Renditekracher: Historisches Wohn- und Geschäftshaus mit Charme, Garagen und Perspektive

Objektbeschreibung

Zum Verkauf steht das markante historische Wohn- und Geschäftshaus “Sandreuther Hof” im Nürnberger äußeren Innenstadtgürtel, im Stadtteil Sandreuth. Das Gebäude wurde zwischen 1902 und 1904 in für seine Zeit außergewöhnlich solider Bauweise mit Sandsteinquadern errichtet und überzeugt unter anderem durch ca. 51 cm starke Außenwände sowie großzügige Geschosshöhen von ca. 3,30 m, im Erdgeschoss sogar von ca. 4,10 m.

Charakteristische architektonische Merkmale dieser Epoche wie die Sandsteinfassade, dekorative Verzierungen an Fensteröffnungen und Traufbereichen sowie das markante Mansarddach mit mehreren Gauben verleihen dem Anwesen seinen besonderen historischen Charme. Durch die L-förmige Bauweise und die Lage auf einem exponierten Eckgrundstück präsentiert sich das Gebäude mit eindrucksvoller Präsenz.

Die Immobilie umfasst insgesamt 6 Wohneinheiten sowie zwei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss, die zuletzt als Gastronomiefläche und Ladeneinheit genutzt wurden.

Alle Einheiten sind über einen großzügigen Treppenhausanbau erschlossen. Pro Etage befinden sich jeweils zwei Wohnungen, jeweils links und rechts des Treppenhauses. Die Wohneinheiten sind überwiegend als 2- bis 3-Zimmerwohnungen konzipiert und damit äußerst gut vermietbar. Hohe Decken und zahlreiche Fensterflächen sorgen in den Wohnungen für ein angenehmes, helles und großzügiges Raumgefühl. Auch die Dachgeschosswohnungen profitieren dank des Mansarddachs und der beachtlichen Deckenhöhen von einem überdurchschnittlichen Raumangebot.

Die bislang vorgenommenen Modernisierungsmaßnahmen zeigen sich in unterschiedlicher Ausprägung. Dach, Fenster und Fassade wurden im Jahr 2001 umfassend saniert. Eine Kernsanierung erfolgte 1985-1988, worauf unter anderem Leitungen, Sanitärbereiche, Heizkörper und die Elektrik hindeuten. Zwei Wohnungen sind aber auch kernsaniert worden vor wenigen Jahren. Einige weitere Bäder ebenso. Der überwiegende Teil der Wohnungen wird über Gasthermen mit modernen Heizkörpern beheizt, während drei Einheiten derzeit noch mit Nachtspeicherheizungen bzw. Gaseinzelheizungen ausgestattet sind. Dort sind Gasanschlüsse jedoch überall verfügbar für eine unkomplizierte Nachrüstung. Das voll unterkellerte Gebäude bietet aber auch gute Voraussetzungen für die Installation einer späteren Zentralheizung oder einen möglichen Anschluss an das Fernwärmenetz.

Zum Anwesen gehört darüber hinaus ein großzügiger Innenhof mit 6 Garagen, in dem vor einigen Jahren noch die Sandreuther Kirchweih gefeiert wurde.

Drei Wohneinheiten, die Gaststätte, sowie die Ladeneinheit mit Lagerraum sind seit kurzem extra frei für künftige Eigentümer und eröffnen damit zusätzliches Entwicklungspotenzial. Auch die Garagen sind frei. Bei einer vermietbaren Gesamtfläche (Gewerbe und Wohnfläche) von rund 653 Quadratmetern zuzüglich 6 Garagenstellplätzen bietet die Immobilie bereits jetzt eine attraktive Ertragssituation, sofern wieder voll vermietet zur ortüblichen Vergleichsmiete. Darüber hinaus bestehen im Zuge künftiger Renovierungen, Mieterhöhungen/Mieterwechsel, Neuvermietung sehr interessante Wert- und Mietsteigerungspotenziale. Deshalb wird aktuell auch keine Einheit neu vermietet. Bereits jetzt kann mit Neuvermietungen eine Mietrendite von über 5% erzielt werden. Nach Renovierung/Modernisierung dann über 8%.

Insgesamt handelt es sich um eine seltene Gelegenheit für Kapitalanleger und Liebhaber historischer Bausubstanz, die den architektonischen Charakter eines repräsentativen Altbaus mit solidem Entwicklungspotenzial zu schätzen wissen.

Kein Denkmalschutz, kein Ensembleschutz, kein Sanierungsgebiet.

Ausstattung

– Etagenheizungen mit 4 Gaskombithermen, Gaseinzelöfen und Nachtspeicherheizung
– Doppelverglaste Isolierfenster mit Fensterrollos aus 2001
– Wohnungen entweder mit Abstellräumen oder Bad und WC getrennt oder beides
– 2 Wohnungen bereits kernsaniert
– Mehrere Bäder bereits modernisiert
– Älteste Leitungen/Kernsanierung des Gesamthauses erfolgte 1985-1988, teils später
– Mehrere Einbauküchen, teilweise sehr modern
– Gastroküche (Edelstahl)
– Fettabscheider
– Kühl- und Gefrierräume für Gemüse und Eislast
– Außenterrasse mit Bestuhlung an der Straßenseite
– Keine Stellplatzablösen für Gastro mehr nötig
– Viele Kellerräume
– 6 Garagenstellplätze
– 1000 MBit/s Internet möglich / Glasfaser im Haus
– Kabel-TV-Anschluss verfügbar

Lage

Der Stadtteil Sandreuth profitiert von seiner hervorragenden Lage innerhalb der wirtschaftsstarken Metropolregion Nürnberg. Bedeutende Arbeitgeber wie die N-ERGIE sowie zahlreiche Produktions-, Handels- und Dienstleistungsunternehmen befinden sich in gut erreichbarer Nähe. Gleichzeitig bietet der Standort eine ausgezeichnete Anbindung an die Nürnberger Innenstadt. Ob mit dem eng getakteten öffentlichen Nahverkehr, über das sehr gut ausgebaute Fahrradwegenetz oder mit dem Pkw über die A73 in Richtung Hafen, Fürth und Erlangen – Sandreuth überzeugt durch kurze Wege und hohe Mobilität in alle Richtungen.

Besonders interessant ist die Lage für Gastronomie und Gewerbeeinheit: In Laufweite befinden sich mehr als tausend Arbeitsplätze und eine Gaststätte wäre hier nahezu konkurrenzlos. Das Haus liegt sehr exponiert, was gut für Außenwerbung ist.

Begehungen und Sonstiges

Die Immobilie wird im Alleinauftrag durch “ULRICHS IMMOBILIEN” verkauft. Das Angebot erfolgt freibleibend und unverbindlich. Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten. Trotz regelmäßiger Prüfung von Daten, Bildern und Informationen weist “ULRICHS IMMOBILIEN” darauf hin, dass im Rahmen der Auftragserfüllung weitergegebenen Objektinformationen und Quadratmeterangaben vom Verkäufer, Ämtern bzw. von Dritten stammen und weder auf Richtigkeit, noch Ihre Vollständigkeit vollständig überprüft werden können.
Die Käuferprovision beträgt 3,57% inklusive 19% MwSt auf dem Kaufpreis.

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