele dieser Faktoren sollten bereits im Kaufpreis berücksichtigt sein.

3. Finanzierung sichern

Haben Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden, benötigen Sie eine verbindliche Finanzierungszusage Ihrer Bank.

4. Kaufvertragsentwurf beim Notar

Der Makler veranlasst die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs durch den Notar. So können Käufer und Verkäufer den Vertragsinhalt im Vorfeld prüfen.

5. Darlehensvertrag unterzeichnen

Parallel unterzeichnen Sie den Darlehensvertrag mit Ihrer Bank, damit die Finanzierung steht.

6. Notartermin und Kaufvertrag

Beim Notartermin wird der Kaufvertrag in Anwesenheit beider Parteien verlesen und anschließend unterschrieben.

7. Eintragungen und Genehmigungen

Nun prüft und bearbeitet der Notar alle notwendigen Schritte – etwa Löschungen im Grundbuch oder behördliche Genehmigungen. Erst wenn alles vollständig vorliegt, erhalten Sie die Fälligkeitsmitteilung für den Kaufpreis. Dieser Prozess kann von rund zwei Wochen bis zu mehreren Monaten dauern.

8. Kaufpreiszahlung

Sie überweisen den Kaufpreis sowie die vereinbarten Nebenkosten entsprechend der Mitteilung des Notars.

9. Schlüsselübergabe & Besitzübergang

Nach Eingang des Kaufpreises beim Verkäufer erfolgt die Schlüsselübergabe. Dabei werden auch Zählerstände, Unterlagen und ein Übergabeprotokoll übergeben.
Mit der Übergabe gehen Besitz, Nutzen und Lasten der Immobilie offiziell auf den Käufer über

Bevor Sie mit der Suche nach Ihrer Traumimmobilie beginnen, sollten Sie Ihre finanzielle Ausgangslage klären. Das gibt Ihnen Sicherheit und spart Zeit bei der Auswahl geeigneter Objekte.

1. Bonität und Finanzierungsspielraum prüfen

Lassen Sie sich von Ihrer Bank eine erste Einschätzung zu Ihrer Bonität geben. Überlegen Sie zuvor, welche monatliche Rate Sie realistisch und dauerhaft für eine Finanzierung aufbringen können.

  • Passt die monatliche Belastung zu Ihrem Einkommen?

  • Lässt sich die Immobilie damit im vorgesehenen Zeitraum abbezahlen (abhängig von Zinsbindung und Tilgung)?

Ihr Bankberater kann Ihnen daraufhin bereits eine fundierte Rückmeldung geben, ob eine Finanzierung grundsätzlich möglich ist und welche Sicherheiten die Bank noch benötigt.

2. Kaufnebenkosten nicht vergessen

Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen weitere Kosten an, die Sie von Anfang an einplanen sollten:

  • Grunderwerbsteuer: ca. 3,5 % des Kaufpreises (in Bayern)

  • Notarkosten & Grundbuch: ca. 2 % des Kaufpreises

  • Maklerhonorar: gemäß Vereinbarung

3. Renovierungs- und Sanierungskosten berücksichtigen

Je nach Objekt können zusätzlich Renovierungs- oder Modernisierungskosten anfallen. Diese sollten Sie im Budget von Anfang an mit einkalkulieren.

Worauf Sie bei Begehungen achten sollten

Bevor Sie eine Immobilie besichtigen, sollten Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten kennen. So können Sie realistisch einschätzen, ob ein Objekt für Sie in Frage kommt. Wir als Makler unterstützen Sie dabei, sowohl die Kosten für Renovierung oder Sanierung als auch mögliche Mieteinnahmen (bei Kapitalanlagen) einzuschätzen.

1. Lage und Umfeld

  • Passt die Immobilie zu Ihrem Alltag? (z. B. Schulwege für Kinder, Arbeitswege, ÖPNV-Anbindung)

  • Fühlen Sie sich in der Umgebung wohl? Das Bauchgefühl ist oft ein entscheidender Faktor.

2. Grundriss und Raumaufteilung

  • Sind die Räume für Ihre Bedürfnisse passend zugeschnitten?

  • Lassen sich Grundrisse ggf. ohne großen Aufwand oder ohne Bauantrag verändern?

3. Wichtige technische Punkte

Achten Sie besonders auf Bereiche, die hohe Folgekosten verursachen können:

  • Heizung

  • Sanitäranlagen und Bäder

  • Dach & Dämmung

  • Fassade & energetischer Zustand

4. Unsere Unterstützung

Von uns erhalten Sie stets eine übersichtliche Kosteneinschätzung, welche Maßnahmen in etwa auf Sie zukommen könnten und über welchen Zeitraum diese sinnvoll umsetzbar sind. So haben Sie bereits bei der Besichtigung eine klare Vorstellung vom Gesamtvolumen der Investition.

Makler prüft Bonität vor dem Kauf

Wir benötigen noch vor Beauftragung eines Kaufvertragsentwurfs eine Bonitätsprüfung des Käufers, die wir selbst durchführen. 

Dies geschieht in Form einer

  • Vermögensauskunft (Kontoauszüge, Depotauszüge, …)
  • Glaubhaftmachung, dass eine Finanzierung generell möglich ist (Kontoauszüge für Eigenkapitalnachweis, Gehaltsabrechnungen, Schufa, …)
  • Finanzierungszusage (üblicherweise) 

Sofern Sie auf eine Finanzierung durch eine Bank angewiesen sind, sollten Sie sehr zeitnah an einer Finanzierungszusage arbeiten. Das heißt, Sie sollten mit mehreren Banken oder ggf. einem Darlehensvermittler wie die InterHyp AG, Dr. Klein oder MLP abklären, ob eine Finanzierungszusage möglich ist. Dazu berechnen die Banken ihre finanziellen Möglichkeiten und geben grünes Licht, wenn Sie genug Sicherheiten sehen. In aller Regel halten Banken diese Finanzierungszusage für den späteren Abschluss eines Darlehens auch ein, auch wenn sie nicht 100% bindend ist. 

Für eine Finanzierungsbestätigung / Finanzierungszusage benötigen Sie normalerweise folgendes:

  • Das bekommen Sie von uns: Unterlagen zum Haus, wie Grundbuch, ggf. Teilungserklärung, Exposé, Flurplan, Grundrisse, Flächenberechnungen, Kubatur, …

  • Notwendige Unterlagen, die Sie ggf. u.a. vorlegen müssen:

    • Die letzten drei Gehaltsnachweise (Rentenbescheide bei Renten)
    • Aktuelle Renteninformationen
    • Letzter Lohnsteuerbescheid
    • Die von Ihnen unterschriebene SCHUFA-Selbstauskunft
    • Nachweis zur privaten Krankenversicherung
    • Nachweis über weitere Kredite
    • Mitteilung über drohende Insolvenzverfahren oder vorausgegangene Vermögensabnahmen durch einen Gerichtsvollzieher in den letzten fünf Jahren

    Bei Selbstständigen werden darüber hinaus noch folgende Nachweise eingefordert:

    • Bilanz- und Gewinnermittlung
    • Betriebswirtschaftliche Auswertung
    • Gesellschaftervertrag, falls vorhanden
    • Auszug aus dem Handelsregister
    • Bei zusammenhängenden Gesellschaften eine Verflechtungsübersicht

Generell ist eine Erstellung einer Finanzierungszusage kostenlos. Es gibt sie auch, ohne an ein Objekt gebunden zu sein. Doch dann fallen Sie immer wesentlich niedriger aus. Denn je höher die Sicherheiten sind, z.B. mit einem Grundbuch, desto mehr Kreditrahmen gewährt eine Bank.

Sobald Sie eine Finanzierungszusage haben, kann ein Termin mit einem Notar veranlasst werden.

Wir beraten Sie gerne zum Thema Finanzierung – kostenlos.

Kaufvertragsentwurf erstellen lassen

Ein notarieller Kaufvertragsentwurf kann dann beauftragt werden, wenn alle grundlegenden Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu zählen:

  • Bonitätsprüfung abgeschlossen – die Zahlungsfähigkeit des Käufers ist gesichert.

  • Alle Fragen geklärt – es bestehen keine offenen Punkte zwischen Käufer und Verkäufer.

  • Notariat bestimmt – in der Regel wählt der Käufer das Notariat aus und trägt die Kosten.

  • Vollständige Unterlagen vorhanden – alle relevanten Daten, inklusive der Angaben zur Erfüllung des Geldwäschegesetzes, wurden eingereicht.

  • Beurkundungstermin in Aussicht – beide Parteien sind bereit, zeitnah einen Notartermin zu vereinbaren.

So ist sichergestellt, dass der Kaufvertragsentwurf rechtssicher erstellt und der Kaufprozess ohne Verzögerungen fortgeführt werden kann.

Erst Finanzierung sichern oder kann die Beurkundung auch vorher stattfinden?

Zur Bonitätsprüfung gehört für uns grundsätzlich die Sicherstellung, dass der Käufer den Kaufpreis auch tatsächlich zahlen kann. Dafür genügt in der Regel:

  • ein Vermögensnachweis oder

  • eine Finanzierungszusage der Bank.

👉 Banken erteilen eine Finanzierungszusage immer auf Basis zweier Faktoren:

  1. Kundeneinwertung (finanzielle Situation des Käufers)

  2. Objekteinwertung (Verkehrswert bzw. Beleihungswert der Immobilie)

Wann sollte die Finanzierung fixiert werden?

Ein Darlehensvertrag bzw. eine endgültige Finanzierung sollte erst abgeschlossen werden, wenn:

  • ein Kaufvertragsentwurf vorliegt und

  • vollständige Einigung zwischen Käufer und Verkäufer hergestellt ist.

(Nicht zu verwechseln mit der Finanzierungszusage, die so früh wie möglich benötigt wird!)

Zwei Optionen für den Zeitpunkt der Unterzeichnung

  1. Kurz vor der Beurkundung beim Notar

    • Vorteil: Nutzung des 14-tägigen Rücktrittsrechts, falls der Kauf doch scheitert.

    • Gleichzeitig besteht Sicherheit, dass die Finanzierung feststeht.

  2. Nach der Beurkundung

    • Möglich, wenn bereits eine gesicherte Finanzierungszusage und ein konkretes Bankangebot vorliegen.

    • Die Grundschuldbestellung kann auch nach der Kaufbeurkundung erfolgen.

    • Üblich z. B. bei begehrten Objekten, wenn Banken nicht schnell genug arbeiten.

    • Lösung: Im Kaufvertrag kann eine verlängerte Kaufpreiszahlfrist vereinbart werden, damit die Bank rechtzeitig auszahlen kann.

Was passiert nach der Kaufbeurkundung?

Sobald der Kaufvertragsentwurf von allen Beteiligten geprüft und freigegeben ist, erfolgt beim Notar die Beurkundung – auch Auflassung genannt. Mit der Unterschrift beginnt der formale Teil des Eigentumsübergangs.

Der Notar übernimmt anschließend alle weiteren rechtlichen Schritte:

  • Auflassungsvormerkung:
    Eintragung im Grundbuch, die den bevorstehenden Eigentümerwechsel sichert. Ein Zwischenverkauf wird dadurch ausgeschlossen.

  • Lastenfreistellung:
    Bestehende Grundschulden werden gelöscht. Der Notar klärt dies direkt mit den Banken und holt die entsprechenden Löschungsbewilligungen ein. Offene Restschulden werden später bei der Kaufpreiszahlung automatisch mit ausgeglichen.

  • Prüfung von Vorkaufsrechten:
    Städte, Gemeinden, Mieter oder andere Berechtigte können ein Vorkaufsrecht haben. Der Notar stellt ein sogenanntes Negativzeugnis aus, wenn kein Vorkaufsrecht geltend gemacht wird.

  • Löschung weiterer Rechte:
    Falls erforderlich, werden bestehende Rechte wie Nießbrauch, Wohnrecht, Wegerechte oder Nutzungsrechte gelöscht.

  • Genehmigungen:
    Ebenso können Genehmigungen eingeholt werden, z. B.

    • beim Betreuungsgericht, falls ein Beteiligter geschäftsunfähig ist

    • Nachgenehmigungen, wenn ein Beteiligter verhindert ist und später oder bei einem anderen Notariat / Konsulat agieren muss

  • Zahlungsfälligkeit:
    Erst wenn alle vertraglichen Bedingungen erfüllt sind (in der Regel nach 2–4 Wochen), informiert der Notar Verkäufer und Käufer über die Kaufpreisfälligkeit. Der Käufer oder dessen Bank muss dann fristgerecht den Kaufpreis überweisen und den Zahlungseingang durch Kontoauszug nachweisen.

  • Übergabe:
    Mit vollständiger Kaufpreiszahlung geht der Besitz mit allen Rechten, Nutzen und Lasten auf den Käufer über. Zu diesem Zeitpunkt erfolgt die Übergabe inklusive Schlüssel, Zählerstände, Übergabeprotokoll und relevanter Unterlagen.

Wann erfolgt die Eigentumsumschreibung?

Nach der Beurkundung und der Eintragung der Auflassungsvormerkung informiert der Notar zunächst das Finanzamt über den Immobilienkauf. Dieses setzt die Grunderwerbsteuer – in Bayern beispielsweise 3,5 % des Kaufpreises – fest und übersendet dem Käufer den Steuerbescheid.

Sobald die Grunderwerbsteuer beglichen ist, erhält der Notar vom Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese ist zwingende Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung.

Hat der Käufer sowohl den Kaufpreis als auch die Grunderwerbsteuer vollständig bezahlt, veranlasst der Notar die endgültige Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Gleichzeitig wird die Auflassungsvormerkung gelöscht – der Eigentumswechsel ist damit abgeschlossen.

Die Dauer bis zur endgültigen Umschreibung variiert: Unter günstigen Voraussetzungen kann der Vorgang innerhalb weniger Wochen abgeschlossen sein, in Sonderfällen jedoch auch mehrere Monate in Anspruch nehmen.

Was passiert nach Kaufpreiszahlung bzw. Besitzübergang?

Sind der Kaufpreis sowie alle Nebenkosten vollständig beglichen, geht der Besitz an der Immobilie – und damit auch sämtliche Nutzen und Lasten – auf den Käufer über. Mit diesem Zeitpunkt erfolgt in der Regel auch die Schlüssel- und Unterlagenübergabe.

Übergabe & Dokumentation

  • Schlüsselübergabe sowie Aushändigung aller relevanten Objektunterlagen.

  • Ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen (z. B. Strom, Wasser, Gas, Wärme) ist sinnvoll. Fotos dienen hier als Nachweis.

  • Ein detailliertes Zustandsprotokoll ist nicht zwingend erforderlich, da Immobilienkäufe in der Regel nach dem Grundsatz „gekauft wie gesehen“ erfolgen.

Besonderheiten bei vermieteten Immobilien

  • Der Verkäufer stellt den Käufer den Mietern als neuen Eigentümer vor.

  • Das neue Zahlungsziel für Mieten wird mitgeteilt.

Falls eine Hausverwaltung besteht

  • Der Verkäufer meldet sich dort ab und benennt den Käufer als neuen Eigentümer.

  • Zählerstände und der Stichtag des Besitzübergangs sind ebenfalls mitzuteilen.

Falls keine Hausverwaltung besteht

  • Gebäudeversicherung: muss übernommen oder neu abgeschlossen werden.

  • Behördliche Stellen und Dienstleister müssen informiert werden, z. B.:

    • Kaminkehrer

    • Energieversorger

    • Telekommunikationsanbieter (Internet, Telefon, TV)

    • Hausmeister- oder Winterdienst

Abgaben & Kosten

  • Grundsteuer, Abfallgebühren, Straßenreinigung, Kanal- und Niederschlagswassergebühren gehen automatisch ab dem Folgejahr auf den neuen Eigentümer über.

    • Der Verkäufer trägt diese Abgaben noch für den Rest des laufenden Jahres.

    • Der Käufer erstattet ihm anschließend den Anteil ab Besitzübergang.

  • Bei Hausgeldabrechnungen (z. B. in Wohnungseigentümergemeinschaften) erfolgt die Abrechnung häufig erst im Folgejahr. Erst dann wird endgültig ermittelt, ob dem Vor- oder dem Neueigentümer noch ein Guthaben oder eine Nachzahlung zusteht.

Prinzipiell steht einem Kauf durch mehrere Personen nichts im Wege. Dabei gibt es zwei Varianten:

  • Nach Eigentumsquotient: Normalerweise in Hundertstel erwerben z.B. Käufer A 60/100 und Käufer B 40/100, wenn bei einem Zweifamilienhaus z.B. eine Wohnung etwas größer sein sollte. Hier wird aber nicht festgelegt, wem genau was gehören soll.
  • Nach Wohnungen: Es wird in einer Teilungserklärung genau festgelegt, wer welches Sondereigentum an einer fest definierten Wohnung hat, welches Gemeinschaftseigentum zusätzlich besteht und wer welche Nutzungsrechte und Pflichten hat, z.B. auch, was die Hausgeldabrechnungen betrifft. Dazu muss man mit einem sog. Aufteilungsplan beim Bauamt zuvor eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erwirken, damit amtlich klar ist, dass Wohnungen tatsächlich in ihrer Abgeschlossenheit besteht (mindestens mit Wohnungstür, abschließbar, Küche, Toilette, …). Mit dieser kann ein Notar ein Haus in Wohneigentumsanteile (WEG-Wohnungseigentümergemeinschaft) grundbuchlich unterteilen, wobei jede Wohnung ein eigenes Blatt im Grundbuch bekommt.

Banken möchten in aller Regel die spezifische Sicherheit haben, dass sie bei mehreren Käufern genau wissen, welcher Teil, also welche Wohnung genau, im Falle eines Zahlungsausfalls belastet werden kann – also notfalls zwangsversteigert werden könnte, ohne die Rechte eines anderen zu berühren, was beim Kauf mit Quotient der Fall wäre.

Was ist eine „gemischte Schenkung“?

Von einer gemischten Schenkung spricht man, wenn bei einem Kaufvertrag der vereinbarte Kaufpreis wesentlich vom tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie abweicht. Typischerweise wird dies angenommen, wenn der Kaufpreis mehr als ca. 20–25 % unter oder über dem Verkehrswert nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) liegt.

Steuerrechtlicher Hintergrund

  • § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG: Jede freigebige Zuwendung unter Lebenden, durch die der Bedachte auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird, gilt als Schenkung.

  • Liegt der Kaufpreis erheblich unter dem gemeinen Wert (§ 9 BewG) der Immobilie, so betrachtet das Finanzamt den Differenzbetrag als unentgeltliche Zuwendung.

  • Folge: Es wird eine gemischte Schenkung unterstellt – der gezahlte Kaufpreis gilt als entgeltlicher Teil, die Differenz als schenkungssteuerpflichtiger Teil.

Steuerliche Konsequenzen

  • Je nach Steuerklasse (§ 15 ErbStG) können auf den Differenzbetrag 30–50 % Schenkungsteuer entfallen.

  • Besonders kritisch: Der Steuerbescheid kann innerhalb von 4 Jahren, bei leichtfertiger Steuerverkürzung sogar innerhalb von 5 Jahren (§ 169 Abs. 2 AO) nachträglich ergehen – oft völlig unerwartet.

  • Das Risiko steigt, wenn dem Finanzamt der Verkehrswert bereits bekannt ist (z. B. durch Grundsteuererklärungen, Erbschafts- oder Schenkungssteuerverfahren).

Praxisrelevanz

  • BGH, Urteil v. 19.01.2000 – XII ZR 173/97: Bestätigung, dass eine gemischte Schenkung bei auffälligem Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt.

  • BFH, Urteil v. 12.07.2005 – II R 29/02: Fiskalische Relevanz entsteht, sobald der Kaufpreis um ca. 20–25 % vom Verkehrswert abweicht.

  • Kreditgeber finanzieren Steuerschulden in der Regel nicht. In solchen Fällen bleibt oft nur die Stundungs- oder Ratenzahlungsregelung nach § 222 AO.

Empfehlung

Sowohl Käufer als auch Verkäufer sollten den aktuellen Verkehrswert vor Vertragsabschluss kennen und berücksichtigen. Ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV oder ein qualifizierter Maklervergleich kann helfen, steuerliche Risiken zu vermeiden.

Fragen zu Vermietung und Verpachtung

Bei Gewerbeimmobilien zählen reine Erfahrungswerte z.B. des Maklers. Dies hängt sehr stark von der Lage und der Art des Gewerbes ab – von Laufkundschaft beispielsweise oder von der Infrastruktur. Hier lassen sich Vergleichswerte von Mitbewerbern heranziehen oder man gibt “Preis auf Anfrage” an. Grundsätzlich gilt, dass zum Beispiel bei Pachtverträgen auch der Pächter an den Früchten des Erfolgs teilhaben kann. Somit kann eine kleine Würstchenbude am Schnittpunkt zweier Einkaufsmeilen unglaublich viel Ertrag erwirtschaften, ergo auch Pacht. Andererseits kann auch ein Schuhladen in der Konkurrenz oder durch den Online-Handel schnell mal in Schräglage geraten. 

Bei Wohnraum sieht das BGB klare Grenzen des Möglichen vor. Prinzipiell soll der Vermieter sich an einer sog. ortsüblichen Vergleichsmiete halten. Mietspiegel oder Qualifizierte Mietspiegel, sofern vorhanden, geben eine gute Auskunft darüber, was man pro m² verlangen kann, das BGB gibt zusätzlich die Obergrenzen vor: Die Miete soll nicht mehr als 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern es nicht bestimmte Luxusausstattungen und Kurzzeitvermietungen rechtfertigen.

Mehr dazu: Mietrecht | Wohnimmobilien | Gewerbeimmobilien

Der Makler berät bei der Festsetzung der Miete gem. der gesetzlichen Bestimmungen. Er berechnet Wohnflächen, Nutzflächen, Gewerbeflächen. Fotografien und Exposés werden erstellt, damit das Objekt detailliert beschrieben werden kann und ins beste Licht gesetzt wird. Inserate auf einschlägig bekannten Portalen werden geschaltet. Qualifizierte Interessenten-Gespräche und Begehungen werden durchgeführt. Der Vermieter / Verpächter wird auf dem Laufenden gehalten und nach vorgegebenen Auswahlkriterien gemeinsam der Interessent gewählt, der den Zuschlag bekommt. Miet- und Pachtverträge sowie Übergabeprotokolle werden rechtssicher vom Makler angeboten.

Im Fall von Gewerbeimmobilien holt der Makler alle relevanten Dokumente ein, um festzustellen, welche Art von Gewerbe erlaubt ist oder ob behördlich eine Nutzungsänderung beantragt werden müsste, die in der Regel der gewerbliche Mieter / Neupächter organisiert.

Generell gilt bei Wohnraum das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, der bezahlt ihn auch. Üblich sind bei Vermietern 3 Nettokaltmieten plus USt. Bei Mietern, die einen Makler mit der Suche beauftragen ist die Courtage gedeckelt auf 2 Nettokaltmieten plus USt. Eine Doppeltätigkeit ist verboten. In aller Regel zahlt also nur der Vermieter seit der Gesetzesnovelle 2015 (Bestellerprinzip).

Bei Gewerbeobjekten kann eine Courtage frei verhandelt werden. Oftmals ist entscheidend, ob ein sog. Mietermarkt (viele Mieter suchen Objekte) oder ein Vermietermakrt (sehr wenige Mieter suchen, dafür eher die Vermieter) herrscht. Üblich ist eine Gesamtprovision (innen und außen) von 4-6 Nettomieteinnahmen.

Ja, sofern Sie als Eigentümer die Immobilie vermieten oder verpachten. Auch der gewerbliche Mieter kann sie als Werbungskosten absetzen.

Prinzipiell geht der Makler in Vorleistung und verdient seine Courtage erst bei erfolgreichem Vertragsabschluss. Daher werden in der Regel sogenannte Makleralleinaufträge mit bestimmten Laufzeiten gemacht.