VERKAUFT: Renditekracher nach Modernisierung mit Nahwärme: MFH mit fünf 3-Zi-Wohnungen in Spardorf

Dieses Mehrfamilienhaus, bestehend aus zwei Gebäudeteilen mit den Baujahren 1904 und 1960 befindet sich in einer begehrten Wohngegend in Spardorf an einer Zubringerstraße von Erlangen und bietet mit seinen fünf(!)  Dreizimmer-Wohnungen viel Platz für Familien oder Studenten (WGs). Das Haus ist teilweise modernisierungsbedürftig, bietet gerade deshalb viel Potenzial für individuelle Gestaltungsmöglichkeiten. Massive Wände und die solide Bauweise lassen hier vieles zu. Der nördliche Gebäudeteil war im Übrigen einmal ein altes Schulgebäude. Es gibt kein Denkmalschutz.

Die Wohnfläche des Hauses beträgt insgesamt ca. 343 m² und verteilt sich auf fünf Wohnungen, die unterschiedlich groß und aufgeteilt sind. Die einzelnen Einheiten verfügen über Holzöfen und Elektroheizung, die Wärme und Gemütlichkeit in die Räume bringen. In eine Zentralheizung muss man nicht zwingend investieren, jedoch würde sich der demnächst möglich werdende Anschluss an das Spardorfer Nahwärmenetz sehr gut anbieten. Alternativ besteht noch ein Gasanschluss direkt vor dem Haus.

Das Haus ist auf einem Eckgrundstück von 573m² gebaut und bietet den Bewohnern einen herrlichen Blick ins Grüne mit Fernblick. Zudem verfügt das Anwesen über gleich vier Garagen. Ein kleiner Hinterhofgarten mit Gartenhäuschen lädt zum Entspannen oder Werkeln ein.

Das Mehrfamilienhaus ist durch die beiden Baujahre geprägt und bietet durch den Mix einen besonderen Charme. Durch ein paar Modernisierungsmaßnahmen können Sie das Haus in ein Schmuckstück verwandeln und es an heutige Ansprüche anpassen. Mit einer gut durchdachten Renovierung kann das Haus in dieser Lage ein absoluter Renditekracher und langfristig zu einer sehr guten Kapitalanlage werden.

Insgesamt ist dieses Mehrfamilienhaus eine besondere Gelegenheit für Mieter oder Eigentümer, die auf der Suche nach viel Platz und Gestaltungsmöglichkeiten sind.

Das Gesamtgebäude beherbergt 5 Dreizimmer-Wohnungen, die zeitlos und sinnvoll geschnitten sind (siehe Grundrisse):

Wohnung 1:

• Erdgeschoss, ca. 83m² Wohnfläche inklusive 20m²-Terrasse (Südausrichtung)
• Räume: Wohnzimmer, 2 Schlafzimmer, Diele, Küche, Bad/WC, Abstellraum – bereits renoviert
• Heizung: Kaminöfen
• Kelleranteil
• Garagenstellplatz
• frei – bezugsbereit

Wohnung 2:

• Erdgeschoss, ca. 60m² Wohnfläche
• Räume: Wohnzimmer, 2 Schlafzimmer, Diele, Küche, Bad/WC – bereits renoviert
• Heizung: Kaminöfen, Elektroheizung
• Kelleranteil
• Garagenstellplatz
• frei werdend

Wohnung 3:

• Obergeschoss, ca. 73m² Wohnfläche zuzüglich Balkon(Südwestausrichtung)
• Räume: Wohnzimmer, 2 Schlafzimmer, Diele, Küche, Bad/WC, Abstellraum – Böden und Bad renovierungsbedürftig
• Heizung: Kaminöfen
• Kelleranteil
• Garagenstellplatz
• derzeit vermietet

Wohnung 4:

• Obergeschoss, ca. 61m² Wohnfläche
• Räume: Wohnzimmer, 2 Schlafzimmer, Diele, Küche, Bad/WC – insgesamt renovierungsbedürftig
• Heizung: Ölofen
• Kelleranteil
• Garagenstellplatz
• derzeit vermietet

Wohnung 5:

• Dachgeschoss, ca. 66m² Wohnfläche
• Räume: Wohnzimmer, 2 Schlafzimmer, Diele, Küche, Bad/WC – insgesamt renovierungsbedürftig
• Heizung: Kaminofen
• Kelleranteil
• derzeit freistehend

Zu den insgesamt ca. 343m² Wohnfläche kommen noch ca. 170m² Nutzflächen in Form von 4 Garagen, Kellern, Nutzraum im Dachgeschoss, Abstellkammern im Treppenhaus, Dachboden und kleinem Nebengebäude hinzu.

Umlegbare Betriebskosten (2022) waren 5.194 €. Wer hier also modernisiert kann sukzessive je nach erreichtem Standard eine Jahresnettomieteinnahme von 50 Tsd. erreichen.

Die Investitionskosten für gewünschte Modernisierungsmaßnahmen wurden bei der Preisangabe großzügig berücksichtigt.

Ausstattung

– Doppelverglaste Verbundfenster (1996)
– Vollständige gute Dachdämmung im nördlichen Dachstuhl (2012)
– Telefon-, Internet-, TV-Anschlüsse in jeder Wohneinheit
– FI-Schutzschalter für jede Wohneinheit
– 4 Garagen
– Garten mit Gartenhäuschen im Hinterhof
– Kellerabteile
– Wasch und Trockenraum im Keller

Letzte Modernisierungsmaßnahmen

2005 Erneuerung Bad (DG)
2006 Badumbau (EG Whg.1)
2006 Elektroinstallation erneuert (EG Whg.1)
2006 Treppenhaus neue Sicherungsverteilung für EG/OG/DG mit FI-Schalter (östl. Treppenhaus)
2008 neues Dachfenster (DG)
2008 neuer Boden Kinderzimmer (DG)
2008 Balkonsanierung (OG Whg.3)
2008 3 Kamine saniert/eingeblecht
2009 neue Treppenanlage (westl. Treppenhaus)
2011 Renovierung EG (Whg.2) inkl. Einbauküche, inkl. Elektroinstallation
2011 Garagenschwingtor links
2011 neuer Zählerschrank im Keller für Wohnung 2 und 4 im EG/OG
2011 neuer Sicherungskasten Wohnung EG (Whg.2) mit FI-Schalter
2012 Energetische Dachsanierung (älteres Nordgebäudedach) mit 140er Klemmrock WLG 35 und Dampfsperre und neuer Dacheindeckung sowie Verblechung
2013 Neue Zaunanlage
2014 Treppe Hauseingang, östl. Eingang

Lage

Das beschauliche Spardorf liegt unmittelbar am Rande von Erlangen, bietet dörflich-idyllische Naturnähe und dennoch ist man quasi in der Stadt. Ideal also für Menschen, die Work-Life-Balance mit Natur und Naherholung suchen und dennoch ganz nah an Erlangen (Arbeitsplatz) oder der Autobahn sein müssen. Mit nur etwa 2200 Einwohnern ist Spardorf ein ländliches Vorstadtidyll mit Geschichte. Die Erlanger Innenstadt, nur 10 Minuten mit dem Auto oder ÖPNV(13min), oder 20 Minuten mit dem gut ausgebauten Fahrradnetz schnell zu erreichen bietet mit seinen Großkonzernen, der Friedrich-Alexander-Universität und seinen Kliniken und Forschungseinrichtungen eine junge, dynamische und positiv-internationale Einwohnerschaft. 2022 hatten die Bürger dieser Großstadt das höchste Mittlere Einkommen bundesweit(!). Mit ca. 30.000 Studierenden an allen Fakultäten ist das Bildungsniveau und der Akademisierungsgrad enorm hoch. Die Stadt und Metropolregion wächst und generiert stetig neue Arbeitsplätze.

Zur Autobahn sind es ca. 10 Fahrminuten, nach Nürnberg und zum internationalen Flughafen etwa 35 Minuten. Der Verkehrsverbund Großraum Nürnberg bietet in enger Taktung ein hervorragendes Netz von Bus- und Bahnlinien. Die nächste Bushaltestelle befindet vor der Tür, um in wenigen Minuten in der Innenstadt zu sein.

In Erlangen verkehren zusätzlich ICEs, Bahn und S-Bahn für weitere Anschlüsse.

Kindergärten, Grundschule, Mittelschule und Gymnasium, sowie Ärztehäuser, Apotheke, Supermärkte und andere Geschäfte des täglichen Lebens befinden sich in Laufweite des Hauses.

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Begehungen und Sonstiges

Die Immobilie wird im Alleinauftrag durch “ULRICHS IMMOBILIEN” verkauft. Das Angebot erfolgt freibleibend und unverbindlich. Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten. Trotz regelmäßiger Prüfung von Daten, Bildern und Informationen weist ULRICHS IMMOBILIEN darauf hin, dass im Rahmen der Auftragserfüllung weitergegebenen Objektinformationen und Quadratmeterangaben vom Verkäufer bzw. von einem Dritten stammen und weder auf Richtigkeit, noch Ihre Vollständigkeit überprüft worden sind.
Die Käuferprovision beträgt 3,57% inklusive 19% MwSt auf dem Kaufpreis.

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