Teilsaniertes und restaurierungswürdiges historisches Landhäuschen zum Verlieben – ein Schnäppchen

Objektbeschreibung

Sie suchen etwas Bezahlbares, Idyllisches und Rustikales auf dem Land, trotzdem mit bester Anbindung und wo sich die weiteren Investitionen noch gut im Rahmen bewegen? Wenn Sie dann noch handwerkliches Herzblut für historische 300-Jährige gute Substanz haben, dann voilà! Hier ist eventuell exakt das Schnäppchen und kleine Traumhaus, in das Sie sich verlieben dürfen.

Das Objekt besteht aus einem 225m² Baugrundstück und einem wenige Meter entfernten weiteren Gartengrundstück von 209m². Das Fachwerkhaus mit steilem Satteldach und massiven Sandsteinmauern (36-40cm Dicke) liegt an einer sehr wenig befahrenen Straße und bietet einen Innenhof-Garten, der nach ost-Südost offen ist – bietet also Sonne und Schatten. Durch einen restaurierungswürdigen alten Windfang gelangt man in die Diele, nach links in das helle Wohnzimmer mit vielen Fenstern, sichtbarem Fachwerk und dem historischen großen Kachelofen, dahinter die Küche. Nebenan befindet sich ein modernes und bereits fertiggestelltes Tageslicht-Bad mit WC, hochwertig mit R+F-Produkten ausgestattet und gut durchdacht. Weiterhin befindet sich dort ein zusätzlicher Raum mit Gewölbedecke, nutzbar z.B. als Werkstatt oder Elternschlafzimmer. Über die Treppe, gelangt man von der Diele ins Obergeschoss. Dort findet sich ein weiteres kleines neues WC mit Handwaschbecken, eine kleine Diele und zwei größere Räume, z.B. nutzbar als Kinderzimmer, Büro oder Studio. Da die Deckenhöhe hier nur ca. 2m ist, sollte man sich überlegen, ob man den darüberliegenden Spitzboden nicht freilegt, indem die Decke einfach entfernt wird.

Da das Dach sehr steil ist könnte ein guter Zimmermannsbetrieb hier noch Gauben und eine neue Dacheindeckung mit Zwischensparrendämmung fachgerecht durchführen. Bei der überschaubaren Dachfläche und Gebäudegröße hielten sich die Kosten für solche Maßnahmen gut in Grenzen und man würde zusammen mit der enormen Wanddicke einen guten energetischen Zustand erreichen können – mit toller hoher Deckenhöhe im OG.

Auf den ersten Blick sieht man den Charme des Hauses, aber auch dass noch einiges zu tun ist. Doch was bereits fertiggestellt ist, wurde fachmännisch von einer Bauingenieurin und später ihrer Tochter und ihrem Mann fortgeführt. Vollständig saniert sind u.a. die Elektrik, alle Wasserleitungen, das moderne Bad und die WCs. Für die Restaurierung der historischen Fenster wurde eigens ein Glaser beauftragt. Dabei wurde auf Qualität geachtet. Auch Erdarbeiten zum Schutz des Gebäudes vor Feuchtigkeit sind bereits erledigt. Alle genannten Modernisierungsmaßnahmen wurden 2016 durchgeführt.

Prinzipiell ist das Haus sofort bezugsbereit und alles funktional. Der sanierte große Kachelofen reicht bereits alleine aus, um im dicken Mauerwerk wohlige Wärme speichern zu lassen und benötigt bis zu 6 Stunden keinen Brennstoffnachschub im Winter. Weitere kleine Einzelöfen finden sich in den anderen Räumen.

Insgesamt lässt sich sagen, dass dieses Objekt preislich ein absolutes Schnäppchen ist und für Liebhaber von historisch-rustikaler und erhaltungswürdiger Substanz. Es bietet viel Gestaltungsfreiheit und -potenzial. Am Gebäude, sowie im Garten. Die mandatorische Hauptinvestition der Dachdämmung, evtl. kombiniert mit Gaubenerrichtung und neuer Dacheindeckung muss nicht von heute auf morgen geschehen, da das Dach noch gut intakt ist. Es lohnt sich besonders für diejenigen, die selbst zeitweise mit etwas Tatkraft und ein wenig Expertise zulangen. Ein Circa-Angebot einer traditionellen und namhaften Holzbau- und Tagwerktechnikfirma für diese genannten Arbeiten liegt bereits vor, damit Sie die restlichen Investitionen, die lieber Fachhandwerker ausführen sollten, im Blick haben.

Es bestehen weder Denkmalschutzauflagen, noch ein einschränkender Bebauungsplan, womit Sie sämtliche bauliche Ideen nach §34 BauGB frei verwirklichen können. Auch der historische Kachelofen muss nicht aufgrund gesetzlicher Vorgaben getauscht werden.

Ausstattung

• Beheizung durch sanierten Kachelofen im EG und unterstützenden Einzelöfen
• Doppelglasige historische Holzrahmenfenster
• Neue moderne Küchenanschlüsse vormontiert (2016)
• Internet bis 300 MBit / 500 MBit bei 5G
• Viele Steckdosen, TAE- und TV-Anschlüsse, sowie moderne Schalter
• Satellitenfernsehen
• Bodenbeläge: Historische Fliesen, Dielenböden, Fliesen im Bad
• Alle Rohrleitungen neu aus 2016
• Fast uneinsehbarer Garten
• Weiteres Gartengrundstück

Lage

Hermersdorf mit gerade mal 38 Einwohnern (2020) ist ein sehr ruhiges ländliches Idyll mit abendlichem Froschkonzert, Pferdewiehern und viel Vogelgesang inklusive. Ruhe, Erdung und etwas Urlaubsflair kommen auf. Es ist umsäumt von schönen Wäldern und Reit-/Rad-/Wanderwegen und bietet für Kinder auch noch einen Spielplatzrundweg. Wenige Meter entfernt befindet sich eine Milchtankstelle direkt auf einem Hof, dazu Pferde, kleinere Seen und ein kleiner Flusslauf. Direkt vor der Tür befindet sich eine Bushaltestelle u.a. für Schulbusse nach Höchstadt (12km), wo alle Schularten und Kindergärten vertreten sind, aber auch das große Aischtal-Center, Eisstadion, Reitclubs, Schwimmbäder, Ärztehäuser usw. Das nächstgrößere Dorf ist – ebenfalls sehr historisch schön – Markt Vestenbergsgreuth, das nur 1km entfernt gut mit dem Rad erreichbar ist und eine Bäckerei, Café, Landgasthof, fränkische Bierkeller usw. bietet. In Erlangen oder Forchheim ist man in ca. 30 Minuten. Innerhalb von 5 Fahrminuten ist man auf der B470, die von Neustadt a.d. Aisch durch Forchheim in die Fränkische Schweiz führt. Die Autobahn A3 liegt nur knapp 10 Minuten Autofahrt entfernt.

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Begehungen und Sonstiges

Die Immobilie wird im Alleinauftrag durch “ULRICHS IMMOBILIEN” verkauft. Das Angebot erfolgt freibleibend und unverbindlich. Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten. Trotz regelmäßiger Prüfung von Daten, Bildern und Informationen weist “ULRICHS IMMOBILIEN” darauf hin, dass im Rahmen der Auftragserfüllung weitergegebenen Objektinformationen und Quadratmeterangaben vom Verkäufer bzw. von Dritten stammen und nur bedingt auf Richtigkeit und Vollständigkeit überprüft werden können.
Die Käuferprovision beträgt 3,57% inklusive 19% MwSt auf dem Kaufpreis.
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