Die Teilungsversteigerung

Ein Miterbe will die Immobilie verwerten, während ein anderer Miterbe einen freihändigen Verkauf blockiert – etwa weil er einen objektiv völlig falschen Kaufpreis verlangt oder eben nicht veräußern möchte.

Bei einer Erbengemeinschaft gehört die Immobilie nicht anteilig jedem Erben als isolierter Grundstücksanteil, sondern zum gemeinschaftlichen Nachlass. Über die Immobilie können die Erben deshalb grundsätzlich nur gemeinsam verfügen, § 2040 BGB. Gleichzeitig kann aber grundsätzlich jeder einzelne Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen, § 2042 BGB. Ist eine Immobilie nicht real teilbar, erfolgt die Auseinandersetzung letztlich durch Verkauf; bei Grundstücken kann dies durch Zwangsversteigerung geschehen.

Der blockierende Miterbe muss der Teilungsversteigerung nicht zustimmen. Ein einzelner Miterbe kann beim zuständigen Amtsgericht – Vollstreckungsgericht – die Teilungsversteigerung beantragen. Dafür braucht er grundsätzlich weder einen Zahlungstitel gegen die übrigen Erben noch deren Zustimmung.

Der typische Ablauf sieht dann ungefähr so aus:

1. Antrag beim Amtsgericht. Ein Miterbe beantragt die Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft.
   
   
2. Gerichtliches Verkehrswertgutachten. Das Gericht lässt in aller Regel durch einen Sachverständigen den Verkehrswert der Immobilie feststellen. Damit verliert z.B. auch eine völlig falsche Preisvorstellung eines Miterben praktisch erheblich an Bedeutung: Maßgeblich ist zunächst der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert.
   
   
3. Öffentliche Ausschreibung und Versteigerung. Der Termin wird öffentlich bekanntgemacht, insbesondere über das ZVG-Portal. Interessenten können bieten.
   
   
4. Zuschlag an den Meistbietenden. Mit dem Zuschlag wird der Erwerber Eigentümer; ein normaler notarieller Kaufvertrag ist nicht erforderlich.
   
   
5. Der Erlös ersetzt die Immobilie. Bestehende Belastungen, Verfahrenskosten und gegebenenfalls Gläubiger sind zu berücksichtigen. Der verbleibende Erlös steht anschließend den bisherigen Eigentümern bzw. der Erbengemeinschaft zu. Die Frage, wer welchen Anteil am Geld erhält, kann allerdings ein eigener Streitpunkt sein.
   
   

Wichtig ist dabei das erhebliche wirtschaftliche Druckmittel: Der blockierende Miterbe kann nicht einfach sagen: „Unter 800.000 € verkaufe ich nicht“, wenn das Gericht beispielsweise einen Verkehrswert von 600.000 € festsetzt. Seine persönliche Preisvorstellung verhindert das Verfahren nicht.

Allerdings hat die Teilungsversteigerung einen Nachteil: Der erzielte Preis kann deutlich unter dem Preis eines gut organisierten freihändigen Verkaufs liegen. Im ersten Termin gilt grundsätzlich die 5/10-Grenze: Unter 50 % des Verkehrswertes darf der Zuschlag nicht erteilt werden. Zwischen 50 und 70 % kann unter bestimmten Voraussetzungen auf Antrag eines Berechtigten der Zuschlag versagt werden. Sind die Wertgrenzen wegen eines vorherigen erfolglosen Termins weggefallen, kann ein späterer Zuschlag auch unter diesen Grenzen erfolgen.

Beispiel: Das Gericht setzt den Verkehrswert auf 700.000 € fest. Bei 340.000 € wäre im ersten entsprechenden Termin kein Zuschlag möglich. Bei beispielsweise 430.000 € liegt das Gebot über 50 %, aber unter 70 %, sodass noch eine Versagung in Betracht kommen kann. Kommt es zu einem weiteren Termin nach Wegfall der Wertgrenzen, steigt das Risiko eines erheblich niedrigeren Erlöses.

Große Vorteile bei diesem rechtlichen Instument

• Es ist rechtlich legal, wenn ein Erbe mit steigert!
  • Beispielweise kann somit ein Erbe den oder die Eigentumsanteile anderer z.B. sehr günstig ersteigern, um anschließend Alleineigentümer zu werden. Ab dann könnte der Alleineigentümer frei verfügen und z.B. mit normal üblichem Marktwert die Immobilie am Markt platzieren lassen – macht in dem Fall ggf. sogar insgesamt einen großen Gewinn.
  • Sollte jedoch ein Dritter ein wirtschaftlich besseres Angebot abgeben und den Zuschlag erhalten, wäre auch diese Variante eine Lösung.
  • Natürlich wäre es auch eine Lösung, wenn der zuvor blockierende Part zum Zug kommt und mit Höchstgebot die anderen Eigentumsanteile erwirbt.
• Die Teilungsversteigerung schafft die Möglichkeit, eine dauerhafte Blockade letztlich zu durchbrechen. Alleine die “Androhung” zwingt eine blockierende Seite in den meisten Fällen wieder an den Tisch.