Was ist eine „gemischte Schenkung“?

 

Von einer gemischten Schenkung spricht man, wenn bei einem Kaufvertrag der vereinbarte Kaufpreis wesentlich vom tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie abweicht. Typischerweise wird dies angenommen, wenn der Kaufpreis mehr als ca. 20–25 % unter oder über dem Verkehrswert nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) liegt, den auch Finanzämter mit der gleichen Methodik berechnen.

Steuerrechtlicher Hintergrund

  • § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG: Jede freigebige Zuwendung unter Lebenden, durch die der Bedachte auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird, gilt als Schenkung.

  • Liegt der Kaufpreis erheblich unter dem gemeinen Wert (§ 9 BewG) der Immobilie, so betrachtet das Finanzamt den Differenzbetrag als unentgeltliche Zuwendung.

  • Folge: Es wird eine gemischte Schenkung unterstellt – der gezahlte Kaufpreis gilt als entgeltlicher Teil, die Differenz als schenkungssteuerpflichtiger Teil.

Steuerliche Konsequenzen

  • Je nach Steuerklasse (§ 15 ErbStG) können auf den Differenzbetrag 32-48 % Schenkungsteuer entfallen.

  • Besonders kritisch: Der Steuerbescheid kann innerhalb von 4 Jahren, bei leichtfertiger Steuerverkürzung sogar innerhalb von 5 Jahren (§ 169 Abs. 2 AO) nachträglich ergehen – oft völlig unerwartet.

  • Das Risiko steigt, wenn dem Finanzamt der Verkehrswert bereits bekannt ist (z. B. durch Grundsteuererklärungen, Erbschafts- oder Schenkungssteuerverfahren).

Praxisrelevanz

  • BGH, Urteil v. 19.01.2000 – XII ZR 173/97: Bestätigung, dass eine gemischte Schenkung bei auffälligem Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt.

  • BFH, Urteil v. 12.07.2005 – II R 29/02: Fiskalische Relevanz entsteht, sobald der Kaufpreis um ca. 20–25 % vom Verkehrswert abweicht.

  • Kreditgeber finanzieren Steuerschulden in der Regel nicht. In solchen Fällen bleibt oft nur die Stundungs- oder Ratenzahlungsregelung nach § 222 AO.

Empfehlung

Sowohl Käufer als auch Verkäufer sollten den aktuellen Verkehrswert vor Vertragsabschluss kennen und berücksichtigen. Ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV oder ein qualifizierter Maklervergleich kann helfen, steuerliche Risiken zu vermeiden.

Geldwäschegesetz (GwG)

Ein weiteres Thema bei auffälligen Geschäften, wenn der Erlös auffällig stark vom Gegenwert abweicht, ist das GwG. Banken, Notare, aber auch Immobilienmakler sind laut GwG sog. Verpflichtete und müssen hier einen Verdachtsfall prüfen und sind verpflichtet diesen an die FIU zu melden, sofern jeglicher Zweifel nicht ausgeräumt werden kann. Kommen Verpflichtete dem GwG nicht nach, drohen Bußgelder ab 50.000,- €.

 

 

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