FAQs zu bestimmten Abläufen und Wissenswertes

• Ein Makler bildet bei Kaufinteressenten Vertrauen durch Professionalität und Objektivität eines außenstehenden Kompetenten, der auch den Ruf hat, sich insbesondere bautechnisch, immobilienwirtschaftlich und regional gut auszukennen – und einen großen Kaufkundenstamm zu haben und zu generieren
• Wer seine eigene Immobilie privat verkauft steht immer im Verdacht die Darstellung zu beschönigen und emotional zu sein
• Ein Immobilienmakler betreut eine Immobilienveräußerung von A bis Z, was viele Arbeits- und Fahrstunden bedeutet
• Viel mehr Rechtssicherheit bei allen Schritten – ein Privatverkäufer begibt sich rechtlich in aller Regel auf glattes Terrain beim “ersten mal”
• Fundierte, aussagekräftige und verständliche Wertermittlung der Immobilie und Marktanalyse mit Prognose
• Einholen von vielen Informationen (Bauaufsichtsamt, Katasteramt, Grundbuchamt, Liegenschaftskarten, Gemeinden, Stadt-Archiven, Hausverwaltung …)
• Professionelle Exposés mit Vermarktung auf vielen Kanälen, Begehungen, qualifizierte Gespräche mit Kaufinteressenten
• Durch die sehr viel größere Reichweite der Makler-Vermarktung lassen sich in aller Regel höhere Kaufpreise abrufen, womit sich die relativ kleine Maklercourtage von 3% als Investment eigentlich immer kompensiert
• Ein Makler-Mandant kann unermesslich viel Zeit und hohe Kosten für die Vermarktung sparen
• Betreuung bis zur Auflassung / zum Kaufvertrag beim Notar
• Gute Makler betreiben auch noch “Nachsorge” für Verkäufer und Käufer

Wir als IHK-Geprüfte Immobilienfachmakler, Immobilienbewerter und Darlehensvermittler bieten hier zusätzlich Ingenieurleistungen inklusive an.
Siehe: Was leisten Makler | Ablauf einer Vermarktungskampagne | Home Staging | Eigentümerberatung | Finanzcheck | Mustermietverträge | Betriebskostenberatung | Renovierung und Sanierung | Win-Win

Sie bekommen bei ULRICHS IMMOBILIEN den Immobilienwert kostenlos, unverbindlich und ohne jede Verpflichtungen nach der gesetzlichen ImmoWertV errechnet. Zusätzlich haben wir ein Online-Tool, das mit der zu Ihrer Immobilie passende Wertermittlungsverfahren verwendet (Wohnung, Einfamilienhaus, Reihenhaus, Wohn- und Geschäftshaus, etc.), damit Sie vorweg schon eine Marktpreisspanne haben die sich aufgrund Ihrer Angaben an echten notariell beurkundeten Kaufpreisen orientiert. Wenn Sie eine noch genauere Wertermittlung von uns als IHK-geprüfte Immobilienwertermittler haben möchten und wirklich ein Verkaufsinteresse bekunden, dann bekommen Sie dies unter Berücksichtigung aller weiteren objektspezifischen Merkmale wie Baustandards und Modernisierungsgrade in Dokumentform als Kurzgutachten. Sie wissen dann, was zum Stichtag ein Kaufkunde maximal bereit wäre zu bezahlen und wo der Durchschnittspreis / Verkehrswert liegt.

Hier können Sie den Wert einer Immobilie ermitteln lassen
– kostenlos und unverbindlich, aber rechtlich sicher nach der ImmoWertV

Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist deshalb so wichtig, da

• er einen Hinweis darauf gibt, welcher Angebotspreis bei einer Vermarktungskampagne Erfolg verspricht
  (weder möchte man Geld verschenken, noch, dass ein Angebot “am Markt verbrennt”)
• er kein Geheimnis ist: Banken, Versicherungen, andere Sachverständige und z.B. auch das Finanzamt berechnen mit genau der gleichen vorgeschriebenen Methodik den Wert einer Immobilie, damit beispielsweise eine Bank den Beleihungswert feststellen kann oder ein Finanzamt eine Erbschaftssteuer festlegen kann
• er vertrauensstiftend ist, denn Kaufinteressenten sind in aller Regel sehr unsicher und nur mit den qualifizierten Aussagen einer Verkehrswertermittlung oder zumindest einen Hinweis darauf wesentlich entspannter
• er bei einer Käuferfinanzierung dem potenziellen Käufer so oder so häufig genannt wird im Rahmen der “Einwertung” durch die Bank
• er steuerlichen Nachteilen vorbeugt, wenn Verkaufserlös später viel zu weit vom Gegenwert (Verkehrswert) abweichen sollte – Achtung : Schenkungssteuer!

Typische Fehler beim Verkauf von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken ohne Immobilien-Experten sind oftmals:

• Sie schätzen den Verkehrswert Ihrer Immobilie falsch ein bzw. können einem Kaufinteressenten auch nicht vermitteln, wie dieser überhaupt zustande kommt, sofern Sie kein aktuelles Gutachten haben
• Sie und der potenzielle Käufer sind nicht 100% im Klaren über die Rechte am Objekt, z.B. wenn es um Baulandentwicklungsstufen, Dingbarkeiten, Vorkaufsrechte, Beschränkungen und Lasten der Immobilie geht
• Unklarheiten über die Finanzierungsfragen, sowohl auf Verkäuferseite, wenn noch Grundschulden bestehen, sowie auf Käuferseite, wenn die Sicherung der Finanzierung nicht steht
• Sie könnten versehentlich versäumen, wesentliche Informationen zum Objekt korrekt und vollständig anzugeben, womit ein Käufer den Kaufvertrag nachträglich anfechten und rückabwickeln könnte
• Bei vielen Fachfragen und Fachtermini können Sie “ins Schwimmen” geraten, was Unsicherheiten schafft (Immobilienrecht, Bau-, Miet- und Nutzrecht, Marktbeurteilung, usw.)
• Sie finden kein richtiges Wording in den Inseraten bei der eigenen Vermarktung, vermarkten zu wenig, auf falschen Kanälen und mit zu geringer Reichweite und finden letztlich keine qualifizierten Kaufinteressenten
• Verkaufsgespräche und die Gewinnung von Vertrauen beim Kaufinteressenten gelingen nicht – ein Makler wird dagegen als objektiv und neutral erachtet, erläutert strukturiert und routiniert die Vorzüge und Makel eines Objektes, damit ein potenzieller Käufer sich nicht falsch beeinflusst sondern fundiert informiert fühlt
• Sie haben nicht die Geduld, beim X. mal einer Begehung noch professionell zu wirken

Laut IVD, dem größten Branchenverband der Immobilienwirtschaft geben mehr als 90% der Privatverkäufer (“von privat”/”ohne Provision”) nach langer, kostspieliger und zeitintensiver Zeit zermürbt auf und nehmen sich letztlich doch einen Makler.

Beim Immobilienverkauf / Immobilienkauf

In Bayern ist es üblich, bei Wohngebäuden jeweils 3,57% als Honorar zu nehmen. Natürlich handelt es sich bei der Maklercourtage bzw. Provision um ein Honorar, das an den Erfolg gebunden ist. Kein Nachweis zur Möglichkeit eines Verkaufs bedeutet: Kein Anspruch auf Honorar. Fällig wird dieses Honorar erst beim notariellen Beurkunden des Kaufvertrags.

Was sich auf den ersten Blick als recht üppiges Honorar darstellt beinhaltet jedoch sehr viel Zeit- und Kostenaufwand. Je nach Objektart kann es bis zu 2.000€ monatlich kosten, eine perfekte Reichweite und maximale Sichtbarkeit auf bis zu 150 Portalen zu generieren, um die passenden Käuferschichten zu erreichen. Es gibt tatsächlich Objekte, bei denen im Extremfall über Monate hinweg insgesamt 1.000 Arbeitsstunden an Objektvorbereitung, Recherchen, Korrespondenzen und Begehungen stattgefunden haben, bis diese veräußert waren. Im Normalfall sind es jedoch durchschnittlich 100 bis 250 Stunden. Nach weiteren betrieblichen Abzügen, wie Mitarbeiterkosten und steuerlichen Abzügen sieht der Gewinn nach Steuern bei den meisten Objekten eher ernüchternd aus. Abgepuffert wird dies durch einfachere Objekte im Portfolio, die zügiger ihren Käufer finden.

Bei ULRICHS IMMOBILIEN gibt es jedoch zusätzlich viele Inklusivleistungen, wie Home Staging / Objektvorbereitung, Virtuelle Rundgänge, Drohnenaufnahmen, 3D-Grundrisse, Aufmaßerstellung, Finanzierungsberatung für Käufer, Projektierungsberatung für Käufer, etc. Das haben andere Maklerbetriebe in aller Regel nicht.

• Maklerbetriebe, die weniger als 3% Nettoprovision verlangen, können schlichtweg nicht genug Geld in die Hand nehmen, um das zu leisten, was ein Verkaufsobjekt seinem Verkäufer wert sein sollte. Man sieht dies deutlich an der Darstellung, den Werbeorten und den Platzierungen, dass hier nur ein Bruchteil der Sichtbarkeit und Reichweite erreicht werden kann. Wer 1% spart verliert wahrscheinlich mehr als 10% Erlös am Ende.
• Die Erfahrung hat gezeigt, dass fast die Hälfte aller Käufer, die mit uns einen Immobilienkauf finalisiert haben, nicht explizit gesucht hatten, sondern durch diese Reichweite eher zufällig auf das Angebot gestoßen sind. Ein Zeichen, dass Reichweite und Profi-Exposés enorm wichtig sind.

Sobald wir tätig werden, gehen wir in Vorleistung. Das heißt, es entstehen uns Kosten durch Exposé-Erstellungen, zahlreiche Inserate, Behördengänge und Begehungen beispielsweise. Daher machen wir, wie die meisten Kollegen grundsätzlich nur sogenannte individuelle qualifizierte Makleralleinaufträge. Diese sind befristet auf beispielsweise 6 oder 9 Monate, je nach Aufwand, Vereinbarung und Zielsetzung.

Grundsätzlich gilt:

• Sie segnen alles ab: Verkaufspreis, Exposé etc.
• Wir arbeiten gut zusammen
• Unsere Courtage ist natürlich am Erfolg gebunden – Kein Verkauf, keine Kosten.
• Verträge sind kündbar: In dem Fall verlangen wir allerdings eine Aufwandsentschädigung für sogenannte tatsächlich entstandene Auslagen, nicht aber Arbeitslohn.

AGB | Gute Zusammenarbeit | Widerrufsrecht 

Wer eine Immobilie verkauft, bei dem gibt es zwar keine Grunderwerbsteuer, wie bei dem Käufer, allerdings kann die Einkommenssteuer bzw. Spekulationssteuer anfallen. Je nach persönlicher Steuerklasse kann diese auf den Gewinn, also die Differenz zwischen damaligem Kaufpreis und aktuellem Verkaufspreis anfallen und schon mal ca. 30-50% ausmachen für diesen Überschuss.

Diese Spekulationssteuer (ESt)  greift nicht, wenn

• die Spekulationsfrist über 10 Jahre überschritten würde, also zwischen Kauf und Verkauf (Auflassungen/Notariellen Kaufverträgen) mehr als 10 Jahre liegen, oder
• die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder
• die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei vorherigen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, wobei es hier bereits reicht, wenn ein Jahr nur angeschnitten wurde, z.B. bewohnt ab Dezember 2021 und Verkauf Januar 2023 (hier zählt 2021, 2022, 2023, obwohl es nur 14 Monate sind).

Bundesfinanzhof (BFH), Urteil vom 27. Juni 2017 zum Thema “Was sind eigene Wohnzwecke” – Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz, Ferienwohnung?

Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken setzt weder die Nutzung als Hauptwohnsitz voraus, noch muss sich dort der Schwerpunkt der persönlichen und familiären Lebensverhältnisse befinden. Ein Steuerpflichtiger kann deshalb mehrere Gebäude gleichzeitig zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Erfasst werden daher von der Befreiung des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG auch Zweitwohnungen, Ferienwohnungen, die nicht zur Vermietung bestimmt sind, und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden.

Der Vorverkaufsvertrag – Den Verkauf absichern, aber verschieben, um die Steuer zu sparen

Um die Steuer zu vermeiden kann auch der Abschluss eines notariellen Vorvertrags sinnvoll sein, mit dem man den eigentlichen Kaufvertrag, die Auflassung, um ein paar Monate schieben kann, um oben genannte Fristen einzuhalten. Somit wäre auf Käufer- und Verkäuferseite bereits eine Sicherheit da.