Schönes MFH mit sehr großem Renditepotenzial nach Sanierung in toller Lage

Dieses Mehrfamilienhaus, bestehend aus zwei Gebäudeteilen mit den Baujahren 1904 und 1960 befindet sich in einer begehrten Wohngegend in Spardorf an einer Zubringerstraße von Erlangen und bietet mit seinen fünf Wohneinheiten viel Platz für Familien oder Investoren, die nach einer renditestarken Immobilie suchen, die sie erhalten, wenn sie in eine Zentralheizung investieren. Denn das Haus ist teilweise sanierungsbedürftig, bietet gerade deshalb viel Potenzial für individuelle Gestaltungsmöglichkeiten. Massive Wände und die solide Bauweise lassen hier vieles zu. Der nördliche Gebäudeteil war im Übrigen einmal ein altes Schulgebäude. Es gibt kein Denkmalschutz.

Die Wohnfläche des Hauses beträgt insgesamt ca. 333 m² und verteilt sich auf fünf Wohnungen, die unterschiedlich groß und aufgeteilt sind. Die einzelnen Einheiten verfügen über Holzöfen und Elektroheizung, die Wärme und Gemütlichkeit in die Räume bringen. Das Norddach ist bereits gut gedämmt, das andere sollte noch zwischen den Sparren nachträglich gedämmt werden. Praktisch, dass die darunter liegende DG-Wohnung aktuell leer steht und an den Wänden renovierungsbedürftig ist.

Das Haus ist auf einem Eckgrundstück von 573m² gebaut und bietet den Bewohnern einen herrlichen Blick ins Grüne mit Fernblick. Die Ruhe und Idylle der Umgebung laden zum Entspannen und Wohlfühlen ein. Zudem verfügt das Anwesen über vier Garagen. Ein kleiner Hinterhofgarten mit Gartenhäuschen lädt zum Entspannen oder Werkeln ein.

Das Mehrfamilienhaus ist durch die beiden Baujahre geprägt und bietet durch den Mix einen besonderen Charme. Durch eine umfangreiche Sanierung können Sie das Haus in ein Schmuckstück verwandeln und es an heutige Ansprüche anpassen. Mit einer gut durchdachten Renovierung kann das Haus eine höhere Rendite erzielen und langfristig zu einer sicheren Kapitalanlage werden.

Insgesamt ist dieses Mehrfamilienhaus eine besondere Gelegenheit für Investoren oder Familien, die auf der Suche nach viel Platz und Gestaltungsmöglichkeiten sind.

Das Gesamtgebäude beherbergt 5 Dreizimmer-Wohnungen, die zeitlos und sinnvoll geschnitten sind (siehe Grundrisse):

Wohnung 1:

• Erdgeschoss, ca. 73m² Wohnfläche zuzüglich Terrasse (Südausrichtung)
• Räume: Wohnzimmer, 2 Schlafzimmer, Diele, Küche, Bad/WC, Abstellraum – bereits renoviert
• Heizung: Kaminöfen
• Kelleranteil
• Garagenstellplatz
• derzeit vermietet

Wohnung 2:

• Erdgeschoss, ca. 60m² Wohnfläche
• Räume: Wohnzimmer, 2 Schlafzimmer, Diele, Küche, Bad/WC – bereits renoviert
• Heizung: Kaminöfen, Elektroheizung
• Kelleranteil
• Garagenstellplatz
• derzeit vermietet

Wohnung 3:

• Obergeschoss, ca. 73m² Wohnfläche zuzüglich Balkon(Südwestausrichtung)
• Räume: Wohnzimmer, 2 Schlafzimmer, Diele, Küche, Bad/WC, Abstellraum – Böden und Bad renovierungsbedürftig
• Heizung: Kaminöfen
• Kelleranteil
• Garagenstellplatz
• derzeit vermietet

Wohnung 4:

• Obergeschoss, ca. 61m² Wohnfläche
• Räume: Wohnzimmer, 2 Schlafzimmer, Diele, Küche, Bad/WC – insgesamt renovierungsbedürftig
• Heizung: Ölofen
• Kelleranteil
• Garagenstellplatz
• derzeit vermietet

Wohnung 5:

• Dachgeschoss, ca. 66m² Wohnfläche
• Räume: Wohnzimmer, 2 Schlafzimmer, Diele, Küche, Bad/WC – insgesamt renovierungsbedürftig
• Heizung: Kaminofen
• Kelleranteil
• derzeit freistehend

Zu den insgesamt ca. 333m² Wohnfläche kommen noch ca. 170m² Nutzflächen in Form von 4 Garagen, Kellern, Nutzraum im Dachgeschoss, Abstellkammern im Treppenhaus, Dachboden und kleinem Nebengebäude hinzu.

Die aktuell äußerst günstigen aber allesamt erhöhbaren Mieten für die 4 vermieteten Wohnungen generieren eine jährliche Bruttomieteinnahme von ca. 20.350 €, was nach Abzug der umlegbaren(!) Betriebskosten (2022) von 5.194 € eine
Jahresnettomieteinnahme von 15.156 € ergibt. Wer hier also modernisiert kann sukzessive je nach erreichtem Standard bis zu 10€/m² Wohnfläche Nettomieteinnahme erreichen, was später eine Jahresnettomieteinnahme von ca. 40 Tsd. bringen würde. Eine Investition in eine Zentralheizung und eine Innendämmung lediglich in der Dachgeschosswohnung zwischen Sparren würde sich also schnell amortisieren und das Gebäude zu einem top Renditeobjekt (>4%) mit zusätzlich großen steuerlichen Vorteilen machen. Auch als Kapitalanlage ist dieses Objekt sehr geeignet, denn prinzipiell besteht keine Verpflichtung zur Umrüstung weg von den Kaminöfen und Wohnraum wird auch auf lange Sicht noch begehrt sein vor den Toren der boomenden Stadt Erlangen.

Ausstattung

– Doppelverglaste Verbundfenster (1996)
– Vollständige gute Dachdämmung im nördlichen Dachstuhl (2012)
– Telefon-, Internet-, TV-Anschlüsse in jeder Wohneinheit
– FI-Schutzschalter für jede Wohneinheit
– 4 Garagen
– Garten mit Gartenhäuschen im Hinterhof
– Kellerabteile
– Wasch und Trockenraum im Keller

Letzte Modernisierungsmaßnahmen

2005 Erneuerung Bad (DG)
2006 Badumbau (EG Whg.1)
2006 Elektroinstallation erneuert (EG Whg.1)
2006 Treppenhaus neue Sicherungsverteilung für EG/OG/DG mit FI-Schalter (östl. Treppenhaus)
2008 neues Dachfenster (DG)
2008 neuer Boden Kinderzimmer (DG)
2008 Balkonsanierung (OG Whg.3)
2008 3 Kamine saniert/eingeblecht
2009 neue Treppenanlage (westl. Treppenhaus)
2011 Renovierung EG (Whg.2) inkl. Einbauküche, inkl. Elektroinstallation
2011 Garagenschwingtor links
2011 neuer Zählerschrank im Keller für Wohnung 2 und 4 im EG/OG
2011 neuer Sicherungskasten Wohnung EG (Whg.2) mit FI-Schalter
2012 Energetische Dachsanierung (älteres Nordgebäudedach) mit 140er Klemmrock WLG 35 und Dampfsperre und neuer Dacheindeckung sowie Verblechung
2013 Neue Zaunanlage
2014 Treppe Hauseingang, östl. Eingang

Lage

Das beschauliche Spardorf liegt unmittelbar am Rande von Erlangen, bietet dörflich-idyllische Naturnähe und dennoch ist man quasi in der Stadt. Ideal also für Menschen, die Work-Life-Balance mit Natur und Naherholung suchen und dennoch ganz nah an Erlangen (Arbeitsplatz) oder der Autobahn sein müssen. Mit nur etwa 2200 Einwohnern ist Spardorf ein ländliches Vorstadtidyll mit Geschichte. Die Erlanger Innenstadt, nur 10 Minuten mit dem Auto oder ÖPNV(13min), oder 20 Minuten mit dem gut ausgebauten Fahrradnetz schnell zu erreichen bietet mit seinen Großkonzernen, der Friedrich-Alexander-Universität und seinen Kliniken und Forschungseinrichtungen eine junge, dynamische und positiv-internationale Einwohnerschaft. 2022 hatten die Bürger dieser Großstadt das höchste Mittlere Einkommen bundesweit(!). Mit ca. 30.000 Studierenden an allen Fakultäten ist das Bildungsniveau und der Akademisierungsgrad enorm hoch. Die Stadt und Metropolregion wächst und generiert stetig neue Arbeitsplätze.

Zur Autobahn sind es ca. 10 Fahrminuten, nach Nürnberg und zum internationalen Flughafen etwa 35 Minuten. Der Verkehrsverbund Großraum Nürnberg bietet in enger Taktung ein hervorragendes Netz von Bus- und Bahnlinien. Die nächste Bushaltestelle befindet vor der Tür, um in wenigen Minuten in der Innenstadt zu sein.

In Erlangen verkehren zusätzlich ICEs, Bahn und S-Bahn für weitere Anschlüsse.

Kindergärten, Grundschule, Mittelschule und Gymnasium, sowie Ärztehäuser, Apotheke, Supermärkte und andere Geschäfte des täglichen Lebens befinden sich in Laufweite des Hauses.

Video

Begehungen und Sonstiges

Die Immobilie wird im Alleinauftrag durch “ULRICHS IMMOBILIEN” verkauft. Das Angebot erfolgt freibleibend und unverbindlich. Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten. Trotz regelmäßiger Prüfung von Daten, Bildern und Informationen weist ULRICHS IMMOBILIEN darauf hin, dass im Rahmen der Auftragserfüllung weitergegebenen Objektinformationen und Quadratmeterangaben vom Verkäufer bzw. von einem Dritten stammen und weder auf Richtigkeit, noch Ihre Vollständigkeit überprüft worden sind.
Die Käuferprovision beträgt 3,57% inklusive 19% MwSt auf dem Kaufpreis.

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