Rendite – wie berechne ich sie?
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben möchte, sollte nicht nur auf den Kaufpreis und die aktuelle Miete achten. Entscheidend ist die Frage: Welche Rendite lässt sich langfristig erzielen? Dabei spielen sowohl der Anlagehorizont (10–20 Jahre oder sogar generationenübergreifend) als auch die Art der Immobilie eine zentrale Rolle. Besonders historische Gebäude in guten Innenstadtlagen sind erfahrungsgemäß äußerst wertbeständig, dauerhaft attraktiv für Mieter und zeigen sich in Krisenzeiten meist stabil.
Welche Renditearten sind zu berücksichtigen?
1. Mietrendite
Die Mietrendite ist die am häufigsten herangezogene Kennzahl, um die Rentabilität einer Immobilie zu prüfen. Sie zeigt, wie sich die laufenden Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis darstellen.
Formel:
Jahresnettomiete ÷ Kaufpreis × 100 = Mietrendite
Beispiel:
12.000 € Jahresnettomiete ÷ 360.000 € Kaufpreis × 100 = 3,33 % Mietrendite
Das bedeutet theoretisch, dass die Immobilie nach rund 30 Jahren durch die Mieteinnahmen abbezahlt wäre. Dabei muss jedoch berücksichtigt werden, dass Mieteinnahmen versteuert werden, während andererseits Mieten im Laufe der Jahre meist deutlich steigen.
2. Steuerliche Rendite
Neben der Mietrendite profitieren Eigentümer von zahlreichen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten. Absetzbar sind u. a.:
Kosten für Instandhaltung und Verwaltung
Finanzierungskosten (Zinsen)
Herstellungskosten (über mehrere Jahre verteilt)
Besonders interessant sind Objekte in Sanierungsgebieten oder unter Denkmalschutz, da hier erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten bestehen. Für Anleger mit hohen Einkünften kann diese steuerliche Rendite sehr attraktiv sein, da sie die Steuerlast spürbar senkt.
3. Wertsteigerungsrendite
Immobilien sind Sachwerte – und diese steigen über die Zeit in aller Regel im Wert, vorausgesetzt, sie sind solide gebaut und werden regelmäßig instandgehalten. Allein der Faktor Zeit führt oft zu einer durchschnittlichen Wertsteigerung. Werden zusätzlich Modernisierungen vorgenommen, kann die Wertsteigerung sogar schon kurzfristig realisiert werden.
Fazit
Viele Anleger betrachten beim Immobilienkauf ausschließlich die Mietrendite. Professionelle Investoren berücksichtigen jedoch alle drei Renditeformen: Mieteinnahmen, steuerliche Vorteile und Wertsteigerung. Zusammengenommen kann so eine Gesamtrendite von über 10 % entstehen – selbst dann, wenn die Mietrendite für sich betrachtet eher durchschnittlich ausfällt. Entscheidend ist, auf verlässliche, langfristige und zahlungskräftige Mieter zu setzen und die Immobilie nachhaltig zu bewirtschaften.
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