Großzügiges Familiendomizil mit 1.735 m² Traumgrundstück und privatem Naturgarten

Objektbeschreibung

Zum Verkauf steht ein außergewöhnlich großzügiges, massiv erbautes und gepflegtes Einfamilienhaus, dessen wahre Größe und besondere Qualität sich von der Straßenseite aus erst auf den zweiten Blick offenbaren. Hinter der zurückhaltenden Straßenansicht eröffnet sich ein Anwesen mit beeindruckender Grundstücksgröße von 1.735 m², einem wunderschön eingewachsenen Garten, altem Baumbestand und einem außergewöhnlich privaten Charakter.

Der rückwärtige Grundstücksbereich gleicht beinahe einem kleinen privaten Naturrefugium: Zwei kleine Biotope, verbunden durch einen Bachlauf, eine weitläufige Rasenfläche und der gewachsene Baumbestand schaffen eine grüne, nahezu uneinsehbare Oase mit hohem Erholungswert.

Das Haus selbst präsentiert sich als zweispänniger Baukörper in L-Form mit klassischem Walmdach. Im geschützten Innenbereich dieser L-Form befindet sich eine großzügige Terrasse mit ca. 40 qm Fläche, die teilweise mit Glas überdacht ist und den zentralen Mittelpunkt des Außenbereichs bildet. Von hier aus genießt man einen herrlichen Blick in den Garten und eine besonders ruhige, private Atmosphäre.

Zur Straßenseite hin zeigen sich lediglich die Doppelgarage, die Zufahrt zur Tiefgarage unter dem Haus sowie eine seitliche Nebeneinfahrt. Der Hauseingang liegt zurückversetzt und wird über einen Weg entlang der schönen Terrasse erreicht — ein Zugang, der bereits beim Betreten des Grundstücks den besonderen Charakter dieses Anwesens spürbar macht.

Im Erdgeschoss erschließen eine Diele sowie zwei Flurbereiche die großzügige Raumaufteilung. Hier befinden sich ein geräumiges Wohnzimmer, die angrenzende Küche, ein Gäste-WC, ein modernes Badezimmer sowie drei Schlafzimmer. Sämtliche Räume profitieren von schönen Blickachsen in den grünen Garten, der im hinteren Bereich sogar blickdicht ist. Das Wohnzimmer ist mit einem modernen Kachelofen ausgestattet und bietet eine behagliche Wohnatmosphäre. Bei Bedarf ließe sich die Küche unkompliziert zum Wohnbereich öffnen, da sie lediglich durch eine leichte Trockenbauwand abgetrennt ist.

Das Kellergeschoss bietet weitere vielseitig nutzbare Flächen. Über eine Diele und zwei Flure erreicht man ein helles Gäste- oder Arbeitszimmer, eine Werkstatt, den Wasch- und Heizraum, zwei Vorratsräume sowie die Tiefgarage. Das ca. 25,5 qm große Gäste- bzw. Bürozimmer wirkt durch die nach Süden ausgerichteten großen Fenster angenehm hell und wohnlich. Diese Fläche wurde in der angegebenen Wohnfläche berücksichtigt, auch wenn der Raum im Zuge der ursprünglichen Bauzeit baurechtlich nicht als Wohnraum genehmigt wurde (Rechtlicher Hinweis!). Aufgrund der Hanglage wirken auch die Werkstatt und der Waschraum nahezu ebenerdig und verfügen über gute Tageslichtfenster. Zusätzlich besteht vom Kellergeschoss aus ein direkter Zugang über eine Außentreppe in den Garten.

Insgesamt handelt es sich bei diesem gepflegten Anwesen um eine Immobilie mit besonderem Charakter und hohem Seltenheitswert — ideal für Familien, die großzügige Flächen, Privatsphäre, Naturverbundenheit und einen großen Garten zu schätzen wissen. Auch hinsichtlich möglicher Folgeinvestitionen präsentiert sich das Objekt erfreulich solide: Die kostenintensiveren Gewerke wie Dach, Badezimmer, Solarthermieanlage sowie die moderne Brennwertheizung aus dem Jahr 2014 befinden sich in einem gepflegten bzw. bereits erneuerten Zustand, sodass hinsichtlich Modernisierung kein unmittelbarer größerer Handlungsbedarf besteht.

Ausstattung

• Brennwert-Zentralheizung (Öl) aus 2014 mit Solarthermie und großem Wasserspeicher
• Doppelverglaste Isolierverbundfenster mit Kunststoffrahmen und Außenrollos aus 1992
• Dacheindeckung aus 1988
• Modernes Bad mit bodentiefer Dusche
• Moderner Kachelofen im Wohnzimmer
• Tiefgarage mit elektrischem Tor
• Doppelgarage
• Zusätzlicher Außenstellplatz (Nebeneinfahrt zum Garten)
• Sehr große Terrasse mit rund 40 m²
• Riesiger Garten mit Biotopen, Bachlauf, Rasenfläche und Wald
• Kabel-TV
• Internet 1000 Mbit / sec

Lage

Die Immobilie befindet sich in einer ruhigen und gewachsenen Wohnlage von Röttenbach bei Erlangen. Der Waldweg ist geprägt von einem angenehmen Wohnumfeld mit aufgelockerter Bebauung, viel Grün und einer familienfreundlichen Nachbarschaft – ohne Durchgangsverkehr. Die Lage verbindet ein hohes Maß an Privatsphäre und Naturnähe mit einer zugleich alltagstauglichen Infrastruktur.

Röttenbach zählt zu den beliebten Wohnorten im nördlichen Einzugsgebiet von Erlangen und bietet eine attraktive Mischung aus ländlich-ruhigem Wohnen, guter Erreichbarkeit und gewachsener Ortsstruktur. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Bäckereien, Ärzte, Apotheken, Gastronomie sowie weitere Dienstleister befinden sich im Ort bzw. in den unmittelbar angrenzenden Nachbargemeinden Hemhofen und Zeckern. Auch Familien profitieren von kurzen Wegen: In Röttenbach stehen verschiedene Kinderbetreuungsangebote zur Verfügung, zudem befindet sich eine Grund- und Mittelschule direkt im Ort.

Die Umgebung bietet einen hohen Freizeit- und Erholungswert. Spaziergänge, Radtouren und sportliche Aktivitäten lassen sich direkt von der Haustür aus oder in der näheren Umgebung beginnen. Der Ort und sein Umland sind geprägt von Wiesen, Waldflächen und Weiherlandschaften. Auch beliebte Naherholungsziele wie der Dechsendorfer Weiher oder die Landschaftsräume des Aischgrunds und des Erlanger Umlands sind gut erreichbar.

Verkehrstechnisch ist Röttenbach sehr gut angebunden. Über die umliegenden Staats- und Kreisstraßen erreicht man Erlangen, Höchstadt an der Aisch, Forchheim und Herzogenaurach in komfortabler Fahrzeit. Auch die Anbindung an das überregionale Verkehrsnetz ist günstig, insbesondere für Berufspendler in Richtung Erlangen, Nürnberg, Forchheim oder Herzogenaurach. Zusätzlich bestehen eng getaktete Busverbindungen innerhalb des VGN-Verkehrsverbunds.

Insgesamt bietet die Lage am Waldweg eine sehr gelungene Kombination aus ruhigem, naturnahem Wohnen, guter Infrastruktur und attraktiver Nähe zu den Wirtschafts- und Universitätsstandorten der Metropolregion Nürnberg-Erlangen. Damit eignet sich die Adresse besonders für Familien, Paare und alle, die ein großzügiges Wohnumfeld mit hoher Lebensqualität suchen, ohne auf eine gute Erreichbarkeit verzichten zu wollen.

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Begehungen und Sonstiges

Die Immobilie wird im Alleinauftrag durch “ULRICHS IMMOBILIEN” verkauft. Das Angebot erfolgt freibleibend und unverbindlich. Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten. Trotz regelmäßiger Prüfung von Daten, Bildern und Informationen weist “ULRICHS IMMOBILIEN” darauf hin, dass im Rahmen der Auftragserfüllung weitergegebenen Objektinformationen und Quadratmeterangaben vom Verkäufer, Ämtern bzw. von Dritten stammen und weder auf Richtigkeit, noch Ihre Vollständigkeit vollständig überprüft werden können.
Die Käuferprovision beträgt 3,57% inklusive 19% MwSt auf dem Kaufpreis.

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